【初心者】新築・中古マンションの購入手順!5つの違いを注意しよう

中古を買ってリノベーション事例

一口に「マンション購入」と言っても、気に入った理想の住まいを見つけて実際に購入し、入居するまでにはさまざまな手順を踏まなければなりません。

まずは何をしなければいけないの?用意しなければいけないものはあるの?そんなモヤモヤを抱えているとなかなか行動に移せず、気づけば先延ばしになっていた…なんてことにならないよう、この記事では、新築&中古マンション購入の流れの全体像をご説明します。

【1】新築&中古マンションに共通する「最初の一歩」

1-1 そもそも我が家が購入できる物件の価格は?

住宅を購入するとなると、こんな間取りがいい、あんな設備がいい、内装はどうしよう…と夢が膨らむものです。しかし、理想の物件を探すことよりも、最初に考えなければならないのは自分たちの身の丈に合った予算を決めること。

大半の方は住宅ローンを組むことになりますが、月々どれくらいの返済額なら無理なく返せるのかを試算してみてください。

「住宅ローンは年収の約7~9倍」と言われますが、これは銀行から借り入れることができる額の目安です。実際に30~35年返済し続けることを考えるなら、以下のポイントを目安としておさえておきましょう。

  • 借入額は年収の約5倍
  • 返済比率は20%以内

自分たちにとってベストな予算がわかってはじめて、実際に購入可能な物件探しに踏み切ることができます。

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【2】新築マンション購入の流れ

2-1 探し方

まずはインターネットやチラシ、フリーペーパーなどを活用して、自分たちが住みたいエリアの物件の情報収集をしましょう。

インターネットは情報サイトも豊富で物件の公開も早く、常に最新の情報を入手できるので、最も活用したいところです。間取りや設備や周辺環境など、知りたい情報を網羅的に閲覧できます。

ポスティングされるチラシは地域を限定した情報が掲載されているので、現在の住まいの近くで購入を検討している場合は貴重な情報源。

フリーペーパーも、何が優れている点なのかがわかりすく編集されています。どんな条件の住まいが良いか迷っている場合は大いに参考になるでしょう。

とはいえ、自分で物件情報を探すのはそれなりの手間と時間がかかり、理想の物件がすぐに見つかるとは限りません。不動産会社に相談すれば、自分の希望を伝えてピンポイントで物件を紹介してもらえます。気に入った物件があれば、早速資料請求をしたり、実際にモデルルームを見学しましょう。

2-2 購入の流れ

物件が決まったら、いよいよ購入です。ローンの審査もこの時点で行います。引き渡しまでの大まかな流れや所有日数を確認することで、時間感覚も掴んでみてください。

▼所有日数:1~2日

購入申し込み

物件によって、先着順または登録抽選方式があります。

【必要書類】
認印、前年度の収入証明書

ローン事前審査申し込み

購入申し込みと同時に行います。必要書類が多いので、事前に不動産業者の担当者に確認しましょう

【必要書類】
住宅ローン申込書、融資の返済予定表等のコピー、健康保険証など勤続年数が確認できるもの、確定申告書の写しや源泉徴収票など2~3年分の収入を照明できるもの、運転免許書やパスポートのコピーなど本人証明ができるもの

重要事項説明

宅地建物取引士によって行われます。購入する物件と売買契約の条件に関する重要な説明なので、事前に重要事項説明書のコピーをもらい、内容を確認しておくことをおすすめします。

▼所有日数:3~7日

ローン事前審査期間

審査日数は金融機関によって異なります。申込者の与信によっては日数がかかることも。

▼所有日数:1~2日

売買契約

売買契約書を受け取ります。重要事項説明書とあわせてよく確認してください。

ローン申し込み

【必要書類】
土地・建物の登記簿謄本のコピー、重要事故説明書のコピー、売買契約書のコピー

▼所有日数:7~14日

ローン審査期間


▼所有日数:1日

ローン契約


▼所有日数:7~10日

融資実行までの期間


▼所有日数:1~2日

融資実行

引き渡し

不動産業者への入金はこのタイミングで行います。

2-3 注意点

物件探しと購入までの流れがわかったところで、購入時に注意したいポイントもチェックしておきましょう。

  • 遮音性能は十分か
  • 階高(マンションの各階の高さ)は十分か(数字が大きいほど天井高などが高くなります)
  • 住宅性能評価制度において、耐震等級1~3のうち、2または3等級か
  • オートロックのドア以外に侵入できるスペースが無いか、敷地内の見通しが悪くはないか、死角の有無など防犯面
  • 方位の良し悪しや間口の広さ、敷地のすぐ隣に別棟やビルが無いか、必要な共用施設があるか、また維持費のかかる共用施設が無いかなど、購入後に変更できない部分
  • 駐輪場スペースは十分か
  • エレベーターの待ち時間はどれくらいか

【3】中古マンション購入の流れ

3-1 探し方

中古マンションの探す際には、いくつか覚えておきたい注意点があります。それは、良い物件ほど高くなりやすく、しかも早期に売れてしまうということです。

当たり前のようですが、投資目的の場合は内見をせずに購入する投資家もいるため、そのスピード感に一般のユーザーが追いつくことはできません。

完璧な理想の物件を探すというよりは、希望する条件に優先順位をつけて、70点くらいの物件を探すイメージを持つこと大切です。

3-2 購入の流れ

中古マンション購入も、基本的な流れは新築と同じです。基本的に交渉権は先着順ですが、値引きやリフォームの有無など、購入条件によっては第二、第三の申込者への売却になる可能性もあります。

3-3 注意点

では、中古マンションの注意点とは何でしょう?新築マンションの項目に追加して気にかけたいのは以下の内容です。

  • 駅から近い、立地条件が良い、または築年数は価格の下落率が低い20年以上などなど資産価値が考慮された物件かどうか
  • 建物の状態(外観や共用廊下などの共有部分)や管理面は良好かどうか
  • キッチンやお風呂など、設備の動作に問題はないか
  • 長期修繕計画はあるかどうか、またその計画内容が適切か(修繕積立金あがるかどうか)
  • 管理費や修繕積立金の滞納者が多くないかどうか
  • リフォーム済みのマンションの場合、補修されていない瑕疵がある可能性を考える

【4】中古を買ってリフォーム・リノベーションの流れ

4-1 リフォームとリノベーションは違う

中古マンションを購入すると同時にリフォームやリノベーションを検討する方も多いでしょう。何気なく聞くこの2つの言葉ですが、意味は明確に違います。

リフォームは「悪いものを直す」という意味。規模は様々ですが、壊れたもの、古くなったものを新しくすることを指します。

一方、リノベーションとは「刷新、改善」を表す言葉。住む人に合わせた間取りや見た目にゼロから設計して工事をする場合はリノベーションです。

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4-2  リフォームは住みながらできる

スケルトンリフォーム(≒リノベーション)などの大掛かりなものでなければ、住みながらでも実施可能です。

  • インターホン取り付け工事
  • トイレ
  • 内窓、二重サッシ取り付け
  • 室内物干しの設置
  • エアコン交換
  • 水漏れ補修クロスの張替え工事

半日~数日で終わるものであれば、ほとんどいつもの生活のままで工事できます。クロスや床などは範囲によって一週間程度掛かる場合がありますから、家具や荷物は移動しておきましょう。

キッチンのみやユニットバスなどの設置であれば2、3日で工事完了することもあるので、不便さはありますが住みながらのリフォームも可能です。

しかし、その他の工事も一緒に行ったり、工期が一ヶ月程度かかる大規模リフォームの場合は、やはり仮住まいを検討する必要があります。

4-3 リノベーションは計画的に

間取りや内装をガラリと変えるリノベーションは、物件購入とリノベーション計画を同時並行で行うことがポイントになります。

とはいえ、これまでご紹介した通り物件購入するだけでも資金計画から物件探し、ローンの審査や売買契約など購入者がすべきことは意外とたくさんあります。

ここにさらにリノベーション計画をしようとすると、業者探しから始まり、プランニングや見積もり計画など大忙しです。

そこでおすすめなのは、物件探しから実際のリノベーションまで、全て任せられる「ワンストップ型」のリノベーション会社に依頼すること。

1つの会社が全工程を担当することでスケジュールを効率良く圧縮でき、さらに選んだ物件がリノベーションに向いているかの調査などもしっかり行なってくれます。

この記事のまとめ

マンション購入のためのファーストステップは「安心して借りられる予算」を決めること。その中で、住みたいエリアや物件の広さを選び、リノベーションやリフォームを行うかどうかを検討しましょう。

大事なのは、あれも、これもと欲張るうちに最初に決めた予算をオーバーしないこと。長く住まう我が家だからこそ、無理のない予算でできる限り理想のマイホームを実現してください。

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