中古マンションの手付金とは?相場や注意点まで徹底解説

中古マンションの手付金

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手付金は売主と買主が、お互いに取引を勝手にキャンセルされないように支払うお金です。中古マンションの購入価格に入れる場合は頭金扱いとなりますが、そうでない場合は最終的に手元に戻ってくるものです。

手付金はまとまった金額が必要ですが、だからと言って金融機関から借り入れて支払うのはNGです。住宅ローンの審査に不利になってしまいます

また、手付金が戻ってこないケースとしては、売買契約を結んだにも関わらずその物件の購入をキャンセルした場合などが当てはまります。

本記事では、このように手付金の意味や頭金との違い、戻ってくる場合と戻ってこない場合の流れ、金額の相場、契約に際しての注意点などをまとめてお伝えします。


【1】中古マンションの手付金とは?戻ってくるとき、戻ってこないとき

手付金は物件の売買契約締結時に売主に対して支払うもので、相場は物件価格の5~10%ほどです。頭金と混同しがちですが、その役割は明確に違います。

・頭金→物件価格に含まれるもの
・手付金→物件価格とは別に支払うもの。一般的に売買代金の支払い時に頭金として充当する

手付金を支払うのは不動産の売買における慣例のようなもので、実際の決済に至るまでの契約を安定的なものにする、あるいは解約や違約に際してのトラブルを回避する目的があります。

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1-1.手付金の扱いの流れ

手付金を支払ってそのまま頭金として充当する場合は、手付金に関して特にそれ以上のお金の動きは発生しません。

売買契約を締結して住宅ローンの本審査に申し込み、無事に融資が実行されると、口座に借入金額が入金されます。フルローンの場合は頭金として充当した手付金を除いて、全額を売主に振り込むだけです。残金は自己資金となります。

1-2.手付金が戻ってくる3つのケース

滞りなく売買が進む場合は問題ありませんが、契約になんらかの問題が生じて物件購入に至らないことがあります。その際、手付金が戻ってくるケースを見てみましょう。

ケース1:ローン特約が適用される

手付金の扱いの流れで簡単にご紹介したように、物件購入の際は売買契約を締結してから住宅ローンの本審査に申し込むのが一般的です。万が一審査に落ちてローンが組めず物件が購入できなくなってしまったら、契約を解除するしかありません。このとき、売買契約の条件としてローン特約が盛り込まれていれば、無条件で契約を解除し、手付金も全額返金してもらえます。

ケース2:売主側が手付解除をした

売主側が何らかの事情で売買契約を白紙に戻したいと申し出てきた場合も手付金は戻ってきます。これを手付解除と呼びますが、この場合は売主が手付金に上乗せして手付金の同額を買主に支払わなければなりません。手付倍返しと言います。
手付解除ができる期間はあらかじめ定められており、売買契約を締結してから数週間から1ヶ月程度の間が一般的です。

ケース3:売主側に契約違反があった

売主側がなんらかの形で契約を履行しない場合は契約違反となり、手付金の返還+物件価格の20%程度を買主に支払うことになります。
お金が一定額戻ってくるのなら安心だと思うかもしれませんが、逆に言えば上記の金額以上の損害があった場合も、差額請求ができないということでもあります。

1-3.手付金が戻ってこない3つのケース

買主側がなんらかの契約違反をして売買契約が成立しなかった場合、手付金は戻ってきませんし、違約金を支払わなければならないこともあります。具体例を見てみましょう。

ケース1:住宅ローンの手続きをしない

売買契約後に住宅ローンの本審査に申し込むことは契約条件にも定められています。契約後は速やかに融資の申し込みをしなければなりません。

ケース2:故意に住宅ローン審査に落ちる

ローン特約があるからといって、ローン審査に意図的に落ちて契約解除することはできません。転職をしたり別のローンを組む、クレジットカードを使い込む、あるいは審査時に虚偽の記載をするといったローン審査に不利になるような行為は契約違反とみなされます。

ケース3:手付解除期日を超えての売買契約解約

手付金が戻ってくるケース2でもご紹介した手付解除とその期日の条件は買主にも該当します。ただし、買主が解約を申し出た場合は手付金を放棄するだけで済みます。期間を過ぎてからの申し出は契約違反です。


【2】手付金の注意点:現金で用意、足りない、ローンに入れられる?会社倒産の場合など

ここでは手付金についての注意点や疑問点を項目ごとに確認していきます。

2-1.現金での用意が必要。振込の場合は担当者に相談

手付金は売買契約と同時に支払われなければ意味がなくなってしまうので、支払いは現金が原則です。振込みの場合、もし契約しなかったとなると振込返してもらわなければなりませんし、土日をはさんで後からというのも契約のタイミングからズレてしまいます。

多額の現金を持ち歩くのが怖いといった理由で振込にしたい場合は担当者と相談することになります。ただし、現金で支払う理由を考えると多くの場合売買契約の前に振り込むことになるのでリスキーです。

ただし、売主側が振込でもよいと確認が取れた場合は問題ありません。

2-2.手付金が足りない場合はどうすればいい?

どうしても手付金を現金で用意できない場合はいくつか対策法があります。

一番手っ取り早いのは、両親など信頼できる身内からお金を貸してもらう方法です。すぐに返済できるあてがある場合以外は、身内であっても借用書などを作成して書面でやり取りすることをおすすめします。贈与の場合は年間110万円以下なら非課税です。

また、支払える額を提示した上で売主や不動産会社に減額交渉を持ちかけることもできます。あらかじめ手付金の安い物件を選ぶというのも一手です。

2-3.手付金はローンに入れられる?

理論上、手付金をローンに組み込むことはできません。

住宅ローンは購入する不動産を担保とするのが原則です。売買契約締結、つまり物件を購入することを約束した状態でなければローンを組めないということなので、契約を成立させるために支払う手付金は、手順上ローンに組み込めないのです。

2-4.払った不動産会社が倒産したら手付金はどうなる?

手付金を支払う上での不安は、物件の引き渡し前に多額のお金を渡して大丈夫なのかということでしょう。前述でご説明したとおり売主が契約を破棄したり契約違反をしたら手付金は戻ってきますが、不動産会社が倒産した場合はどうでしょうか。

この不安を解消してくれるのが宅地建物取引業法にある「手付金等の保全」です。手付金が1,000万円以上、あるいは物件価格の5%以上の場合に適用されるもので、不動産会社は銀行や保険事業者などを利用して手付金の保全措置を行う義務があります。

万が一物件を引き渡せない状態になった場合は、たとえ会社が倒産してもこの保全によって手付金は返還されるということです。その内容は事前に業者から説明され、保証書も交付されます。


まとめ

少々ややこしい中古マンションの手付金ですが、物件購入をスムーズに進めるための非常に大きな役割を果たすものです。止むに止まれぬ事情で売買が成立しなかった場合にトラブルにならないよう、契約内容はもちろん、ローン特約の有無や手付金等の保全の説明などをしっかりと確認しておきましょう。

また、手付金は性質上ローンに組み込むことができません。もしも支払いに不安があるようであれば親類からお金を借りる、あるいは減額交渉をするといった手段を考えましょう。

手付金は決して少なくない金額ですから、契約する段階になって慌てないよう、しっかり知識を頭に入れておくことが大切です。

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