住宅ローン返済比率20%の理由と考え方【年収別の借入額の目安表】

住宅ローンの返済比率

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住宅ローンの返済比率、なんだか難しそうなイメージがありますが、先に結論を述べてしまうと、年収の20%を目安にしておくと安心だと一般的には言われています。この記事では、なぜ20%が目安と言われているのか、基礎知識から詳しく解説します。年収別の借入額目安表も作成しているので、ぜひ参考にしてください。

この返済比率を甘く見積もって住宅ローンを組んでしまうと、学費などの支払いが増える時期と重なり、後々支払いが苦しくなったり、最悪支払いが滞り、物件が競売にかけられてしまうなんてことにもなる可能性があります。

返済比率はローン審査で重視される点であると同時に、幸せな住宅購入を成功させるための要でもあります。しっかりチェックしておきましょう。


【1】返済比率とは?年収別の住宅ローンの借入額の目安表

返済比率とは、年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合のこと。

金融機関側は住宅ローンを借りる人が本当に滞りなく返済してくれるかどうかさまざまな項目で審査しますが、返済比率はその中でも特に重視されるポイントです。返済比率の基準を超えるとローン返済が滞る可能性が高くなるため、借入額を減らさなくてはいけなくなったり、場合によっては融資が受けられなくなることがあります。

返済比率は、計算式にすると「返済比率=年間返済額÷額面年収×100」で求められます。

例えば、額面年収500万円の人が年間返済額100万円で住宅ローンを組む場合、返済比率は20%になります。

フラット35と民間住宅ローンで返済比率の基準は異なります。フラット35の返済比率の基準は、一律で年収が400万円未満だと30%以下、400万円以上だと35%以下です。

>>フラット35の返済比率ページへ

一方で、民間住宅ローンの返済比率は各金融機関によって基準が異なります。一般的には年収100万円以上300万円未満は20%以下、300万円以上450万円未満は30%以下、600万円以上は40%以下など、基準が細分化されていることが多いのが特徴です。同じ年収でも、金融機関によって借りられる限度額は変動するということでもあります。

では実際の借入額の目安として、年収別に返済比率35%(借りられる額)と20%(返せる額)を見てみましょう。(借入期間35年、金利は1.8%で計算)

年収

返済比率35%

返済比率20%

300万円

2,725万円

1,557万円

400万円

3,633万円

2,076万円

500万円

4,541万円

2,595万円

600万円

5,450万円

3,114万円

700万円

6,358万円

3,633万円

800万円

7,266万円

4,152万円

900万円

8,175万円

4,671万円

ご覧の通り、返済比率35%と20%では、借入金額が大きく異なります。年収300万円の場合でも1000万以上差額がありますから、いかに返済比率を慎重に設定しなければならないかがわかるでしょう。

銀行側が提示しているような35%、30%といった比率はあくまで「借りられる額」の限度ですから、実際は自分に適した返済比率を決めなければなりません。一般的に無理のない返済比率は20~25%と言われており、20%に収まると理想的です。というのも、額面上の年収と実際の手取りは必ずしも一致しませんし、そうなると返済比率30%以上の借り入れは、多くの場合家計を圧迫する金額になるからです。

ただ、あくまで一般的な話ですので、どうしても20%以内にしなければいけないわけではありません。上述したとおり、返済比率は自分の実際の生活や将来設計に即して決めるべきです。たとえば子供が進学するのが公立か私立かといった要素だけでも、必要になる資金は変わってきます。

いずれにせよ、今後の生活が圧迫されるようなことにならないよう、無理なく返せる返済比率を設定しましょう。その目安が20%だということです。


【2】マイカーローンやその他の支払いは返済比率に影響するの?

気を付けたいのが、住宅ローン以外に他のローンを組んでいる場合です。マイカーローンや教育ローンなどは返済額に含めて計算するため、返済比率に影響します。クレジットカードのリボ払いや、携帯電話の端末代金を分割で支払っている場合なども例外ではありません。

住宅ローンの年間返済額が100万円で、マイカーローンを組んでおり、その年間返済額が40万円だとすると、合計金額140万円を年間返済額として計算することになります。

そのため、例えば年収400万円の人はフラット35では返済比率35%以内でローンを組むことができますが、他のローンも含めて計算すると、返済額の上限が変わります。返済比率35%で固定金利1.2%、マイカーローンの年間返済額が40万円のケースでシミュレーションしてみましょう。

毎月返済額の上限

その他のローンの毎月返済額

住宅ローン毎月返済額の上限

住宅ローンの上限額

マイカーローンあり

117,000

33,000

84,000

2,868万円

マイカーローンなし

117,000

0

117,000

3,999万円

このように他のローンを組んでいると、住宅ローンの借入上限額が低くなります。シミュレーションした例では1,000万円以上の差が出ており、その影響は決して少なくありません。

すでに自動車ローンを組んでいるなら、完済してから住宅ローンを組むことを検討しても良いかもしれません。また、逆に今後自動車ローンを組みたい人は、住宅ローンの返済比率がギリギリにしないように気を付けましょう。

他に借り入れがあってもバレなければいいのではと考える人もいるかもしれませんが、それはNGです。金融機関は審査のために個人信用情報をチェックしますから、その人がどんな借り入れをしているのかはすぐに判明します。返済に遅延がある場合も同様で、その場合は審査に通るのも難しくなります。

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【3】住宅ローンの返済比率と審査金利の関係

返済比率とセットで、審査金利についてもよく知っておきましょう。

審査金利は、文字通り住宅ローンの審査の際に使われる金利で、金融機関が仮設定したものです。どの金融機関を選ぶかで審査金利は異なりますが、3.0~4.0%が相場とされています。また、審査金利の種類は、適用金利、変動金利、独自金利の3つに分けられます。

適用金利は、「優遇金利」とも呼ばれ、実際に住宅ローンを借りる時に使われる金利のことです。
変動金利は、金利変動に合わせて決定される金利で、国の政策や世情を反映し、常に変動しています。
独自金利は、各金融機関が審査用として設定した金利で、他の2つよりも高めに設定してあります。

ローンを借りる側からすれば金利は安いに越したことはありませんから、適用金利→変動金利→独自金利の順で有利になるでしょう。

さて、審査金利と返済比率は密接に関係しており、審査金利が高いとローンの年間返済額は高くなり、その結果として返済比率も高くなります。

例えば、年収500万円で借入期間35年、金利1.5%、返済比率30%の場合、借入上限額は4,082万円ですが、金利4.0%の場合は2,823万円まで下がります。そのため、独自金利で4.0%の設定をしている金融機関の場合、返済比率を20%にしていても審査に通過するのがギリギリということもあります。


【4】住宅ローンに通って不幸になる可能性も十分ありうる

返済比率の基準ギリギリで住宅ローンを組んでしまうと、生活が圧迫される可能性があります。

幸せになるための手段である家の購入で苦しい思いをするのは本末転倒です。そうならないためにも、これからかかる子供の教育費や趣味に使うお金、老後資金などを考慮してから、家に使うお金を決めましょう。自分では冷静な判断ができないと思う人は、信頼できるファイナンシャルプランナーにプランを作成してもらうのもおすすめです。

住宅ローンの借入額について迷っているなら【年収別】住宅ローン目安表!その予算で住めるエリアは?広さは?の記事もぜひ読んでみてください。


まとめ

住宅ローンの返済比率は、設定次第で借入額が大きく異なります。上限いっぱいで借りるより、20%以内に抑えておくのが理想的です。また、マイカーローンなどの他のローンを組んでいればそれらも返済額に含まれ返済比率が変わるため、注意が必要です。

また、金融機関によって審査金利も異なるので、ローン審査でどのような金利が設定されるかもあらかじめチェックしておくと良いでしょう。返済比率をギリギリに設定して借りすぎるとあとで後悔する可能性が高いので、しっかりと家計と相談して、幸せな家の購入につながる借入額を設定してください。

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