暮らしやすい団地リノベーション!5つのメリット・デメリットとは?

無印良品などの大手企業も参入している団地リノベーション事業。何となく「若い人向け」「楽しそう」「オシャレそう」というイメージを持っている方も多いかもしれません。

しかし、実際に自分が団地リノベーションを検討する側になってみると、そもそも団地と普通のマンションの違い、人気の理由、安全上の問題など、気になる点がいろいろと出てくるものです。

本記事では、そんな団地リノベーションについての基礎知識や事例、理想の団地リノベーションを実現するためのチェックポイントなどもご紹介します。

【1】団地とマンションの違いは?

集合住宅という意味では団地もマンションの一種ですが、一般的には旧日本住宅公団による公団住宅と、都道府県・市町村が運営する公営住宅を指して「団地住宅」と言います。

公団住宅は高度経済成長期において家族向けの住宅不足を補うために建設されたもの、公営住宅は低所得者や高齢者向けの賃貸であったという背景があります。

昭和30年に設立された日本住宅公団は、現在は都市再生機構(通称UR都市機構)と名前を変え、UR都市機構が提供するかつての団地はUR賃貸住宅と呼ばれるようになっています。

UR賃貸について、マンションとの大きな違いは入居条件です。

  • 礼金不要
  • 更新料不要
  • 仲介手数料不要
  • 保証人不要

民間のマンションに比べると、格安で入居が可能です。退去時も、原状回復の負担区分が明確のためトラブルは少なくなります。公営住宅の場合は家賃がかなり低めの金額で設定されていますが、ここでは特に団地リノベーションの対象であるUR賃貸住宅について解説していきます。

【2】東京や神奈川(横浜)で団地リノベーションが人気なワケ

都市部は新築住宅を建てられる土地が少なく、「土地不足」の問題を抱えています。必然的に既存の中古物件への注目が高まる中で団地住宅も見直され、団地リノベーションで自分たちのライフスタイルに合った理想の暮らしを実現する選択肢を選ぶ人が多くなっているのです。

では、団地リノベーションは具体的にどんなところが魅力的なのでしょうか?

2-1.安心な価格

多くの団地が建築された高度経済成長期は、昭和30年~50年頃。したがって、団地は現在築30年を超えるものがほとんどです。建物の価値は新築時が一番高くあとは下がり続け、築20~25年程度で底値になるため、団地は安価で購入できます。(団地の購入について詳しくは4-1.購入を参照)

2-2.広い敷地や緑豊かな環境

団地は広い敷地にゆったりとした配置で建設されており、緑地も豊かです。敷地内に公園があることも少なくありません。家族でのんびり暮らすにはぴったりの環境と言えるでしょう。

2-3.建物構造の丈夫さ

団地の多くは「壁式構造」という、建物を面で支える上部な構造が採用されています。壊せない壁があるなどリノベーション上不便な点はありますが、その丈夫さや耐震性は、阪神・淡路大震災でも人命被害が無かったほど強固です。

2-4.住民間の交流

棟数の多い団地には自治会が存在します。ゴミ掃除など共用部分の管理や季節の行事の開催なども行われ、同じ団地の住民同士で交流する機会が多くあります。「近隣住民との人付き合いは面倒」という方もいるかもしれませんが、ご近所同士で何かと協力し合えるのは心強いのも確かです。

2-5.リノベーションやDIYの推進

現在UR都市機構は団地再生を目指しています。入居者によるリフォーム・リノベーションを自由に認めている団地は「DIY住宅」とも呼ばれ、間取りや内装を変えて自分たちの心地よい住まいづくりができます。「DIY住宅」においては原状回復義務が免除されたり、工事期間中は家賃無料などのメリットもあります。

【3】団地リノベーションの注意点

嬉しいことだらけのように見える団地リノベーションですが、もちろん注意すべき点もあります。

3-1.団地リノベでできないこと

団地には構造上リノベーションの制限があります。

どこが壊せない壁なのか?どこに配管があるのか?はあらかじめ確認しておきましょう。

また、リノベーションできるのは住戸内のみです。玄関ドアやバルコニーなどの共用部分は変更できません。給湯設備や窓ガラス、サッシなどの変更については、管理組合の許可が必要です。

3-2.管理状況の確認(耐震性・耐久性)

団地住宅が丈夫な構造であることはすでに説明しました。ただし、マンション寿命はメンテナンス状況により左右されるため、どのような管理が行われているかは重要なチェックポイントです。また、震災のリスクは建物の強度に加えて立地も関わっています。各自治体の公開しているハザードマップで、危険区域に該当していないかをよく確認しましょう。

3-3.コミュニティの質や相性

住民同士の交流がある団地ですから、どんな人が住んでいるのかは事前に確認したいところです。郵便受けやゴミ捨て場、駐輪場など、共用部分が荒れていないかどうかは一つの判断基準になります。

3-4.資産価値

将来売却する可能性を考えると、資産価値の有無は気になる点です。築20年以上がほとんどの団地の資産価値は、周辺の立地状況に大きく左右されます。強い地盤の土地であることや、駅からの近さ、スーパーや銀行、病院などの施設状況が整っているかどうかで判断しましょう。

3-5.建て替え

せっかく自分好みに団地をリノベーションしても、すぐに建て替えられては元も子もありません。建て替え計画があるかどうか、また建て替え計画実行の必須条件である住民の賛成状況(建て替えには5分の4以上の賛成が必要)などを確認しましょう。

一方、住民の負担無く建て替えが行われ新しい設備の家に住めるとしたら、それはメリットの一つであるとも考えられます。

*おすすめ記事:中古マンションは何年住める?「寿命と建て替え」3つのポイント

【4】団地は購入できるの?賃貸でDIYしてもいいの?

4-1.購入

UR都市機構による団地は中古物件として販売されています。3-4.資産価値でご紹介した通り、団地の価値は立地条件によって左右されるので、人気エリアであれば価格は高くなります。それでも普通のマンションに比べると比較的安価で購入できるのが団地のメリットと言えるでしょう。

4-2.賃貸・DIY

かつては最先端の設備を持つ住まいとして開発が進められ人気を博した団地ですが、家族形態の多様化やライフスタイルの変化によって新規入居者はかなり少なくなり、入居者の高齢化も進んでいました。そこでUR都市機構は、一部の団地で賃貸であっても入居者の模様替えやリフォームを認めています。(2-5.リノベーションやDIYの推進を参照)

購入でも賃貸でも団地をリノベーションして暮らすことはできますが、賃貸の場合、団地の家賃は周辺エリアに合わせたものに設定されています。

資産価値が大きく変動しないのも団地の魅力なので、10年、20年とその家に住まうことを考えたら、一般的なマンションと変わらない賃料を払い続けるよりも、購入することをオススメします。

【5】団地を購入してリノベーション事例5選

では実際に団地リノベーションでどんな住まいを実現できるのか、事例を見てみましょう。

5-1.家族が集まるリビングダイニング

和室2間とLDKの間仕切りを撤去して、寝室は最小限のスペースに。広々とした1つの大きな空間を生み出しました。

*団地リノベーションの詳しい事例

リノベーションキッチン

5-2.空間を大胆に切り取った広々エントランスホール

和室1間に、洋室2間、押入れだった空間をタイル張りのエントランスホールに。動線を大きく変更しました。

*団地リノベーションの詳しい事例

自由に遊べるエントランスホール

5-3.間仕切りの無いフルフラットな空間

3LDKの間取りをシンプルなワンルームのような間取りに変更。お掃除もしやすいホテルライクな空間です。

*団地リノベーションの詳しい事例

木の温もりを生かした事例

5-4.将来のリノベーションを見据えた大空間

利便性の高い動線の大空間は、将来家族が増えた時にも対応できるような自由度の高さも魅力です。

*団地リノベーションの詳しい事例

子供が駆けまわれる住まい

5-5.部屋同士がゆるやかに繋がる個性豊かな間取り

家族が集まるリビングと個室同士が、ランマや框戸でゆるやかに繋がって、いつも家族の気配を感じられます。

*団地リノベーションの詳しい事例

シンプルなリノベ空間

【6】理想の団地リノベにするチェックリスト

ここまでで団地リノベーションのメリットや注意点、そして実際に実現できる空間イメージが湧いたかと思います

では、自分にとっての理想の空間を作るためには、具体的にどんなポイントをチェックしたら良いのでしょうか。簡単なリストにしたので、ぜひ確認してみてください。

・ハザードマップ上安全性の高い土地か?
・利便性の高い立地か?
・大規模修繕など適切か管理が行われているか?
アスベストを使用していないか?
共用部分はキレイに利用されているか?
・自治会の活動内容は自分たちにとって無理のないものか?
・住民間のトラブルは自治会や管理組合によってきちんと処理されているか?
・エレベーターがあるか、あるいはなくても問題のない階数か?
・部屋の専有面積や天井高は充分か?
・構造壁や配管など、動かせない部分がリノベーションの邪魔にならないか?

中古物件に関して、より詳しい「中古マンション見極めリスト」をご覧ください。

まとめ

いかがだったでしょうか?なんとなくぼんやりとしていた「団地リノベーション」のイメージがはっきりしたのではないでしょうか。団地リノベーションは、自分たちの自由に空間を作り変えて、将来家族構成やライフスタイルが変わってもフレキシブルに対応する住まいづくりをすることができます。

一般的なマンションよりも購入予算を抑えることもできるので、その分を将来のリノベーションに回したり、趣味や娯楽など家族で豊かに暮らすための資金としても使えます。

「本当に自分たちが叶えたい暮らし方」をよく考えて、団地リノベーションも検討してみてください。

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ゼロリノベ空間事例

■100年マンションの見分けかた■家の買いどき、たった1つのタイミングとは?■あなたが借りられる住宅ローンはいくらまで?■もしものときに安心な「資産性のある家」の探しかた■あなただけの掘り出し物件が見つかる魔法のシート■将来売る?貸す?ずっと住む?目的別の家の選びかた■愛せるインテリアを予算内で揃えるには?■あなたのイメージするリノベ工事、本当はいくら?…■このほかに「未公開物件」や「設計事例」のお話も盛りあがります。【主催】ゼロリノベ(株式会社grooveagent)