家を買うvs借りる!97歳まで貯蓄が残るのはどっち?

買い時は目的によって変わる

家は買った方が良いのか?借りた方が良いのか?様々な意見がありますが、「何を買うのか?」によっても考え方が変わります。
こちらの記事では、「何を買うか?」の基準を明確にして、何歳まで貯蓄がもつのか?をテーマに考えるちょっとシュールな記事になっております(笑)

(前提条件)

イメージしやすいように、ある男の人生を追っていきます。
彼の名前は「家 太郎」。。。

ベタですいませんm(_ _)m

1982年生まれ 現在(2018年)36歳 
東京で働くサラリーマン
家族は夫婦+子供1人の3人家族
世田谷区の経堂駅徒歩10分にある約66㎡のマンションに暮らしています。

年収は600万(手取り年収500万)で、東京都の平均年収をもらっています。
定年退職は65歳で、今の会社にずっと勤めようと思っています。
先のことはよくわからないので、退職金も年金も貰えないかもという事で考えます。

話を単純化するために、その他以下のように設定します。
奥さんは専業主婦、子供は一貫して公立の学校を大学まで通うことにし、子供1人で約1850万円かかることにします。
生活費は一生を通して平均15万円@月を使うことにします。

と、ここまでは同じ条件です。

違うのは、30歳で結婚をしたことを機に「どんな家を買ったのか?」、それとも「借り続ける選択をしたのか?」を基準に考えます。

ちなみにですが、もし家を買う場合は結婚を機に買った方が良いです。
家を購入するベストな年齢は?」の記事を参考にしてください。

それでは、太郎が30歳にどんな決断をして、貯蓄がいつまでもつのか?を見ていきましょう。

※この記事では直感的にお判り頂けるように、極力細かな数字や計算方法は省きたいので、上記以外の計算根拠は巻末の表の下に補記します。

「ずっと賃貸の場合は78歳で貯蓄がつきます。」

2012年30歳の時に結婚した太郎は、家に関してはずっと賃貸に住んで行こうと決めました。
東京都世田谷区の経堂駅徒歩10分にあった家賃15万円(もっとも相場的に安い物件です。)の約66㎡を借りました。

賃貸の太郎は以下のような価値観を持っています。

・何かあった場合のために、身軽な賃貸が良い。
・家に対してはそれほど、こだわりがない。
・家賃が勿体無いということはわかっているが、大きなローンを組むのをリスクに感じている。

こんな太郎は78歳で貯金がつきることになりました。

月15万円の生活費をなんとか老後に調整したり、退職後に郊外の賃貸に引っ越すことにより、平均寿命の80歳までは大丈夫そうですw

ただし、子供に資産は残すことが出来ませんでした。

「新築マンションを購入した場合は73歳で貯蓄がつきます。」

2012年30歳の時に結婚した太郎は、家に関して新築マンションを購入しようと決断しました。
東京都世田谷区の経堂駅徒歩10分にあった6,296万の約66㎡を購入します。
※2012年にこの場所に実際に販売されていたマンションです。

新築マンションの太郎は以下のような価値観を持っています。

・家賃がもったいないので、早く家を購入して資産形成をしよう。
・家を買うなら新築でしょう!外観も綺麗だし。
・部屋の間取りは3LDK。2人の子供が思春期になるまでは、余った2つの部屋は書斎と物置に使用しておこう。
・月々の支払いがきついけど、何とかなるでしょう!というポジティブな性格。

こんな太郎は73歳(あくまで子供1人の場合)で貯蓄がつきることになりました。

子供二人目まで想定して3LDKの間取りです。
もし子供がもう1人増えたら65歳で貯蓄がつきることになりました。

でも、家という資産を作ることが出来たので、子供に残すものが出来ました。

※実際は、年収に対して、この金額の新築マンションを購入するのは無理があるので、新築派は郊外に移動するのかと思います。
あくまでも、同じ場所、同じ広さという条件を揃えた場合のシミュレーションです。

「中古マンションを購入した場合は97歳で貯蓄がつきます。」

平山邸リビング

2012年30歳の時に結婚した太郎は、家に関して中古マンションを購入しようと決断しました。
東京都世田谷区の経堂駅徒歩10分にあった1,830万(築38年)の約66㎡を購入します。
※2012年にこの場所に実際に販売されていた中古マンションです。

中古マンションの太郎は以下のような価値観を持っています。

・家賃がもったいないので、早く家を購入して資産形成をしよう。
・ただ、ローンを組むのはやっぱり怖いので、なるべくリスクを抑えたい。
・家の外観は気にしないが、中が古いままは嫌。
・900万円をかけてリノベーションをし、自分のライフスタイルにあった間取りとテイストを実現したい。
・とにかくギリギリの生活は嫌で、余裕のある人生を過ごしたい。

こんな太郎は97歳で貯蓄がつきることになりました。

生活費を削ったりせず、いろんな心配をせずとも平均寿命は超えました!

また、家という資産を子供に残すことも出来ました。
97歳までですと、ひ孫くらいまで住んでいるかもしれません(笑)

 

でも、中古マンションは何年持つのって考えもありますよね?

中古マンションは何年住める?」の記事も参考にしてください。

マンションは新築と中古どっち?データで検証し迷いがなくなる!」もご参考に!

賃貸・新築マンション・中古マンションでのまとめを表にしておきます。
手取り年収が23歳から65歳まで平均化して毎年500万円で計算してますので、若い頃に貯蓄がありすぎますが、イメージをつかんでもらえれば幸いです。

家、買う、借りるの比較

 

以下は今まで省略してきた計算根拠を記載しますが、確認が面倒な方は読み飛ばしてください。

(賃貸の計算式)
23歳から29歳まで
毎月収支:手取り月給約42万円 − 生活費15万円 − 1人暮らし用賃貸7万
※賃貸の更新料は2年毎に1ヶ月分の家賃
結婚後30歳から
毎月収支:手取り月給約42万円 − 生活費15万円 − 賃貸15万(経堂駅徒歩10分 66㎡)
※賃貸の更新料は2年毎に1ヶ月分の家賃

(新築マンション購入の計算式)
23歳から29歳まで
毎月収支:手取り月給約42万円 − 生活費15万円 − 1人暮らし用賃貸7万
※賃貸の更新料は2年毎に1ヶ月分の家賃
結婚後30歳から
毎月収支:手取り月給約42万円 − 生活費15万円 − 住宅ローン約19万 − 管理費・修繕費2万
※住宅ローンは現在変動金利で0.6%前後ですが、将来金利が上がる可能性を考えて、1.5%で計算してます。
※新築マンションの固定資産税は当初17万円@年から始まり、築年数が古くなることにより徐々にさがり、最後は8万円までさげております。
※新築マンション購入時の諸費用を約315万円計上しております。

(中古マンション購入の計算式)
23歳から29歳まで
毎月収支:手取り月給約42万円 − 生活費15万円 − 1人暮らし用賃貸7万
※賃貸の更新料は2年毎に1ヶ月分の家賃
結婚後30歳から
毎月収支:手取り月給約42万円 − 生活費15万円 − 住宅ローン約8.3万 − 管理費・修繕費2万
※住宅ローンは現在変動金利で0.6%前後ですが、将来金利が上がる可能性を考えて、1.5%で計算してます。
※リノベーション900万円も住宅ローンに含めております。
※築38の中古マンションの固定資産税は当初10万円@年から始まり、築年数が古くなることにより徐々にさがり、最後は7万円までさげております。
※中古マンション購入時の諸費用を約146万円計上しております。

新築マンションと中古マンションの固定資産税の比較は、こちらの「5-2固定資産税」の記事を参考にしてください。

新築マンションと中古マンションの諸費用比較は、こちらの「1-2購入時諸費用比較」の記事を参考にしてください。

    「ダブルインカムの時代」

    以上は、話を単純化するために、奥さんは専業主婦でしたが、実際には何らかのお仕事をするケースがあるのかと思います。
    その場合は、太郎をもっと長生きさせられますね(笑)

    もしくは、より豊かな生活が出来きますね!

    例えば、年に1回はハワイに旅行に行くとか、子供を私立の学校に通わせても大丈夫とか、老後は自然が多い場所にもう一つ家を建てて暮らし、今の家は賃貸に出すとか。。。
    数え上げれば、きりがないくらい夢が広がります。

    言いたいことは、家を借り続けるのか?何を買うのか?によって、その後の人生が大きく変わってくるということなのです。

    奥さんが働くのか、旦那さんが働くのか、どちらも働くのか、何でも良いかと思います。
    とにかく、自分がやりたいことが出来る人生を送れることを願っています。

    余談ですが、当社は多くの女性が働いています。
    自分の生活スタイルに合わせて仕事ができるように、特に出勤時間もありません。
    いつかそんな彼女達とお会いしていただければと思います。

    まとめ

    家は「買った方が良いのか?」「借りた方が良いのか?」という議論がよくありますが、単に買う、借りるの議論では意味がありません。
    もちろん、資産形成と老後の事を考えれば早々に買うべきです。
    しかし、買うのであれば、何を買うのか?ということが重要です。

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