「リフォームの贈与税」親族から援助してもらう場合を簡単に解説!

本牧書斎

リフォーム・リノベーションする際に、親から資金援助してもらうと、何かの税金がかかってしまうのではないか?

今回も超簡単にをモットーに、シンプルに解説しちゃいます。

国税庁のページをみると、小難しい言い回しが多いので、疲れちゃいます。
できるだけわかりやすくなるように、噛み砕いて、普通の言葉でシンプルにまとめてみました。
多くの人は、この記事を読んで基本的なスジがわかれば大丈夫です。
※2018年2月時点での調査です。

・住宅を購入する場合に、親から資金援助してもらう3つのパターン!

親から資金援助してもらうには3つのパターンがあります。
「贈与」「相続」「借りる」です。

それぞれに、同じように親からお金を援助してもらうわけですが、お金の受け取り方法によって、この3つの種類に分かれます。
そして、それぞれに税金がかかる場合とかからない場合があります。

自分がこの3つのパターンのどちらに当てはまるのか、それぞれの税金について理解を深めましょう。

浦和のリビング

1、贈与

親からお金をもらって、リフォームする場合は贈与税がかかります。
しかし、もらう金額やリフォーム・リノベーションする内容によって、非課税枠が種々あります。

下記表は、リフォーム・リノベーションする際にお金の支援を受けた場合に、非課税になる贈与の限度額です。

贈与税限度額
表1の「非課税になる贈与の限度額」

省エネ等住宅とは、「省エネ性・耐震性・バリアフリー化」のいずれか一定の条件を満たすことです。

詳しくは、①断熱等性能等級4、もしくは一次エネルギー消費量等級4以上、②耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上もしくは免震建築物、③高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上である住宅となっています。

専門的な内容ですので、リフォーム・リノベーション会社に確認しましょう。

 

では、上記表を超えた部分の金額の贈与を受けた場合どうなるのか?

その場合は、超えた金額分は「通常の贈与税」がかかります。
下記は「親、祖父母から受けた通常の贈与の税率表」です。

基礎控除後直径の贈与税率
表2 通常の贈与税率

※基礎控除とは一律に贈与金額から110万円を引くことです。
例えば400万円の贈与があった場合は400万-110万円=290万円が基礎控除後の課税額です。
この場合、基礎控除後の課税額400万以下の欄をみて、税率15%と控除額10万円を計算にいれます。

例)H30年2月にリフォームするために親から1200万円の贈与を受けた場合どうなるか?

上記の表1の「非課税になる贈与の限度額」を見ると700万円までは非課税です。
よって、500万円分(1200万円 – 700万円)は普通の贈与税の計算式に当てはめます。
500万円 – 基礎控除110万=390万円 
次に上記の表2リフォームとは関係ない「通常の贈与の税率表」の400万円以下の欄を見て計算します。
390万円x15% – 控除額10万円=48.5万円が実際に支払う税金です。

また、これ以外に諸条件がありますので、以下にまとめます。

(非課税になる贈与を受ける人の条件)

多くの人に当てはまりそうなところのみ簡単に記載します。

1、贈与を受ける人は、親もしくは親族からの直系である必要がある。
2、贈与を受ける人は、もらった年の1月1日時点で20歳以上である必要があります。
3、贈与を受ける年の自分の所得金額(額面の給料ではありません)が2000万円以下であること。
4、以前にも、同じような非課税制度を利用したことがない人。
5、配偶者、親族などが所有する住宅のリフォームでないこと。
6、贈与を受ける年の翌年の3月15日までにリフォームを完成させること。
7、贈与を受ける年に基本的に日本国内に住所があること。

(リフォームの条件)

1、リフォーム後の登記簿上の床面積が50平米以上240平米以下、かつ、2分の1を超えて事務所等の居住用に使用しないこと。
2、増改築等工事証明書などの書類があること。
3、リフォームの金額が100万円以上であること。
4、居住用の建物であれば、構造、築年数等は問われません。

平山邸リビング

2、相続(生前贈与)

本来であれば、親や祖父母が亡くなったときに相続するはずのお金を前もって受け取ることができます。
その場合は「2500万円」までになります。

この生前贈与も利用してリフォームする場合にかかる税金のシミュレーションをみてみましょう。

例)H30年1月にリフォームするために、4000万円を自分のおじいさんから贈与してもらった場合。
まぁ、リフォームするために4000万を贈与ってのは現実的ではないですが、例として御考え下さい。

4000万円 – 700万円(リフォーム資金贈与の非課税額)- 2500万円(前倒しの生前贈与限度額)= 800万円
800万円部分が課税対象になる金額になります。
この前倒しの相続の制度を使った場合は課税対象金額がいくらでも一律に課税対象に20%をかけた額が税金になります。
結果として800万円×20%=160万円が支払うべき税金になります。

こちらの制度は表1のリフォーム資金の贈与の非課税枠と併用できる事もポイントです。

注意点として、生前贈与は非課税になるわけではありません。
この例で言うとおじいさんが亡くなった際に、生前に贈与してもらった金額2500万円と、亡くなった際に実際に相続する資産を合算して相続税の計算をします。
その際の合算金額が、相続税が発生するほどのものであれば、相続税が発生します。
こちらの記事では、相続税まで踏み入って話すことはあえて避けます。

この制度においても、諸条件がありますので、以下にまとめます。

(生前贈与を受けられる人の条件)

多くの人に当てはまりそうなところのみ簡単に記載します。

1、生前贈与を受ける人は、資金提供者の直系の子や孫である必要がある。
2、生前贈与を受ける人は、もらった年の1月1日時点で20歳以上である必要があります。
3、配偶者、親族などが所有する住宅のリフォームでないこと。
4、生前贈与を受ける年の翌年の3月15日までにリフォームを完成させること。
5、生前贈与を受ける年に基本的に日本国内に住所があること。

(リフォームの条件)

1、リフォーム後の登記簿上の床面積が50平米以上240平米以下、かつ、2分の1を超えて事務所等の居住用に使用しないこと。
2、増改築等工事証明書などの書類があること。
3、リフォームの金額が100万円以上であること。
4、居住用の建物であれば、構造、築年数等は問われません。

ちなみに、この前倒しの相続の制度を使った場合は、これ以降は暦年課税の基礎控除(110万円)は使えなくなってしまいます。
よく、110万円までは贈与しても贈与税がかからないので、毎年110万円をもらっているという人がいらっしゃいます。
その場合は注意が必要です。

基本の大すじは、以上のようなイメージです。
しかし、各家庭の事情により、個別にこれ以外にも枝葉がついてくると思います。
その場合も含めて、実際に自分にとってはどれくらい非課税になるのかは、お住いの近くの税務署に問い合わせてください。
下記で、ご自宅近くの税務署を調べることが可能です。
税務署を調べる

3、借りる

リフォームする際に、「借りる」という選択は基本的に贈与税も相続税もかかりません。

ただし、借り方に注意しないと、税務署から調査が入った際に贈与とみなされる場合があります。
以下の点を注意して借りましょう。

(契約書を交わしておく)
かたくるしいようですが、念のために親族や親であっても「契約書」を交わしておけば、より安心です。
契約書には、金額、期間、利息を記入するのが悩ましいですが、もし住宅ローンを金融機関から借りた場合と比較して一番優遇されている条件くらいで記入すると考えれば良いかと思います。

契約書の書式ですが、インターネットで「金銭消費貸借契約書」「書式」で検索するとたくさん出てきます。
それをダウンロードして使えば良いかと思います。

(お金の受払は銀行口座を通して行う)
親との間柄なので、大概は、現金で受け渡しをすることが多いかと思いますが、できれば銀行口座を介してやりとりすると安心です。
現金での受け渡しですと、税務署から調査が入った際に、キチンと契約書を交わしているのに、実際のお金の動きを証明することができないために、疑われてしまう可能性があります。

こちらの借りるパターンの人は、借りる金額が住宅の頭金部分であったり、諸費用部分である方が多いです。

こちらの「家を購入するときの頭金っていくらが適正なの?」「中古マンションの諸費用がサクッと「30秒」でわかります。」も参考にしてください。

まとめ

リフォーム資金は多くても500万円程度ですので、リフォーム資金の贈与は、ほぼ税金がかかりません。
うまく活用して、中古住宅を長〜く大事にしていきましょう。

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