中古マンションで後悔した4つの残念ポイントと購入前の確認ポイント

リノベ後の楽しい暮らしのために

念願のマンション購入。理想の楽しい生活が待っていたはずなのに、購入したことを後悔している人は少なくありません。その理由はさまざまですが、なかでも多いのが「住宅ローン」「立地」「耐久性と耐震性」「隣人トラブル」です。でも、これらの理由って事前にどうにかならないのでしょうか。

この記事では、中古マンションを購入して後悔している理由と、これから購入しようと考えている人に向けて事前に確認しておきたいポイントについてお伝えします。中古マンション購入で大切なのは、変えられる箇所を見るのではなく、変えられない箇所を見ることです。


1. 住宅ローンの支払いが苦しくて後悔

事前の見積もりが大事

マンション購入のきっかけで多いのが、「家賃がもったいない」「賃貸の更新時期が来たから」というお金の問題。でも、中古マンションを購入して後悔している理由の上位もお金に関すること。具体的にお金のどんなことについて後悔しているのでしょうか。

1-1. 減給

「不景気で給料が安くなった」
「長期入院で収入が大幅に減った」
「ボーナス払いを併用していたのにボーナスが出なくなった」

月々の返済額に余裕を持たせて住宅ローンを組んだつもりでも、減給やボーナスカットなどで収入が大幅に減ってしまうこともあります。念願のマイホームを手に入れたのに、ローンの返済に追われて生活に余裕がなくなってしまっては元も子もありません。

そもそも住宅ローンを組む場合、「返せる金額」ではなく「借りられる金額」で設定してしまうことが多いのです。銀行は返済可能な額であれば貸してくれます。しかし、借りられる額と返せる額は異なるという認識が必要です。

>>年収500万円ならローンはいくらぐらいが適正かは 年収500万の住宅ローンは、つきづきのしはらい8万円までにするべきだ をご確認ください。

1-1-1.【事前確認ポイント】返せる金額で借入額を計算しておく

返せる金額αでローンを組めば、万一減給などで収入が減っても安心していられるはずです。いざ!という時が来ても慌てないですむ返済額の決め方は、次の計算式を参考にしてみてください。

≪ 月収 ― 貯蓄額 ― 支出額 ≫

この式で出た金額が、1カ月あたり住宅にかけられる金額になります。
借入額については ローンシミュレーションサイト を利用すると便利です。

>>自分にとって適正な住宅ローンの借入額を知るには 住宅ローンをいくらまで借りられる?年収別可能額とシミュレーション でご確認ください。

1-2. 管理費や修繕積立金の値上げ

「購入時に管理費と修繕積立金は、住宅ローンと一緒に月々の返済額として計算していたけど、値上がりすることがあるなんて思ってもいなかった」

値上がりなんて契約違反じゃない?と思われるかもしれませんが、実際に管理費や修繕積立金が値上がりするケースは少なくはありません。新築当初、管理費や修繕積立金が安く設定してある場合、値上がりする可能性は高くなります。マンションによっては3倍も値上げしたというケースもあります。

しかし、管理費や修繕費はマンションを維持していく上で欠かせない費用です。安かろう悪かろうでは問題が発生する確率は高くなります。妥当な金額であれば値段も仕方のないことです。

1-2-1.【事前確認ポイント】65㎡なら月々23万円が目安

管理費や修繕積立金は事前に確認できますのです。専有面積が65㎡のマンションであれば相場は1.3万円前後。管理費と合わせて月々23万円を目安に選びましょう。

>>積立修繕費が上がっていく理由については その中古マンションの修繕積立金は高いか安いか?相場も公開! をご確認ください。

1-3. 固定資産税を計算に入れていなかった

「固定資産税がかかることを計算に入れ忘れていて、住宅ローンの返済額と管理費・修繕積立金で計算して購入したので想定外でした」

管理費や修繕積立金は事前に確認していても、固定資産税が発生することを計算に入れ忘れていた…という人が意外と多いのです。

固定資産税は、その年の1月1日時点で所有している土地や建物などに課せられ、46月に納付のための通知が来ます。一括で支払うこともできますが、4回に分けることも可能です。

1-3-1.【事前確認ポイント】固定資産税額がいくらかを確認しておく

新築マンションの場合は、購入段階で固定資産税の評価額が決まっていないことがあります。モデルルームだけで実際にまだ建物が完成していない場合などです。

しかし、中古マンションであればすでに評価額は決まっています。不動産屋によっては大体の評価額を予測していますし、所有者に確かめてもらうことも可能です。事前にいくらぐらいなのかを担当者に確認しておきましょう。

>> 固定資産税を払いすぎている可能性もある?については マンションの固定資産税はいくら?相場-計算方法-新築-中古 をご確認ください。


2.中古マンションだからこその隣人トラブルに後悔

隣人トラブルにご注意

「下の住人から子どもの足音がうるさくて眠れないと嫌みを言われた」

「隣の人に窓の開け閉めの音がうるさいと怒鳴られた」

騒音に関するトラブルはよく聞く話ですが、中古マンションだからこその隣人トラブルもあります。

たとえば新築の場合は入居者全員が新しく入る人です。ところが、中古の場合は何十年も住んでいる「主」のような人がいたり、なかには暗黙のルールのようなものがあり、ルールに合わないと仲間外れにされるといったマンションも。

中古マンションで30年、40年経つ場合は世代間のズレによりトラブルが発生することもあります。たとえば、「夜になっても洗濯ものを出しっぱなしにしている」「子どもがあいさつもしない」「共有の廊下で夜中に携帯電話で話してる」など、若い人は気にならなくても年配の方には気になってしまうこともあるようです。

2-1.【事前確認ポイント】内覧で駐輪場や管理人の対応を見ておく

物件は選べても隣人は選べません。しかし、新築マンションと異なり中古マンションの場合、すでに人が住んでいますので、ある程度は把握が可能です。内覧の際、マンション全体の雰囲気や駐輪場に子ども用の自転車や三輪車が多ければ、若い世代の住民も多いことがわかります。

また、トラブルがあった際に重要なのが管理会社や管理人の対応です。管理人の対応が悪かったという声もよく聞きます。物件の下見に行った際に、もし管理人が常駐しているマンションであれば、話しかけてみた態度で判断もできます。時間があれば住人とのやり取りも観察しておきましょう。


3.会社や駅まで遠い不便な立地に後悔

通勤時間は毎日掛かる時間

「急行も停まるし便利でいいなと思ったけど、毎日の通勤に徒歩20分は思っていたより辛い」

「家族のためならと購入したけど、会社まで往復4時間で家族と過ごす時間がない」

内装や間取りが気に入ると、会社や駅まで遠いことがそれほど気にならなくなってしまうこともありますよね。ところが、実際に暮らしてみて「やっぱり不便」と実感する人が多いようです。

3-1.【事前確認ポイント】住みたいエリアに絞って探す

「賃貸は自分のものにならないけれど、分譲なら自分のものだから資産価値がある」と思っている人が多いのですが、これは間違いです。不便な立地は、実用性に欠けるだけでなく資産価値も低くなります。

「そうは言っても、駅近だと値段が高くて手が出ないわ」

新築の場合は確かにそうです。ただし、駅から近い土地はそもそも昔の新築マンション=今の中古マンションがすでに建っています。立地で選ぶなら、むしろ中古マンションで探したほうが良いと言えます。

築年数が古いマンションでも、内装や間取りはリノベーションすれば自由に変えることができます。まずは住みたいエリアに絞って、中古マンションを探すことをおすすめします。

>>会社にも駅にも近いマンションを探すなら 都内に通勤する人が新築より中古マンションのリノベを選ぶ3つの理由 を確認してください。


4.中古マンションゆえの耐久性や耐震性に後悔

耐震性

10階だから地震のときに結構揺れるので不安」

「配管が古いから、夏はとくにサビ臭さや下水の臭いが気になる」

中古マンションゆえの耐久性や耐震性に対する不安や不満の声もよく聞きます。耐震性については、19816月に大幅に改正され「新耐震基準(新耐震)」になりました。この時期より後に建築されたマンションであれば、耐震については基準をクリアしていると考えて良いでしょう。

ただし、次のグラフを見てください。東日本大震災のようなマグニチュード9規模の超大型地震でも、旧耐震が新耐震に比べて圧倒的に被害が大きかったわけではありません。
東日本大震災データ

そう考えれば、「新耐震基準ならばより安心できるね」という程度にとどめておいても問題はないのでは。むしろ、耐久性に目を向けるべきではないでしょうか。

4-1.【事前確認ポイント】耐震よりも耐久を確認しておく

「配管がサビ臭い」「下水の臭いがする」という声にあるように、配管や外壁、共用廊下、バルコニーの手すり、非常階段などに問題はないか事前に確認しましょう。日頃のメンテナンスが長期修繕計画がキチンと行われていれば、中古マンションでも安心・安全、気持ちよく住むことができます。

逆に新築で買っても、10年、20年と経てば中古です。メンテナンスがキチンとされていなければ、劣化が早まり耐久性にも問題が生じてきます。せっかく新築で買っても安心・安全でキレイなマンションは、危険で汚いマンションへと変貌してしまう可能性が高くなるというわけです。

以下のページを参考に、事前に可能な範囲で確認しておきましょう。

>> プロが見ているマンション購入の20の注意点「耐久・環境・管理」編

>>建物の耐震性については 中古マンションの耐震はコレを確認。耐震基準や築年数より大事なこと をご確認ください。


5.変えられないことより変えられることに着目する

変えられること、変えられないこと

立地や固定資産税などは後から変えられませんし、自分ではどうにもなりません。修繕積立金の値上げや管理の質などは、理事会に働きかければ改善する可能性はあります。しかし、そのための時間と労力は並大抵ではありませんし、必ず変わる保証もありません。

中古マンション購入で大切なのは、「変えられないこと」「変えるのが難しいこと」ばかりに意識を向けるより、「変えられること」に着目すること。たとえば、内装や間取りがそうです。

「駅からは遠いけどシステムキッチンだしお風呂もキレイで気持ちよさそう」

「リビングが広くていいよね」

これらは購入後にリノベーションすれば、どうにでもなります。
たとえばこんな風に、よくある3LDKの間取りを子どもたちが思いっきり遊べる空間にリノベーションすることも可能です。

間取りビフォーアフター

買ってから後悔しないためにも、見るべきは以下のような「変えられない部分」です。

・通勤や利便性、資産性を考え立地はどうか?
・管理は管理会社か?自主管理か?
・清掃や修繕などの管理は行き届いているか?
・管理費・修繕積立金は妥当か?
・固定資産税はいくらぐらいかかるのか?
・どんな人たちが住んでいるのか?
・中・長期修繕計画はしっかりと立てられているか?
・修繕計画通りに実行されているか?

ペットを飼っている場合はペットが可能かどうか、ピアノなどの楽器を演奏する場合は何時まで演奏できるかなど管理規約で確認しておくのも忘れずに。


まとめ

結果として、基本的にマンションを購入する場合は長く住むのが前提ですよね。であれば、「ちょっと我慢すれば良い」は通用しません。だったら、変えられる部分はリノベーションすることでカバーし、変えられない部分にこそ着目しましょう。物件選びのポイントを詳しく聞きたい方は、是非無料セミナーへ足を運んでみてください。

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