後悔レベルランキング-中古マンション購入の注意点5つ

中古マンション購入の注意点

この記事では、長期的な安心感を得られる「中古マンション」「趣味やレジャー、老後資金、教育資金」など全てを手に入れるための、中古マンションの購入についての注意点をまとめました。

【1】から順に優先度が高く、人生を大きく変えてしまう要素になっています。必ず【1】の項目からお読みください。

*全体像をさっと知りたい方は、目次からご確認ください。

また、一人で各要素の全ての注意点をチェックすることは難しく、のちにお話しする【2】~【4】については不動産屋のチカラが必要になってきます。

しかし、不動産屋を信じるのはちょっと。。と思う方もいると思います。そこで各項目ごとに信頼できる不動産屋かどうか?をチェックするための質問も用意しました。それでは最後までお付き合いよろしくお願いします。


注意点1.マンション購入に使っていい予算を超えないこと

最も優先すべきなのは「適正な予算」です。当たり前過ぎて読む気にならないでしょうか?

競売物件の推移グラフ

しかし、不動産競売流通協会の競売物件統計データ(2017年)では、4320件のマンションが競売に出されています。その大半はローンの支払いが滞って差し押さえられた物件です。1日あたり11家族以上が住宅ローンを払えなくなっていく計算です。生活習慣病などと同じで予備軍も含めれば、どれほど多くの人が無理な予算で住宅ローンを組んでしまっているかわかりません。

さらにいうなら、支払いが苦しいからとマンションを売却しても、ローンの残債が続くケースもあります(ローンには金利が乗っているため、不動産の相場やマンションがあるエリアの価値が買った時より上がっていないとローンが完済できる金額に届かないのです)。

新しく住む賃貸と手放したマンションのローンの二重支払いになれば自己破産も想定しなければなりません。無理な予算によるマンションの購入は人を簡単に不幸にするということをしっかりと頭に入れておきましょう

逆に言えば、予算を間違えなければマンション購入の不安の半分程度は消えるといえます。予算配分のグラフ

住まいの購入はワクワクしますし、実際かなり楽しいものです。しかし人生には、マンションより優先すべきものがたくさんあることを忘れないでください。

毎年どれくらい旅行に行きたいか、趣味にお金を使いたいのか、教育費や老後資金をどのくらい確保するかを計算してから、一番最後に、家に使う予算を決めてローンを組めば、家も、旅行も趣味も、長期的な安心も手に入れることが可能となります。

年収とマンション金額など、具体的な数字については、下の2つの記事を参考にしてください。

【年収別】住宅ローン目安表!その予算で住めるエリアは?広さは?

【マンション購入】年収300万~1000万が買っていい本当の価格

上の記事はあくまで目安です。自分たち家族にとっての適正な予算を組むには、不動産屋に行く前に、ファイナンシャルプランナーやお世話になっている保険屋さんにライフプランの作成を依頼するのがおすすめです。

このライフプランが、今後暮らしていく住まいの概要を示す指針となり、自分たちの暮らしを支えてくれるはずです。

予算について不動産屋の信頼度を測る質問は?

「自分たちにはどれくらいの家が買えるのかを知る方法はありますか?」と聞いてみましょう。「ファイナンシャルプランナー」「年収の5倍が目安」「返済比率20%〜25%以内が目安」などのキーワードが出てくれば信頼できる可能性がアップします。


注意点2.マンション周辺の災害マップ、築年数や耐震性

長く安心して暮らしていくために予算の次に意識したいのが、自然災害の被害予想、そしてマンションの寿命と耐震性です。特に近年では自然災害が増加しています。2019年1月3日も熊本で震度6の地震が発生したばかりです。

また、その地域の安全性とリスクを確認してから、各マンションの築年数や耐震性を見ていくことで、まずはエリアを絞ることができるので、効率的にマンションを探すことができます。

2-1.ハザードマップの確認

ハザードマップ

ハザードマップとは、国土交通省が提供する、自然災害による被害予測や防災対策に使用する目的で、被災想定区域や避難場所・避難経路の防災関係施設の位置などを表示した地図のことです。

マップからエリア選択をしたり、住所を入力することで気になっている地域の様々な情報を取得できます。例えば、東京都渋谷区を選択すると、洪水ハザードマップ、内水ハザードマップ、地震防災・危険度マップ情報などを取得することができます。

これらの情報はネットで全て閲覧可能なので、各マンションの情報よりも先に確認しましょう。

>>国土交通省ハザードマップポータルサイト
(リンク先の「わがまちハザードマップ」から確認いただけます)

2-2.中古マンションの寿命

エリアが決まればやっとマンション選びになります。

中古マンションの購入で心配になってくるのが、寿命です。自分たちよりも寿命のないマンションは避けたいもの。

結論は、マンションの寿命は100年以上あるが、その寿命は今までそのマンションがどう管理されてきたかに左右される、というものです。

そして、チェックすべき項目は、そのマンションのこれまでの大規模修繕履歴、修繕積立金の積立額と滞納金の額、管理費と管理会社による管理状況などです。修繕積立金については一回の大規模修繕に必要な費用は1戸あたり100~120万円というのが目安です。

どういうことかというと、マンションの寿命をきめる要素は鉄筋コンクリートにあります。そしてこの鉄筋コンクリートをいい状態に保つのが管理であり、大規模修繕工事なのです。

国土交通省がまとめた、「RC造(コンクリート)の寿命に係る既往の研究例」によれば、鉄筋コンクリート造の建物は100年以上の耐久性があるといわれています。また、大蔵省主税局(1951)「固定資産の耐用年数の算定方式」では、鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として一般建物(住宅も含まれる。)の耐用年数は120年、外装仕上により延命し耐用年数は150年。とも言われています。

つまり、管理をしているマンションであれば、築30年や築40年のマンションでも十分暮らしていけるということです。

ただし、最初にお伝えしたとおり、実際に100年保つのは、管理がしっかりとしていて、大規模修繕工事などが定期的に行われているマンションに限ります。不動産屋と一緒になってしっかり確認していきましょう。

より詳しくは、中古マンションは何年住める?「寿命と建て替え」3つのポイントをご確認ください。

2-3.中古マンションの耐震性

マンションの耐震性も、寿命と同じく、そのマンションが今までどのように管理されてきたかが一番重要なポイントとなります。その辺りは、上でお伝えした通りです。

それとは別に、より気になるという方は、建物が「旧耐震基準」「新耐震基準」のどちらで設計・建造されているかもチェックしましょう。基準の変更がされたのは、1981年6月のことです。2019年現在から考えると、築38年より古いマンションが旧耐震基準のマンションとなります。

また、マンションの形やバブル時代のマンションが危険かどうかなど、耐震についてのより詳しい情報は、築年数を重ねたマンションは購入しても大丈夫?耐震性の見極め方でお伝えしています。

マンションの寿命や耐震性について不動産屋の信頼度を測る質問は?

  • 「中古マンションって何年住めるものですか?」「大規模修繕工事の履歴や修繕積立金のチェックはしてくれますか?」「管理費と修繕積立金の合計はどの程度が相場ですか?」などの質問をしてみましょう。とくに大規模修繕工事の履歴や修繕積立金のチェックについて曖昧な答えしか返ってこない場合は要注意です。

注意点3.マンションの防犯面と近隣住民や共有部

上記の2つの注意点、予算とマンションの寿命などは数字やデータを見てある程度判断できますが、防犯面や近隣住民の状況、共有部は現地で見ないとわからないことが多い部分です。

3-1.マンションの防犯面

マンションは戸建てに比べると空き巣などの被害がかなり少ないと警視庁のデータでも出ています。

侵入窃盗発生箇所グラフ

その中でもマンションへの侵入経路は玄関かベランダからがほとんどであり、周囲から見えやすい物件ほど狙われにくいといえます。1階の部屋が狙われやすいといわれるのは目につきにくいためです。逆にいえば、2階や3階でも自転車置き場などの足場があれば同じように狙われます

※ただし1階が悪いというわけではなくメリットもあります。マンション1階のメリットまとめ。どんな人が向いている?

したがって防犯面でチェックしたいのは周囲からの見えやすさと、オートロックなども含めて侵入経路がブロックされているかです。また侵入に5分以上かかるようだと、侵入者はあきらめる傾向が高いといわれています。

ベランダや玄関が周囲から見えやすいかどうかのチェックと、玄関のドアや窓は2重ロックにするなど、自分たちの手による防犯対策も忘れないようにしましょう。防犯面だけでマンションを選ぶことは現実的ではないため、各種防犯グッズの情報も得ておくことをおすすめします。

マンションの防犯や対策グッズについては、【防犯】警視庁データで見るマンション購入注意点と対策方法&グッズをご確認ください。

3-2.近隣住民や共有部

共有部はマンションの管理状態や住民の雰囲気を感じ取れる場所です。駐輪場、駐車場、ゴミ置き場、エントランス、外壁などの様子をしっかりとチェックしてください。しっかりと管理されているマンションは設備自体は古くとも綺麗な状態を保っています。

これから長く付き合っていくことになる近隣住民など、全体的にどんな人が住んでいるのかを知るのも大事です。内見したときに購入の強い気持ちがある場合は、インターホンを鳴らして、実際に上下左右階の部屋の人に会ってみるのが最も確実です。

もし購入するならどちらにしても挨拶することになるので、事前に住人と顔を合わせてから判断することをおすすめします。その場合は「購入しようかと思うのですが周辺の環境はどうでしょうか?」などと聞いてみましょう。色々と教えてくれる方ならば安心して購入へ踏み切れるのではないでしょうか。

物件に対してのより詳しいチェック項目は下記の記事をご確認ください。

>>中古マンションの選び方「この7ポイントだけ守れば絶対に大丈夫!」

防犯面やマンション環境について不動産屋の信頼度を測る質問は?

  • ずばり、「現地では何をチェックすればいいですか?」と聞いてみましょう。有用なアドバイスをしてくれる不動産屋かどうかがわかります。

注意点4.マンションの内装や間取り

上記の3つをクリアできればマンション購入において決定的な後悔は残りにくいでしょう。残りの2点はプラスして考えておきたい注意点です。

まず内装や間取りは大規模リフォームリノベーションで理想の作りや雰囲気に変えることが可能です。使い勝手や導線などに自分たちのライフスタイルをしっかり反映させたいならリノベーションがいいでしょう。その場合は、住まいの購入予算にリノベーション費用を入れておきましょう。

>>リノベーションの費用、マンションの場合はいくらかかる?

もしもそこまで内装や間取りへのこだわりがないのなら、リフォーム済み物件にそのまま住むという方法もあります。そのまま住む場合と、リフォームやリノベーションをする場合の注意点をそれぞれ分けてありますので、ご確認ください。

4-1.そのまま住む場合のチェックポイント

築25年以上のマンションには配管からの水漏れリスクがあります。リフォーム済み物件を購入する場合、表面だけ新しくしたのか、配管なども新品になっているのかという点について確認が必要です。配管寿命に関して詳しく知りたい方は、中古マンションの配管寿命は?築38年の物件を買っても大丈夫?をご確認ください。

次に、室内のチェックポイントです。

部屋に入った印象

フィーリングというものはあるものです。眺望も含め、匂いや光の入り方、窓をあけて空気が流れていくかどうかなど、肌で感じるものを大事にしてください。

床・壁・天井

カビ、クロスのゆがみ、水漏れのあとやひび割れなどが発生していないかをチェックしましょう。床については、きしみや傾斜がないか確認しましょう。

>>リビングのリフォームで心機一転!暮らしがワクワクする3つの選択肢とは?

水回り

水回りはカビの有無と配管から嫌な匂いがしないか、設備利用に問題がないか、使いやすいかをチェックしましょう。特に部分リフォームも行わない場合、そのまま使うことになるので入念に確認を。

>>4種類の水回りリフォーム!費用相場と後悔しない業者を選ぶ方法

ドア・窓

ドアや窓の開閉がスムーズに行えるかを確認しましょう。玄関ドアやバルコニーに出るための窓は共有部にあたり個人で変更ができない部分でもあるためしっかりとチェックしておきましょう。

バルコニー・給湯器

エアコンの室外機を置くスペースが十分にあるかどうかや、洗濯物を干せる広さが十分確保できるかどうかをチェック。給湯器の寿命は12~15年程度で、取替え費用は20~30万円程度となるため直近の更新について確認しておきましょう。

4-2.リフォームやリノベーションの注意点

リフォームやリノベーションを行うときはどうしても理想の間取りやテイストにしたくなり、予算を超えてしまいがちになります。それを避けるには平米あたりの単価を出して提示してくれる会社を選ぶといいでしょう。

>>自分にピッタリのリノベーション会社の選び方がわかる6つの手順

また、選ぶ設備や素材、リノベーション範囲によって費用が大きく変動するキッチン、風呂、フローリング、壁という4つの要素が価格を抑えるカギになります。リノベーションにかかる費用を抑えるための詳しい内容や、リノベーションの注意点については、誰も言わないリノベーションのデメリットまとめをご確認ください。


注意点5.購入と同時に必要なお金や税金

最後は中古マンション購入に必要なお金と税金についてです。マンションの購入には諸費用と言われる様々な費用が必要になります。その額は、マンションの金額のおよそ10%前後です。

諸費用もローンに組み込むことも可能なローンもありますが、用意できるにこしたことはありません。また、購入後にかかる税金として固定資産税についてもお伝えします。

5-1.マンション購入に必要な諸費用

マンションの物件価格とは別に購入の際に必要なお金を諸費用と呼びます。

諸費用は頭金とは別のものです。頭金は、マンション価格自体について、ローンではなく現金で支払う金額のことです。3000万円のうち、300万が頭金の場合、2700万円がローンとなる、などです。

>>家を購入するときの頭金っていくらが適正なの?

一方諸費用は、仲介手数料や各種税金などの費用で、金額の目安は物件価格の10%。物件価格が3000万円なら300万円の自己資金があると安心です。諸費用について詳しく知るには次の記事を参考にしてください。

>>【保存版】中古マンション購入の諸費用を具体例で全て解説!

5-2.マンション購入に伴う税金

マンション購入時(正確には保有期間中)にかかる税金の中で最も大きいのが固定資産税です。条件によって異なりますが、新築の75㎡のマンションの場合は10~30万円程度、築10年の中古マンション75㎡の場合で10~15万円程度となります。

固定資産税は、各市町村、東京23区の場合は都が課税し、毎年4~6月頃に通知が来ます。納付期限は地方税法によると4月、7月、12月、2月の4回と定められています(住んでいる地域によって異なることもあります)。

>>マンションの固定資産税の相場と計算方法をやさしく解説

一方、住宅ローンを組んだ場合は、住宅ローン控除という減税制度を利用することもできます。住宅ローン控除は、年収と借入額に応じて毎年の所得税や住民税から一定額が控除されるものです。

>>【2019】住宅ローン減税の全体像を解説!年収・借入額別の控除額まとめ

ただし、税金で得をしようと控除される条件に縛られすぎると、無理な買い物になる可能性もあるので注意が必要です。

>>【買う前必読】中古マンションの住宅ローン控除に縛られない買い方

お疲れ様でした。以上5つが注意点となります。


まとめ

あれもこれもと考え出すと大変なようにも思えますが、優先順位を付けて「押さえるべきところを押さえる!」という気持ちで臨めば、納得のいく中古マンションの購入ができるものです。

ぜひこの記事を参考に、「後悔のないマンション購入」について、注意点1の予算のところから、夫婦で話し合ってみてください。

リノベ体験記:間取り成功のお手本!デンマーク風の作りこみ過ぎないリノベ事例。

リノベーションしたリビング

実際にリノベーションした家族がどんなところに工夫をし、こだわったのか見てみませんか?今回のリノベーションは、ドアを極力作らない、間仕切りの壁も必要なぶんだけ。実はドアがあるのはお風呂やトイレに向かうサニタリールームの1枚のみ。そんな作り込み過ぎない間取りによって、広さ、眺め、ひかり、子供の様子や気配を感じるゆったりした生活を得られるようになりました。