【2019年】あなたに最適なリフォーム減税はどれ?6つのケースから選ぼう!

リフォーム減税を活用した住宅

リフォーム・リノベーションするときに利用できる減税制度があることをご存知でしょうか。

たとえば住宅購入の際に利用する人が多い「住宅ローン減税」は、リフォーム・リノベーションも対象となっています。他にも「リフォームローン減税」や「投資型減税」と呼ばれる減税制度もあります。

今回はリフォーム・リノベーションを検討する際、どの減税制度をどのように利用するのが得なのか、6つのケースを挙げて解説していきます。

1.まずはリフォーム・リノベーション時に利用できる3つの所得税減税を理解しよう

リフォームローンを利用すると、次の3つの所得税減税(控除)の対象となります。それぞれどのような減税制度なのか見てみましょう。

住宅ローン減税

住宅ローン減税は返済期間10年以上の住宅ローンを組むことが要件となっていて、住宅購入の際に利用するのが一般的です。しかし、工事費100万円以上で、工事後の床面積が50㎡以上の場合などの増改築やリフォーム・リノベーションでも利用できます。

入居した年から10年間、ローンの年末残高の1.0%が所得税額から控除され、最大控除額は10年間で400万円(年間40万円)です。所得税から控除しきれない分は、翌年の住民税から13万6500円を上限に控除が受けられます。

対象となる工事は次のとおりです。

  • 増築、改築、建築基準法の規定による大規模の修繕または大規模の模様替え
  • マンションなど区分所有部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕または模様替え
  • 家屋の居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕または模様替え
  • 現行の耐震基準に適合させるための耐震改修工事
  • 一定のバリアフリー改修工事
  • 一定の省エネ改修工事

*住宅ローン減税の詳細は次の記事も参考にしてください。
【2019】住宅ローン減税の全体像を解説!年収・借入額別の控除額まとめ

リフォームローン減税

リフォームローン減税は返済期間5年以上のローンを組んでリフォーム・リノベーションをしたときに利用できる減税制度です。ローン型減税と呼ばれることもあります。

控除期間は5年で、控除率は工事費用相当額の2%です。なお、対象となっている3種類のリフォーム・リノベーション(下記参照)のいずれか一つでも工事を行うのであれば、そのほかの同時に行う増改築等も、工事費用相当分の年末ローン残高×1%が控除対象となります。なお、このリフォームローン減税の最大控除額は各リフォームの合計で62.5万円です。

対象となる工事は次のとおりです。

  • バリアフリーリフォーム
  • 省エネリフォーム
  • 同居対応リフォーム
  • 上記のいずれかと併せて行う増改築等

リフォームローン減税はバリアフリーや省エネなど一定要件を満たすリフォームに対象が限定されていますが、それら特定の目的を持つリフォームとセットであれば一般的なリフォーム・リノベーション工事でも対象とすることができます。そのため中・小規模のリフォーム・リノベーションに向いています。

投資型減税

投資型減税はローンを組むかどうかに関係なく利用できるのが特徴です。ただし、こちらも特定の目的に沿ったリフォーム・リノベーションであることが条件です。また控除期間は1年のみで、控除率は工事費用相当額の10%が適用されます。

対象となる工事は次のとおりです。

  • 耐震、省エネ、同居対応、長期優良住宅化リフォーム(各限度額25万円)
  • バリアフリーリフォーム(限度額20万円)

2.所得税減税制度は併用できるの?

所得税減税制度は一部併用が可能です。併用できる組み合わせは次のとおりです。

所得税減税制度の併用一覧表

3.あなたに最適な所得税減税は6ケースのうちどれ?

どの所得減税を選ぶのが最も得をするのかは人によって異なります。どんな所得減税制度が適しているか、目安になる6つのケースを見てみましょう。

【1】リフォームローンを借りない

現金一括払いでリフォームをした場合、利用できるのは投資型減税のみです。ただし、前述のように、リフォームの内容が耐震リフォーム、バリアフリーリフォーム、省エネリフォーム、同居対応リフォームである場合に限ります。

【2】借入期間が10年未満

まず、借入期間(返済期間)が10年未満の場合、住宅ローン減税は利用できません。借入期間が5年以上10年未満のローンでリフォームする場合は、リフォームローン減税と投資型減税が利用できる可能性があります。5年未満のローンを組んだ場合は投資型減税のみ利用可能です。

リフォームローンと投資型減税でどちらがより多く控除されるかはリフォーム条件によって異なります。それぞれの場合で試算して、結果をよく確かめてください。

【3】対象リフォームを複数行う

耐震リフォーム、バリアフリーリフォーム、省エネリフォーム、同居対応リフォームの中のから複数のリフォームを行い、しかもそれ以外はリフォームしないのであれば、投資型減税を選ぶのが適しています。ただし、実際にリフォームの内容が本当に対象リフォームに該当するかどうかは、工事単位でしっかりと確認する必要があります。

【4】対象リフォーム以外の工事も行う

バリアフリーリフォーム、省エネリフォーム、同居対応リフォームに加えて、それ以外のリフォームも行うときはリフォームローン減税を選ぶのが適しています。

【5】投資型減税だと控除しきれない額になる

投資型減税の対象リフォームにはそれぞれに最大控除額が設定されています。これを超える額のローンを組む、または一括払いする場合は住宅ローン減税を利用するのが適しています。

【6】借入期間が10年を超える

住宅ローン減税が適しています。

4.リフォーム減税に必要な書類とは?

リフォーム減税を利用するには、確定申告を行う際に次の書類を用意します。
※( )内は入手先

住宅ローン減税の必要書類

  • 源泉徴収票(給与所得者の場合、勤務先)
  • 住民票(役所)
  • 工事請負契約書の写し(施工会社)
  • 証明書発行に必要な書類(施工会社)
  • 補助金、介護住宅改修費等の額が確認できる書類(施工会社)
  • 増改築等工事証明書(建築士)
  • 耐震基準適合証明書の写し(建築士)
  • 耐震改修証明書(要耐震改修住宅の場合、建築士)
  • 住宅借入金等特別控除額の計算明細書(税務署)
  • 確定申告書(税務署)
  • 工事完了後の家屋の登記事項証明書(法務局)
  • ローンの年末残高証明書(ローン借入先)
  • 介護保険の被保険者証の写し(要介護認定又は要支援認定を受けている方、所持しているもの)

耐震リフォームの必要書類

  • 源泉徴収票(給与所得者の場合、勤務先)
  • 住民票(役所)
  • 工事請負契約書の写し(施工会社)
  • 証明書発行に必要な書類(施工会社)
  • 耐震リフォーム費用が確認できる書類(施工会社)
  • 住宅耐震改修証明書(建築士)
  • 住宅耐震改修特別控除額の計算明細書(税務署)
  • 確定申告書(税務署)
  • 家屋の登記事項証明書(法務局)(昭和56年5月31日以前に建築されたものであることを証明するため)

バリアフリーリフォームの必要書類

  • 源泉徴収票(給与所得者の場合、勤務先)
  • 住民票(役所)
  • 工事請負契約書の写し(施工会社)
  • 証明書発行に必要な書類(施工会社)
  • バリアフリーリフォーム費用が確認できる書類(施工会社)
  • 増改築等工事証明書(建築士)
  • 住宅特定改修特別税額控除額の計算明細書(税務署)
  • 確定申告書(税務署)
  • 工事完了後の家屋の登記事項証明書(法務局)
  • ローンの年末残高証明書(ローン型減税を使う場合、ローン借入先)
  • 介護保険の被保険者証の写し(要介護認定又は要支援認定を受けている方、所持しているもの)

省エネリフォームの必要書類

  • 源泉徴収票(給与所得者の場合、勤務先)
  • 住民票(役所)
  • 工事請負契約書の写し(施工会社)
  • 証明書発行に必要な書類(施工会社)
  • 省エネリフォーム費用が確認できる書類(施工会社)
  • 増改築等工事証明書(建築士)
  • 住宅特定改修特別税額控除額の計算明細書(税務署)
  • 確定申告書(税務署)
  • 工事完了後の家屋の登記事項証明書(法務局)
  • ローンの年末残高証明書(ローン型減税を使う場合、ローン借入先)

5.リフォーム・リノベーションで利用できる固定資産税の減額

対象リフォームを行った住宅について、工事完了年の翌年分の固定資産税額が減額されます。その概要は次のとおりです。

耐震改修

税額の1/2が減額される。ただし、一戸あたりの軽減対象家屋面積は120㎡に限ります。

バリアフリー改修

税額の1/3が減額される。ただし、一戸あたりの軽減対象家屋面積は100㎡に限ります。

省エネ改修

税額の1/3が減額される。ただし、一戸あたりの軽減対象家屋面積は120㎡に限ります。

長期優良住宅化

税額の2/3が減額される。ただし、一戸あたりの軽減対象家屋面積は120㎡に限ります。

6.他にもある!リフォーム・リノベーションおける特例措置

リフォーム減税を活用した住宅

他にもリフォーム・リノベーション時に利用できる「特例措置」があります。しっかりと利用することで大幅に節税になるのでチェックしておきましょう。

贈与税 住宅取得等資金に係る非課税措置

リフォーム資金を父母等からの贈与で賄った場合に、贈与税が非課税になることがあります。贈与税の非課税措置を受けられるリフォームの種類は、(1)耐震リフォーム(2)省エネリフォーム(3)1と2を除く増改築等、のいずれかです。

これ以外にも細かい要件が定められており、贈与の限度額も下記のようにリフォーム・リノベーション工事を行った時期(住宅用家屋の取得等に係る契約の締結日)によって異なります。贈与を受けるときは要件と限度額について確認してください。

■契約の締結日が平成28年1月1日~平成32年3月31日
700万円(省エネ等住宅は1200万円)

■契約の締結日が平成32年4月1日~平成33年3月1日
500万円(省エネ等住宅は1000万円)

■契約の締結日が平成33年4月1日~平成33年12月31日
300万円(省エネ等住宅は800万円)

買取再販住宅の登録免許税の税率軽減

買取再販とは既存の住宅を買い取ってリフォーム工事を実施した上で販売することです。登録免許税とは不動産を登記する際に課税される税金のことです。

>>参考:国土交通省「買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置」

この税率軽減では、個人が、不動産会社(宅地建物取引業者)が適用要件を満たすリフォームを実施した住宅を取得して居住する場合に、登録免許税の税率が軽減されます。

7.税制についての正しい詳細

税制についての詳細は下記を参照してください。

まとめ

リフォーム・リノベーションを検討する際は、本記事でご紹介したような減税制度を利用できないか、どのように利用すれば最も得をするのかを事前に確認するようにしましょう。とくに耐震、バリアフリー、省エネ、長期優良住宅化はリフォーム費用が高額になりやすく、そのため国が複数の減税制度を用意しています。

ただし気をつけたいのは、減税額を増やすために無理な予算を組んでしまうのは本末転倒だということです。節税しようとして必要のないリフォームに手を出してしまったのでは意味がありません。あくまで客観的な視点で予算を考え、身の丈に合った計画的なリフォームをしてください。

また、リフォームの目的が暮らしを今よりももっと快適にすること、質を向上させることにあるなら、リフォームだけでなくリノベーションも検討対象になるでしょう。

リノベーションは予算が高くなるイメージがありますが、広範囲を改修するなら安心性・経済性の両面から言ってむしろコストパフォーマンスは高いといえます。いずれにしろ、まずは何を求めて改修をするのかを明確にしていくことが大切です。

毎週末開催!小さいリスクで家を買う方法

ゼロリノベ空間事例

■100年マンションの見分けかた■家の買いどき、たった1つのタイミングとは?■あなたが借りられる住宅ローンはいくらまで?■もしものときに安心な「資産性のある家」の探しかた■あなただけの掘り出し物件が見つかる魔法のシート■将来売る?貸す?ずっと住む?目的別の家の選びかた■愛せるインテリアを予算内で揃えるには?■あなたのイメージするリノベ工事、本当はいくら?…■このほかに「未公開物件」や「設計事例」のお話も盛りあがります。【主催】ゼロリノベ(株式会社grooveagent)