マンション購入は消費税10%前?消費税がかからない物件とは?

マンション購入の消費税

2019年10月1日に消費税が10%に引き上げられることを受けて、その前と後、どちらのタイミングでマンションを購入すべきなのかと迷っている人は多いはずです。

増税前なら現行の8%の消費税で済むので得をすると考えられる一方、増税後は物件価格が一気に下落するのでそれまで待つべきという意見もあります。

また、実は消費税がかからない物件も存在します。消費税増税を前に、マンション購入のタイミングや消費税に関連して知っておくべき知識について解説していきます。

1.頭金があるのなら消費税10%前に購入が理想

マンションを購入するとしたら消費税が10%になる前の方がお得!という意見と、後の方が需要が落ち着き相場が下がる!という意見もあります。どちらのタイミングを狙うべきなのでしょうか。いろいろ意見の分かれるテーマですが、まずこの点について考えてみましょう。

1-1.未来は誰にもわからない

消費税が10%になる前にマンションを購入すべきなのか、それとも後に購入した方がいいのか、専門家の間でもさまざまな意見があります。

今回の増税がマンション市場に影響を与えるのは間違いありません。増税されれば税込みの物件価格が上がってしまうので、そのことだけに着目すれば消費税が10%になる前にマンションを買った方が得だと思えます。

しかし一方で、増税前の駆け込み需要が膨れ上がることで、増税後は大きな反動が起きて売り手市場から買い手市場へ移行し、物件価格が一気に下落するという見方もあります。過去の消費税導入やその後2回の増税時にも、事前の駆け込み需要と事後の反動減という現象が起きています

しかし、実際に次の増税後の状況がどうなるかは誰にもわかりません。ただ一つ確かなのは、未来を完全に予測するのは不可能だということだけです。

では何で判断をしていけばいいのか。

1-2.基準は「健康リスク」健康じゃないとそもそも購入できない

このような不確定要素が大きい時期にマンションを購入するタイミングを計る指針を探すとすれば、それは購入者の健康だという考え方もあります。

団体信用保険の図解

マンションを購入する際、住宅ローンを組む条件の一つに「団体信用保険の加入」があります。十分な年収があったとしても、購入希望者に持病があったり手術をしたばかりだったりすると、健康面の問題があるとして団信に加入できず、住宅ローンが組めなくなる可能性があるのです。

この健康リスクは一般的に年齢が上がるほど高くなっていきます。そのため年収と健康の問題がクリアできてすんなりと住宅ローンを組めそうなのであれば、購入タイミングは早いほどいいと考えられます。

1-3.市場下落と家賃と増税

また、現在賃貸で暮らしている場合は、仮に増税後、市場の相場が下がってから購入したとしても、それまでの家賃を計算するとあまり得をしないことがわかります。

家賃が10万円だとすると、2018年11月現在からマンション購入まで少なくとも10ヶ月の期間があり、その間に100万円が費やされます

一方、購入するマンションの税抜き価格が3000万円だとします。土地には消費税がかからないので、建物代が50%として計算すると、8%のときの消費税は120万円、10%のときの消費税は150万円となって、支払い額が30万円増えます。

するとこのシミュレーションでは、増税後にマンションの販売価格が130万円以上下がらないと得をしないことになります。

ここでの結論は、健康リスク、家賃との兼ね合いを考えると、「増税後の価格下落を待ってもさほど大きなメリットは得られない」ということです。未来のことがわからないのは変わりませんが、頭金があるのなら、今のうちに購入のための具体的な活動を始めた方がよさそうです。

1-4.「早く!!」と煽る営業マンに注意

ただしこの時期、不動産会社はことさらマンションの「買い時」であることを強調してくると考えられます。増税はセールストークに使いやすいワードです。不動産会社にしてみれば、今のうちに売らないと増税後は一気に需要が減ってしまう可能性があるからです。

それだけに、買う側には慎重さも必要です。予算以上の物件に手を出してしまったり、深く考えずに購入したりといったことがないよう気をつけなくてはなりません。

2.マンション購入で消費税が影響するポイント

ここで改めて、マンション購入において消費税が影響するポイントを整理しておきましょう。

2-1.建物価格

上記でも少し触れましたが、マンションの物件価格は建物価格土地価格で構成されており、そのうち消費税が課せられるのは建物価格のみです。

例えば税抜き6000万円の物件で、建物価格が4000万円、土地価格が2000万円だとすれば、現在は4000万円の8%である320万円の消費税、税率が10%に上がれば400万円の消費税が課税されます。

2-2.仲介手数料

マンションを購入する際には、売主と買主の間に入って仲介を行った不動産会社(=仲介業者)に仲介手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料は、売買価格が400万円を超える場合、「(売買価格×3%+6万円)×消費税」が上限金額とされていて、ほとんどの場合はこの上限額が請求されます。ここでも消費税がかかることになります。

2-3.住まい給付金

消費税増税による住宅取得者の負担を緩和するための制度である「すまい給付金」も、今回の増税に伴い、一部内容が変更されます。

すまい給付金を受け取るにはいくつか条件がありますが、大きな変更点としては、消費税が10%になると年収775万円以下(8%時点では年収510万円以下)の人にまで対象が広がります。また、給付額も消費税が10%になると10~50万円(8%時点では10~30万円)に引き上げられます。

3.消費税8%で購入できるリミットはいつまで?

消費税8%で購入可能なリミットがいつまでなのかというのも気になるところです。マンション購入の場合、リミットがどうなっているのかを見てみましょう。

3-1.住宅の「引き渡し時」の消費税税率が適用される

まず、8%か10%かは、マンションか一戸建てかを問わず、住宅の引き渡しをしたときの税率が適用されます。

このままいけば2019年10月1日に消費税が10%に引き上げられるので、同年9月30日以前の引き渡しなら消費税は8%、10月1日からは消費税10%となります。したがって、消費税8%で買えるリミットは、「9月30日までに引き渡しができる住まいを購入した場合」です。

3-2.新築マンションの場合

新築マンションは売主が事業者となるので、通常どおり、建物価格に消費税が課せられます。引き渡し日が2019年10月1日以降だと消費税が10%になるのも同じです。

3-3.中古マンションの場合

中古マンションでは、不動産会社が買い取って再販する物件の場合は新築マンションと条件は同じです。事情が異なるのは売主が個人の場合です。実は個人であれば売主は事業者ではないので、消費税はかかりません。

3-4.リフォームやリノベーションの場合

中古マンションを購入して大掛かりなリフォームやリノベーションをする場合は、消費税増税施行日の半年前(2019年4月1日)までに工事請負契約を完了していたケースに限り、工事完了日が2019年10月1日を過ぎたとしても、工事費にかかる消費税は8%となります。

これは注文住宅を購入するときと同じ「経過措置」(法律が変わる際の不利益・不都合を軽減する措置)が適用されるためです。ただし、リフォームの場合、工事内容が小規模だと経過措置の対象外となることも考えられるので、事前に業者に確認しておくことをおすすめします。

4.消費税がかからないマンションの見つけ方

上記で、中古住宅マンションの場合、売主が個人なら消費税はかからないと述べました。この点について具体的に説明します。

4-1.売主が個人なら消費税はかからない

消費税は事業者が提供する商品(サービスを含む)に対して課せられる税金です。そのため、売主が事業者(不動産会社)なら買主は消費税を支払わなければなりませんが、売主が個人なら事業者ではないので消費税は関係ないことになります。

中古マンションではほとんどの場合、売主は個人です。そのため、実は中古マンションを購入するときに物件価格に消費税がかかるケースはむしろまれです。たとえ仲介業者が存在していたとしても、売主が個人なら消費税はかかりません。

4-2.物件価格は税込表示

ちなみに、業者が物件情報や広告に掲載している「物件価格」は基本的に税込表示です。ただ、その内訳として消費税がいくらなのかは記載されないのが一般的です。

まとめ

消費税10%の前か後かでマンション購入のタイミングについて悩んでいる場合は、健康リスクや現在支払っている家賃などを考えると、早めに購入のために動いた方がいいというのがこの記事での結論です。

ただし、不動産会社や営業担当者からの煽り文句に乗せられて、焦って選択ミスなどをしないよう注意してください。

また、個人が売主の中古マンションを購入するのなら物件価格に消費税はかからないこと、そして購入するマンションに大掛かりなリフォームやリノベーションを施す場合は2019年4月1日までに工事請負契約を完了していれば、工事完了日が10月1日以降でも工事費にかかる消費税は8%であること…この2点を覚えておきましょう。

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