2024.03.04 更新
中古マンションは築25年以上が買い時！寿命や価格から購入時の注意点を解説
「中古マンションを購入するならできるだけ築浅が良い」
「築古のマンションは長く住めなさそう」
「築年数ごとに見られる懸念点や注意点ってあるの？」
中古の分譲マンションの購入を検討している人は、漠然とこのように考えている方が多いのではないでしょうか。
ただなんとなく築浅が良いと思っている人にこそ知ってもらいたいのが、実は中古マンションは築25年以上がおすすめだということです。
築年数が古い物件であっても、チェックポイントをクリアすれば十分検討範囲に入ります。
とはいえ、なぜ築年数が古くても問題ないのか気になりますよね。
そこで今回は、以下の内容をご紹介します。
- 築25年以上のマンションがおすすめな理由
- 中古マンションを選ぶときの判断基準
- 中古マンションの寿命
- 築年数ごとの中古マンションを購入した際の後悔と注意点
最後には、中古マンションに関するよくある質問も紹介しています。
中古マンションの購入を検討している人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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目次
築25年以上のマンションがおすすめな2つの理由
「築25年以上のマンションがおすすめ」と言われても、ピンと来ない人が多いのではないでしょうか。
まずは、築25年以上のマンションがおすすめな理由を2つ紹介します。
1-1.長く住めるマンションか、判断するための材料が揃っている
築25年以上のマンションをおすすめする最初の理由は、長く住めるマンションか判断する材料が揃っていることです。
具体的には、以下のとおりです。
- 今までの修繕履歴
- 現在の管理状況
- 将来の修繕予定
そもそも国税庁では、鉄筋コンクリート造（RC造）の建物の法定耐用年数を47年と定めています。
しかし、実はこの法定耐用年数は単に会計上の償却期間であり、実際の耐久性とは関係がありません。
実際、国土交通省がまとめた「RC造（コンクリート）の寿命に関する既往の研究例」によると、マンションの物理的寿命は117年とされています。
とはいえ、その寿命を全うできるかはメンテナンス次第です。
RC造の寿命が100年以上あるといっても、適切にメンテナンスされていなければ、長持ちしない可能性が高いです。
一方、マンションの大規模修繕工事は、ある程度の築年数にならないとスタートしません。
国土交通省の「長期修繕計画標準様式」「長期修繕計画作成ガイドライン」では、大規模修繕は12年に一度が目安とされています。
同じく国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1回目の平均築年数は16. 3年と表記されています。
つまり新築や築浅マンションは、工事の実施実績がない可能性が高く、管理状態の実情を把握するのは困難です。
その辺りを把握できるのが、築20年以上のマンションのメリットです。
1-2.購入後の価格下落が比較的低く、経済性が高い
購入後の価値が下がりにくく、将来売却するときでも、価格下落が比較的小さく済むのも築25年以上のマンション購入がおすすめな理由です。
下のグラフは東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が発表した、首都圏における中古マンションの築年数別㎡あたりの価格推移をまとめたものです。
グラフを見ると、新築時から築年数が古くなるにつれ経年劣化が進んで㎡単価は下がり続けます。
しかし、築25年を過ぎると下落率が小さく比較的横ばいで安定し、底値に近づくことがわかります。
購入後の価格下落が新築や築浅に比べて緩やかであれば、将来的に手放すことになったときでも売却時の資産価値が大きく下がるリスクが小さくなります。
これが築25年以上の中古マンションが狙い目である大きな理由のひとつです。
中古マンションの寿命はどのくらい？
それでは、中古マンションの寿命はどれくらいなのでしょうか。この章では、中古マンションの寿命の考え方について解説します。
2-1.鉄筋コンクリートでできた建造物の寿命は117年
マンションの多くは、木造や鉄骨造の建物よりも耐用年数が長い鉄筋コンクリートで作られています。
建材として使用されているコンクリートは、適切な管理と維持を行うことで、100年以上長持ちすると言われています。
国土交通省のデータによれば、鉄筋コンクリート建造物の寿命は、117年と記されており、住宅で68年、事務所で58年ほどです。
詳しくは「 1-1.長く住めるマンションか、判断するための材料が揃っている」をご参考にしてみてください。
2-2.修繕や適切な管理が重要
鉄筋コンクリートの耐用性を保つためには、適切な管理や点検、修繕が欠かせません。
特に大事なのは、定期的に実施される、大規模修繕です。1-1.でも紹介しましたが、大規模修繕の目安は12年に1回です。
大規模修繕を適切なタイミングで実施することができれば、マンションの寿命も100年以上持つでしょう。
しかし、大規模修繕には高額な費用がかかるため、必要な時に修繕や管理ができるよう長期修繕計画に基づいた資金計画が重要です。
築年数によって2つの耐震基準が存在する
築古のマンションの購入に際しては、耐震性能が気になる人も多いのではないでしょうか。
耐震基準は建築基準法の大幅な改正が行われた1981年6月1日を区切りに「新耐震基準」と「旧耐震基準」の2つに大別されます。
| 耐震基準 | 内容 |
| 旧耐震基準 | 1981年5月31日以前に建てられた住宅。 震度5程度で倒壊しないことが想定されている。 |
| 新耐震基準 | 1981年6月1日以降に建てられた住宅。 震度7程度で倒壊しないことが想定されている。 |
耐震基準は、建築基準法が改正されるたびに見直されてきました。
そのため、新しい基準が適用され建てられたマンションのほうが、安全性が高く設計されているのは事実です。
しかし、旧耐震基準だとダメなわけではありません。
下図は、東京カンテイ「東日本大震災 宮城県マンション被害状況報告」からのデータです。
東日本大震災において「被害なし」の割合は3.4ポイント、阪神大震災についても3ポイントしか違いません。
これらのグラフを見ていただければ分かるとおり、旧耐震基準だから危険とは一概に言えないのです。
旧耐震基準で建設されていても、外壁にひび割れが見られるなどあきらかな劣化や老朽化が見られず、メンテナンスがしっかりされているようであれば、選択肢に入れて問題ありません。
耐震基準は、建築確認申請が出された時点の建築基準法に適合されています。
マンションの建設には時間がかかるため、1982〜1983年に建てられたマンションも旧耐震基準で建築許可が下りている可能性があります。
建築基準法の分かれ目の1981年に近い年数の物件を購入するときには、事前によく確認することが大切です。
中古マンションを選ぶ際のポイント
築古のマンションは耐震基準だけでなく、管理・メンテナンス状況をチェックし、物件選びを進めるのが失敗を防ぐポイントです。
中古マンションを選ぶ際のポイントは、以下のとおりです。
- マンションの管理状態を知る
- マンション居住者の年齢層や空室率を確認する
- 適切な修繕が行われているか確認する
- 配管などの建物の構造を知る
順番に見ていきましょう。
4-1.マンションの管理状態を知る
「マンションは管理を買え」と言われるほど、管理状態が建物の寿命に直結します。
そのため、管理・メンテナンスがどのようにおこなわれているかのチェックは必須です。
ほとんどのマンションが構造に採用している鉄筋コンクリートですが、水分が入り込むと脆くなるのが問題点です。
そのため、大規模修繕工事では外壁塗装を含むメンテナンスも行なわれます。
「管理状態」とは、それら工事の計画、資金などをまとめて言います。
マンションの管理状態を把握するには、これまでのメンテナンス実施状況や修繕積立金の残高などを、修繕履歴や総会の議事録などでチェックしましょう。
新築や築浅ではまだ大規模修繕がおこなわれていない可能性がありますが、築古であればこれまでに1〜2回は実施されているはずです。
どのような修繕がおこなわれたのか、その時点でなにか問題があったのかを確認できれば、大きな安心材料となります。
4-2.マンション居住者の年齢層や空室率を確認する
マンションの寿命は居住者の年齢や空室率にも影響されます。
空室率がマンションの寿命に関わる理由に、空室になると部屋が閉めきられたまま空気が動かず、劣化が進んでしまうことが挙げられます。
所有者が亡くなり、相続が発生したときに登記されず、空室になることも珍しくありません。
そうすると管理・修繕積立金が集められず、管理組合の運営が難しくなり、結果、大規模修繕ができなくなる事態に陥るのです。
高齢者が多いマンションは、そのようなリスクがあることも念頭におきましょう。
ただし人気エリアに建っているなど、空室になってもすぐに次の購入者が現れるような需要が高いマンションであればそのようなリスクは低いので、過度の心配は不要です。
4-3.適切な修繕が行われているか確認する
マンションの大規模修繕は、12年に1回が目安です。
12年に1回の周期で大規模修繕が実施されていない場合、適切な修繕が行われていない可能性が高いです。
同時に、修繕積立金や管理費が適切に徴収されているかの確認も必要になります。
修繕積立金は、築年数が古くなるにつれ、増額されていくことが一般的です。マンションによっては適切に修繕積立金が徴収されていないこともあります。
積立状況や今後予定されている修繕内容は長期修繕計画書で確認できます。事前に仲介担当者に確認してもらいましょう。
4-4.配管などの建物の構造を知る
既にリフォーム・リノベーションされた中古マンションを購入する場合、目に見えない配管などを含めた建物の構造と修繕工事について知っておきましょう。
リフォーム・リノベーションされた中古マンションの多くは、目に見える箇所だけを綺麗にしていることが多いです。
目に見えない構造部分や配管、断熱関連などにも、しっかりと手を加えられているかどうかを確認しておかないと、住み始めてから漏水や底冷えが発生します。
築30年を超える中古マンションなら、目に見えない配管も変更されることが望ましいです。
中古マンションを選ぶ際には、目に見える範囲だけでなく、目に見えない構造部分や配管、断熱関連などの工事内容も事前に確認しましょう。
マンションの建て替えってあるの？
結論、マンションの建て替えは非常に稀です。
下図は、2022年4月に国土交通省が発表したマンションの建替え実施状況の資料です。
2022年までに建て替えが済んだのは、建替準備中のマンションも含め366件となっています。
同じく国土交通省の分譲マンションストック戸数によると、2021年末のストック数は約685.9万戸です。
マンション管理業協会のデータによると、単棟あたりの平均戸数は51.65戸とされているので、約13.2万棟以上のマンションが日本にある計算となります。
そのうちの366件が建て替え済みや準備中となっており、比率を出すと約0.27%です。
これだけ建て替えが少ないのは、建て替えには所有者4/5以上の賛成が必要になることが理由に挙げられます。
建て替えで必要な所有者4/5以上の賛成を獲得しづらい理由は、以下の2つです。
- 高齢のため新しい建物はいらない
- 資金が各家庭持ち出しで、そんな費用が出せない
こうしたデータより、築古マンションであっても現実的には建て替えの難易度は高いといえます。
気になる方は不動産会社の仲介担当に確認を取るのがおすすめです。
築年数ごとの中古マンションを購入した際の後悔と注意点
ここでは、築年数ごとの中古マンションを購入した際の後悔と注意点を紹介します。中古マンションとして販売されている可能性が高い築20〜50年のマンションに、フォーカスを当てていきます。
6-1.築20年の中古マンションでの後悔
築20年の中古マンションでは、以下の後悔が発生します。
- 借入期間が短くなる
- 売却しづらくなる
まず借入期間が短くなることですが、住宅ローン審査に関係する法定耐用年数が大きく影響しています。
金融機関によっては、住宅ローンの借入年数を「法定耐用年数ー築年数」で計算している場合が多く、これらの計算によって借入期間が短くなる現象が起きます。
借入期間が短くなるということは、毎月の支払額が増えることになってしまうので、余裕のある資金計画が必要です。
また、築20年の中古マンションを新たに購入する場合、10〜20年後には築30〜40年になります。
一般的に、マンションは築年数が経過するごとに、価値が下がっていきます。
中古市場では築年数が比較的浅いマンションに買い手が集まりやすく、相対的に築20年を超える物件は成約率が減少する傾向があります。
6-2.築30年の中古マンションでの後悔
築30年の中古マンションでは、以下の後悔が発生します。
- 購入してすぐ、大規模修繕が始まる可能性が高い
- リフォーム費用が高くなる
- 配管に問題が発生している
大規模修繕は、一般的に12年に1回が目安です。
3回目にあたる築36年のタイミングで購入すると、すぐに大規模修繕が始まります。
過去の積立金で修繕可能な場合は問題ありませんが、積立金が足りないと追加徴収される場合もあるため、購入前に修繕計画と積立金額をしっかり確認しておくことが重要です。
また、築30年になると、建物内外でも劣化が生じやすいです。
特に、目には見えない配管の交換タイミングでもあるため、築30年の中古マンションを購入する際には、過去の工事内容についても確認する必要があります。
6-3.築40年の中古マンションでの後悔
築40年の中古マンションでは、以下の後悔が発生します。
- 建物の老朽化が進行している
- 耐震性に不安を感じる
- 住宅ローンに通りにくくなる
築40年を超えるマンションで適切な管理・修繕がされていない場合は、配管だけでなく、構造部分も劣化している可能性が高いです。
配管の劣化は、漏水発生の原因となります。
構造部分の劣化は、建物自体の耐震性に大きく影響を与えるため、大規模の改修工事が必要になるでしょう。
また、築40年のマンションの中には、1981年以前の旧耐基準の建物も含まれます。
管理状況と耐震基準を購入前に確認しておきましょう。
築40年のマンションは、建物としての資産価値が低下し、銀行の担保評価も低くなることから、住宅ローンが通りにくいことがあります。
住宅ローンが通らない場合は、自己資金を購入費用に充てる必要があります。
6-4.築50年の中古マンションでの後悔
築50年の中古マンションでは、以下の後悔が発生します。
- 修繕・管理費用が非常に高い
- マンションの価値が大きく下がっている
築50年の中古マンションで適切な管理・修繕がされていない場合は、建物の内外劣化が大きく進行しているため、修繕・管理費用が非常に高くなります。
また、築50年以上の中古マンションは、建物価値も下げ止まりに近くなります。
マンションの購入費用が安くなる半面、住宅ローンの借入が難しくなるという問題もあるので、購入については検討が必要です。
購入時に確認したい中古マンションの注意点とは
築古マンション購入時に注意すべき点は、4つあります。購入時に確認したい中古マンションの注意点は、以下のとおりです。
- ローンの融資期間が短い可能性がある
- 住宅ローン控除の条件に入らない場合がある
- リノベーション・リフォーム済み物件は配管をチェックする
- 物件価格以外にかかる費用を考慮する
順番に解説します。
7-1.ローンの融資期間が短い可能性がある
築年数が古い物件の購入時に住宅ローンを組む場合、返済年数が短くなったり、銀行に住宅ローンを断られたりする可能性があります。
一般的には、税制上の法定耐用年数がどのくらい残っているかが借入年数の基準とされています。
鉄筋コンクリートで建てられたマンションの法定耐用年数は47年です。
法定耐用年数を基準とする金融機関では、築30年のマンションを購入する場合、残りの17年程度が住宅ローンの返済期間となります。
ほかの条件も考慮したうえで35年ローンを組める銀行もありますが、選択肢が狭くなるのは否めません。
法定耐用年数はあくまで償却的な意味合いで、1章でもお伝えしたとおり建物の構造的な寿命とは無関係です。
物件自体に問題がなければ、通常通りに住宅ローンを組めるであろう銀行に仲介担当がアドバイスしてくれるはずなので、相談してみましょう。
7-2.住宅ローン控除の条件に入らない場合がある
築古物件のうち、旧耐震基準で建てられたマンションは、住宅ローン控除を受けられません。
住宅ローン控除とは、一定の条件を満たすことで、年末の住宅ローン残高の0.7％が所得税から一定期間控除される制度のことです。
中古マンションの購入に際しても、最大10年間適用されます。
しかし、すべてのマンションが対象となるわけではありません。
中古住宅の場合、新耐震基準に適合することが求められます。
そのため、住宅ローン控除を受けたいと考える場合には、旧耐震基準の物件は選択肢から外さなければなりません。
ほかにも、床面積が50㎡以上であること、申請者の所得が2,000万円以下であることなど諸条件があります。
住宅ローン控除は受けられたとしても、最大で210万円です。
控除ありきでの物件探しをすると、選択肢が狭まり魅力的な物件を逃してしまうかもしれません。
考え方次第ですが、優先したい希望条件さえクリアしていれば、住宅ローン減税のメリットを得られなくても購入に踏み切るほうが、後悔が少なくて済むでしょう。
住宅ローン控除の制度が使えない物件は、価格が手頃な場合がほとんどです。
「該当したらラッキー」くらいのスタンスでいたほうが、結果的に良い物件に巡り合いやすくなります。
7-3.リノベーション・リフォーム済み物件は配管をチェック
近年、ある程度の築年数が経過した中古マンションの中には、リフォーム・リノベーション済みで売り出されているケースも増えてきました。
内装にこだわりがなく、すでに改装が済んだ物件を気軽に購入したい場合には、リフォーム・リノベーション済みの中古マンションも選択肢に入るでしょう。
ただ、リノベーション済み物件は、壁紙や床材、水回り設備などを刷新して表面的に綺麗に見せる工事だけがおこなわれているケースが少なくありません。
築古物件は、床下の給排水管が交換されたか、断熱が施されたかなど、目に見えない部分にきちんと手が入れられたかが重要です。
そうでないと住み始めてすぐに漏水したり、見た目はきれいなのに冬は底冷えしたりといったリスクがあります。
給排水管については、寿命を考えると、築20〜30年のマンションで一度も交換していないのは漏水の可能性にも繋がります。
事前に、古い給排水管が交換されたか、断熱対策は取られたかなど、工事内容を詳しくチェックしましょう。
7-4.物件価格以外にかかる費用を考慮する
中古マンションを購入する場合、物件価格以外にもかかる費用を考慮しておかないと、予算オーバーする可能性が高まります。
とくに頭金や手付金は現金を用意する必要があり、諸費用全体として物件価格の10％程度を想定しておくと安心です。
また、購入後にリフォームやリノベーションを検討している場合には、工事にかかる費用も必要です。
リフォーム費用は実際に解体してみないと劣化状態がわからないことも多いものの、概算を大まかに把握しておくだけでも資金計画にゆとりを持てます。
マンションを購入したあとも、住宅ローンの返済以外に固定資産税の支払いや管理費・修繕積立金の徴収などの支出が続くことも忘れてはいけません。
場合によっては背伸びして高額な物件を購入して節約生活を送るより、築古で余裕のある返済計画を立て、趣味や旅行を楽しんで幸せに暮らすことを考えるのがおすすめです。
中古マンションのリノベーション費用について詳しくは、下記記事を参考に、ご自身のイメージとすり合わせてみてくださいね。
関連：平米別200事例費用相場まとめ！中古マンションのリノベーション費用のリアル相場とローン解説
中古マンションに関するよくある質問
最後に、中古マンションに関する質問をご紹介します。
本記事では、お伝えしきれていない細かな情報をご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
8-1.中古マンションの築年数は20年が買い時な理由はなんですか？
中古マンションは築20年程度が買い時である理由は、以下の2つです。
- 長く住めるマンションか、判断するための材料が揃ってる
- 購入後の価格下落が比較的低く、経済性が高い
詳しくは、「築25年程度のマンションがおすすめの2つの理由」をご覧ください。
8-2.築30年、40年、50年の中古マンションってダメなの？
築年数が古いマンションでも安心して買うことができます。
ただ、築年数が古いマンションは、古い耐震基準のものが含まれていたり、老朽化が進んでいたりします。
詳しくは「築年数ごとの中古マンションを購入した際の後悔と注意点」をご覧ください。
まとめ
マイホームとして中古マンションの購入を検討する際、築25年以上の物件がおすすめな理由を紹介してきました。
築25年以上のマンションがおすすめの理由は、以下のとおりです。
- 長く住めるマンションか判断するための材料が揃っている
- 購入後の価格下落が比較的低く、経済性が高い
- 旧耐震基準でも、メンテナンスがされていれば問題ない
- マンションの建て替えの心配はほとんどない
とはいえ「自分たちでマンションを見極めるのは心配」「マンション選びに自信がない」といった人も多いのではないでしょうか？
そのようなときには、ファイナンシャルプランナーによる予算立てや物件選び、リノベーションまで、理想の住まいづくりをワンストップでサポートしているゼロリノベにご相談ください！
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本記事でお伝えしきれなかった中古マンションの物件選びのポイントや注意点もご紹介しています。
セミナー後のセールスは一切ありませんので、ぜひお気軽にご参加くださいね。
中古マンションの築年数は20年が買い時な理由はなんですか？
中古マンションは築20年程度が買い時である理由は2つです。 ・長く住めるマンションか、判断するための材料が揃っている ・価格が下がっていて購入後の下落が比較的少なく経済性が高い 詳しくは、「築25年以上のマンションがおすすめな2つの理由」をご覧ください。
築30年、40年、50年の中古マンションってダメなの？
築年数が古いマンションでも安心して買うことができます。ただし古い耐震基準のものが含まれていたり、立地を重視したマンション選びが大切です。詳しくは「築年数ごとの中古マンションを購入した際の後悔と注意点」をご覧ください。