【40代】マンション購入か賃貸か、何を基準に決めればいい?

40代はマンション購入か賃貸か

これまでは賃貸で住んでいて特に問題ないと思っていた人でも、40代を境に「やはりマンションを購入すべきかもしれない」と考え直すケースは少なくありません。

購入派の多くが30代で分譲マンションを買っていることを考えると、40代では遅いのではと心配している人もいるのではないでしょうか。

40代でマンションを購入すべきか、それとも賃貸のままで生活するか、何を基準に判断すればいいのか。今回はそんな「40代におけるマンション購入」について考えてみます。

1.40代での購入と賃貸の比較シミュレーション

まず、簡易なシミュレーションをしてみましょう。世帯年収850万円、40歳で妻と子供2人がいる男性が40代のうちにマンションを購入した場合と、ずっと賃貸で暮らした場合の今後90歳までの50年間で住宅にかかる費用を比較してみます。

1-1.購入の場合

・物件価格:3,500万→35年ローンの金利1.47%(元利均等)の場合の総返済額:約4,480万円

・諸費用:150万
・管理費・修繕積立金:1200万(月2万円として)
・リノベーション代:800万円

総額:6,630万円

1-2.賃貸の場合

・賃料:6,000万円(月10万円として)

・初期費用(敷金、礼金、仲介手数料):80万円(家賃4ヶ月分、2回引っ越しした場合)
・更新料:250万(2年に1回、家賃1ヶ月分として)
・引っ越し代:60万円(1回30万として2回行った場合)

総額:6,390万円

1-3.金額だけでは決めきれない

結果は上のとおりです。購入と賃貸では住宅にかかるトータルコストの差額は240万程度にしかなりません。

しかし、実のところ、こうしたコストによるマンション購入と賃貸の比較はあまり意味があるとは言えません。

マンションの購入額は金利や住宅ローン控除額によって変わります。賃貸も値上がりすることもあれば、何回か引っ越しする可能性もあります。人生は何が起こるかわからず、人によって事情も異なるので、最終的に購入と賃貸のどちらが高かったか安かったかというのは、ケースバイケースでまったく違ってくるものです。

さらに当然ながら、何歳まで生きるのかも人によって違います。日本人の平均寿命は今も伸び続けていて、長生きするほど購入の方が有利になっていきます。高齢者になると新たに賃貸契約が結びにくくなることも想定しておくべきです。

いずれにしろ、購入か賃貸かという問題を考えるとき、費用という要素は「どちらも大差ない」という認識で、参考程度にとどめておいた方がいいでしょう。

2.40代のマンション購入は遅くない

さて、ここからは40代にとっての「マンション購入」という選択肢について考えていきます。最初はタイミングについてからです。

国土交通省の「平成29年度 住宅市場動向調査報告書」によると、分譲マンション(新築マンション)の世帯主の平均年齢は44.1歳、中古マンションの平均年齢は47.2歳です。

一次取得(初めて住宅を取得したとき)の年齢はどうかと言えば、分譲マンションの平均年齢は39.5歳で、中古マンションの平均年齢は44.2歳です。そしてこの一次取得者は、分譲マンションでは30代が一番多く、中古マンションでは40代が一番多くなっています。

この結果は、結婚や出産などのライフステージとの関連性以外に、住宅ローンも関係していると考えられます。老後の年金生活で住宅ローンを返済していくのは難しいと考えると、住宅ローンの適切な完済年齢は65歳です。仮に35年で返していくなら、スタート時点は30歳でなければなりませんが、実際にはボーナスや退職金を使った繰上返済を駆使しながら返済する人が多いのが実情です。

マンション購入に適齢期という言葉が当てはまるとしたら、40代は適齢期の後半に差し掛かっている時期と言えるでしょう。

同時に、40代は職場では管理職という立場に就く割合が多く、家庭では教育費の支出が増え始めます。この先の青写真がだんだんとはっきりしてきて、今後のライフプランと家計収支について、20代、30代の頃以上に自分たちの今後がよく見えてくる時期です。

そうした意味でも、40代はマンション購入という人生最大の買い物と向き合い、実行に移す、「まだ遅くない」タイミングです。

>>マンションは購入か賃貸か?独身者が本当に選ぶべきなのはどっち?

3.40代の購入メリットとデメリット

40代でマンションを購入することには、20代、30代にはないメリットとデメリットがあります。メリットから3つ挙げてみましょう。

3-1.確実な資金計画が立てられる

40代になれば勤務先の給与、ボーナス、退職金などの収入や、退職後の年金額が把握しやすくなります。年収がはっきりとすれば適切な住宅ローンの融資額も計算できます。いくらのマンションを、どのようなローンで借りるかという資金計画が立てやすくなります。

>>【年収別】住宅ローン目安表!その予算で住めるエリアは?広さは?

3-2.ライフプランを立てやすくなる

家族構成が定まることにより、今後かかる教育費などのメドもついてきます。仕事で転勤などがあるかどうかもわかってくるでしょう。ということはライフプランに関わる不確定要素が減ってくるということです。そのためマンションを購入したとしても住み替えの可能性などを考えずに、間取りや立地の選定ができるようになります。

>>中古マンションの買い時がわかる「たった1つの真実」とは?

3-3.貯蓄を頭金に充当できる

これまでの貯蓄があれば、それを頭金にあてられます。実際に40代になると住宅ローンの負担を減らすために頭金を用意する人の割合が増えてきます。

貯蓄にそれほど余裕がない場合は、今から貯めようとしても期間が限られ、購入時期が遅れれば今住んでいるところの賃貸料も毎月出ていくことになるので、今ある現金を使ってローンを組んでしまった方がメリットは大きいでしょう。

>>家を購入するときの頭金っていくらが適正なの?

次に、40代ならではのデメリットも見てみましょう。

3-4.住宅ローンの返済期間が短い

収入のある65歳までをローン返済のゴールと考えると、必然的に住宅ローンの返済期間は短くなります。その分、月々の負担額が大きくなることは考慮しなければなりません。また、希望する金額の融資を受けられないケースも考えられます。

3-5.老後の生活が苦しくなる場合も…

銀行の住宅ローンの完済時の年齢の上限は80歳程度となっています。そのため40代でも長期ローンを組むことは可能ですが、住宅ローンの返済期間を長くすれば退職後も返済をし続けなければなりません。年金生活で住宅ローンを払い続けることはなかなか難しく、最近では老後破綻が増えています。

3-6.住宅ローンと教育費の支払いが重なる

子供が高校や大学に進学して教育費がかさんでくる時期と、住宅ローンの支払いとが重なるのもつらいところです。いずれも家計に占める負担額は大きく、バランスをとるのが難しくなります。

3-7.親の介護問題がのしかかることも

高齢の親の面倒を見なければならなくなった場合、介護負担によって住宅ローンの返済に支障が出ることも考えられます。また購入したマンションでの同居や介護をする状況が発生する可能性もあります。

4.ライフプランの作成がカギ

結論として、40代のマンション購入を成功させるための最大のポイントは、住宅ローンの返済期間が短くなるという問題をどのようにして解決するかということです。これをクリアするには適切なライフプランの作成がカギとなります。

通常、住宅ローンの借り入れ金額は年収の5倍程度、返済負担率は20%以内に収めるのが理想と言われています。教育費とのバランスをどうとるか、パートナーの収入はあてにできるか、退職後の年金はどれくらいになるのかなどを含めて、これから老後までのライフプランを考え、予算を決めていかなければなりません。

その際は専門家であるファイナンシャルプランナーに相談し、客観的な立場からアドバイスをもらうのが第一歩となります。

>>【年収別】住宅ローン目安表!その予算で住めるエリアは?広さは?

また、物件を探す際は新築マンションよりも中古マンションが主要なターゲットになる方が多いはずです。新築は価格が高いだけでなく、管理がどのように行われるのかが不明瞭というリスクもあります。

これに対し、中古マンションであれば現状から管理状況をチェックでき、管理がしっかりしていれば居住の快適性や耐震性をある程度信頼することができます。

>>中古マンションは何年住める?「寿命と建て替え」3つのポイント

鉄筋コンクリートの物理的な寿命は100年以上あります。価格が安定している築20年以上の中古マンションを購入すれば、今後60年以上住むことは十分可能です。また、リフォームやリノベーションを施せば、中身は新築同様となります。

>>リノベーションでここまで変わる!ビフォーアフター10選

まとめ

40代でマンションを購入するか、賃貸に住み続けるかどうかは、購入することを想定したライフプランを実際に作ってみると具体的な判断材料になります。

賃貸のままという選択も考えているなら、同時に賃貸で家賃を払い続ける場合も想定して、教育費や老後の住宅費などをどのようにして支払っていけばいいのかもシミュレーションしてみてください。

確定要素が増えてくる40代だからこそ、今一度、これから老後へと向かうロードマップを描き直してみることをおすすめします。

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