中古マンション購入の流れ、最重要なたった1つのポイント

中古マンションの購入の流れ

人生で何度もする買い物ではないだけに、何かとわからないことが多いのが住宅購入の流れ。ここでは中古マンションを購入する場合を想定して、資金計画を立てて物件探しを始め、最終的に引き渡しを終えるまでの流れを追ってみます。

また、リノベーション・リフォームを想定して中古マンションを買う場合に注意したい、明確にするべきポイントについても解説します。

1.物件探しから引き渡しまではおおよそ1~3ヶ月

大まかに、物件探しを始めて引き渡しまでの流れは次のステップがあります。

(1)準備段階…資金を用意して物件を探す
(2)物件を決める…購入申し込みと住宅ローンの事前審査
(3)契約を結ぶ…売買契約と住宅ローンの本審査
(4)引き渡し…ローン契約と決済、引き渡し、登記手続き

(1)~(4)にかかる期間はおおよそ1~3ヶ月です。では以下、各ステップについて詳しく見ていきましょう。

2.最重要!資金の明確化と物件条件の洗い出し

たった1つポイントをあげるならば、最重要なのは資金です。

最初のステップでは資金となる住宅ローンの借入額と、物件探しの条件を決めていきます。ここで間違えるとリカバリーが難しくなるので、しっかりと計画性を持って進めます。無理な買い物をして住宅ローン破綻に陥るようなことがないよう十分注意してください。

2-1.住宅ローンの借入額は年収の約5倍

まず、住宅ローンの借入額は年収の約5倍に抑えます。これが適正な借入額だからです。

例えば年収300万円であれば、「返せる額」は1554万円、年収の5倍+54万円です。この額は返済比率20%、借入期間35年、金利1.81%で計算されています。

返済比率とは年収に占める返済額の割合で、通常、返済比率が20%であれば無理なくローンを返済していけると言われています。

それ以外の年収の場合は【年収別】住宅ローン目安表!その予算で住めるエリアは?広さは?を参照してください。年収に応じて銀行が貸してくれる額は左の「借りられる額」が目安ですが、無理なく返済できる額は右の「返せる額」です。

住まいの購入は思い切るのではなく、堅実な買い物を心がけるべきです。今よりも快適な生活を送るために住宅を手に入れるはずなのに、生活がカツカツになってしまうのは本末転倒です。

余裕を持って返せるローンを組んで、余ったお金は趣味や旅行に回した方が、充実した毎日を送れると思いませんか?

ただし、ここで挙げた数字はあくまで年収だけをもとにした目安です。どんな住宅ローンを組むべきかは個々のケースによって異なります。迷ったら専門家であるファイナンシャルプランナーにライフプラン作成を依頼してください。

2-2.物件条件の洗い出し

次に物件に求める条件を洗い出して決めていきます。

最初に決めるのは予算、場所、広さの3つです。

予算は手持ちのキャッシュフローと、上で説明した住宅ローンの借入額をベースに決めます。もしもリフォーム・リノベーションを行う場合はその額も予算に組み入れます。予算は最も大事なものなので、繰り返しますが、少しでも不安があるならファイナンシャルプランナーに相談しましょう。

続いて、その予算内に収まるように物件の場所と広さを決めます。さらにその他のどうしても外せない条件も考えます。例えば階数、収納の多さ、給湯の追い焚き機能の有無などです。予算によってはいずれかの条件を妥協することも考えます。

2-3.物件を探す

予算、場所、広さ、その他の条件が決まったら、中古マンション物件のポータルサイトを使って物件検索をします。

条件に合致する物件数が100件以上出てくる場合はもっと良い条件に変更可能です。逆に物件数が5件以下なら妥協ポイントを見つける必要があります。最終的に20~50件程度に絞り込めれば探しやすくなるでしょう。

このように物件探しはポータルサイトで基本的に行い、気に入った物件が見つかったら資料請求や見学予約へと進みます。パートナーがいる人は相談をしながら作業を進めていきましょう。

注意したいのは、不動産会社から「未公開物件がある」という営業をされるケースがあることです。実際に未公開の物件があったとしても、そのほとんどはポータルサイトに載せる前の物件です。そもそも未公開物件があるというのは、大抵自社に足を運ばせるための誘い文句です。

物件探しはポータルサイトを活用して自ら積極的に動いたほうが効率的です。特定の不動産会社のペースに乗せられないよう注意しましょう。

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2-4.長寿命マンションの選び方

物件をチェックする際は「長寿命マンションかどうか」に注目しましょう。

マンションの寿命は管理の状況によって変わります。管理会社による日常的な建物管理と、定期的な大規模修繕工事がしっかりと行われていれば、鉄筋コンクリート造のマンションなら、100年以上と言われる耐久年数分の寿命をまっとうすることができます。

分譲マンションは「管理を買え」という言葉もあります。大規模修繕の履歴や修繕積立金のストック状況を調べておきましょう。これらは「重要事項に関わる調査報告書」という文書で確認でき、管理会社から取得できます。

ちなみに、マンションの最初の大規模修繕工事は築12年前後で行われます。次は築後24年頃です。その点を考慮に入れて築年別の平均価格を調べてみると、価格面と修繕履歴面で最もおすすめなのは築20年前後の中古マンションです。

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2-5.内見のチェックポイント

内見時のチェックポイントは主に次の2点です。

2-5-1.共用部分のチェックポイント

共用部分はまず建物の外壁を見ます。大規模修繕工事は外壁の防水工事が中心となるからです。他にはエントランス、エレベーター、共用廊下、ゴミ置き場、駐車場・自転車置き場なども確認しましょう。劣化や破損箇所がないかはもちろん、清掃が行き届いているかも要チェックです。

2-5-2.室内でのチェックポイント

室内では日当たりや風通しの良さ、部屋の明るさ、臭い、窓からの眺望などを確認。

さらにトイレ・バスルーム・洗面室などの水回り、キッチン、天井と壁と床、ドアや窓、バルコニー、納戸などもよく観察します。水栓、給湯器などの設備はいつ取り替えたかも質問してチェックしておきましょう。

3.購入申込みとローンの事前審査

物件を決めたら購入申込みへ進み、ローンの事前審査を受けます。

3-1.購入申込み

購入申込みは基本的に早い者勝ちです。

交渉権は原則として購入申込書を出した順に与えられ、交渉権を得ると価格交渉ができます。しかし、申込者が多い人気物件では値引きを希望しない人が優先されるケースもあります。その場合はあえて交渉はせず、売却価格で買うという選択肢もあり得ます。

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3-2.住宅ローンの事前審査

通常、住宅ローンの審査は事前審査と本審査の2段階で行われます。事前審査に通らなければその後の売買契約を結ぶことができません。

事前審査では自己申告に基づいて購入物件、申込者の収入、職業などがチェックされます。銀行によっては源泉徴収票などの書類の提出を求められることもあります。事前審査にかかる期間は3~4営業日。最近ではネットから申し込みできる銀行が増えています。

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4.売買契約とローンの本審査

売主との交渉がまとまったら、次はいよいよ売買契約です。そしてローンの本審査を受ける流れとなります。

4-1.売買契約の手続きと用意するもの

契約当日は、物件の重要事項説明があり、売買契約を締結し、手付金を支払います。

重要事項説明には、仮にローンが借りられなくなった場合はペナルティ無しに契約を解除できるかなど、本当に重要なことが多く書いてあります。その場ですべてを確認するのは大変なので、事前に必ずコピーをもらって読み込んでおきましょう。

売買契約のときに買主が用意するのは、印鑑、本人確認書類、手付金、印紙代、(不動産会社によっては)仲介手数料の半額のお金です。これも不動産会社に事前に確認しておきます。

4-2.住宅ローン本審査は健康状態も含めしっかり審査される

住宅ローン本審査は事前審査より厳しいものになります。

物件の担保価値、年齢・性別・職業・年収・勤続年数・家族構成など申込者の属性、健康状態、そして「信用情報機関」の記録などがチェックされます。

信用情報機関の記録には他のローンやカードの利用履歴、キャッシングなどの利用状況、滞納・未納など過去の問題のある取引情報などが記載されています。なお、この本審査にかかる期間は2週間~1ヶ月です。

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5.ローン契約から登記手続きまで

住宅ローンの本審査に通って融資が実行され、決済と引き渡しが行われると、物件はようやく自分のものとなります。

5-1.ローン契約

本審査にパスした後は銀行とローン契約を結びます。このとき準備するのは、実印、銀行印、本人確認書類、売買契約書、収入印紙、新住所の住民票、新住所の印鑑証明書です。

5-2.決済と引渡し

次は決済と引き渡しです。ローン契約を結んだ銀行の一室に買主、売主、不動産会社担当者、銀行のローン担当者が集まり、さらに登記を行う司法書士が同席します。

手続きは不動産登記用の委任状作成、融資の実行、売買代金および諸費用の支払い、固定資産税・管理費・修繕積立金の精算、管理規約など関係書類の受け取り、そして鍵の引き渡しという流れで進められます。

5-3.登記手続き

続いて登録手続きです。売主・買主の双方が司法書士に登記書類を提出します。通常、決済・引き渡しは午前中に行い、その後、司法書士は登記手続きをその日の午後に済ませます。

6.リノベーション・リフォームをする場合

中古マンションの購入はこれで完了ですが、リノベーション・リフォームをする場合は、いくつか注意点があります。

まず、物件を選ぶ際はリノベーション・リフォームが可能なのかどうかを必ず確かめること。というのも管理規約で水回りの移動やバスルームのサイズを変更できないなどの決まりがある場合や、そもそも建物や部屋の構造的に工事が難しい場合があるためです。

事前に確認しておけば良さそうに思いますが、実はリノベーション・リフォームに関しては、不動産の仲介のみを手がけている不動産会社では詳細にリフォーム・リノベーション工事に関わる物件の構造や内部状況をチェックするノウハウがありません。安心して相談できるのは不動産の仲介も行っているリノベーション会社、リフォーム会社です。

そのような会社であれば、内見時に一緒に現場に足を運び、現場を見ながら質問すれば、詳しくリノベーション・リフォームについて答えてもらえます。設計と施工も同じ会社が手がけることになるため、責任の所在や窓口の一元化ができて、住まいの購入もとても楽になります。

最初からリノベーション・リフォームをすると決めている場合は、不動産仲介を手がけているリノベーション会社、リフォーム会社を選ぶことをおすすめします。

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まとめ

いかがだったでしょうか。中古マンションをスムーズに購入するには、事前にその流れを知っておく必要があることがおわかりいただけたのではないでしょうか。

また、リノベーション・リフォームを視野に入れて物件を探す場合は不動産会社選びが重要な要素となります。以上を参考に、失敗のない住まい選びをしてください。

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