中古マンションをリノベーション!賢い住宅購入方法とは?

家も暮らしも自分らしく

住宅購入は人生の中でも大きなステージを登るイベントです。家といえば、一生で何度とない大きな買い物。決断にも勇気が必要なため「自分にはまだまだ…」と思いながらも将来を考えると基盤となる家があったらと頭をよぎる方も多いのではないでしょうか。

家を持つことで、家族との絆や暮らし方もより変化し、人生の中でも深い思い出を残すことができるでしょう。でも、同時に大きなローンを抱え、支払えるかどうかの不安もつきまとうかもしれません。

もし、リスクを少なく、無理をせずに賢く家を持つことができるとしたら、どうでしょうか。

かつてはまず売り出し中の新築物件を探すのが一般的でしたが、現在は住宅購入の選択肢も多種多様になりました。そのひとつである「中古マンションや中古住宅を購入して、リノベーションをする」という方法が現在注目を集めています。

中古マンションや中古住宅というだけでマイナスイメージを持つのはすでに昔の話となりつつあります。無理をして新築物件を購入し支払いに追われて楽しみを我慢する暮らしよりも、安心性のある物件をお手頃に購入し、趣味や旅行なども楽しめる暮らしができたら人生はより豊かになるはずです。

賢く選べば新築よりも満足度が高く、将来的な面にも期待ができるリノベーション。始めての方でもわかりやすく、その魅力をご紹介します。

1.中古マンション/中古戸建てを購入してリノベーションをするメリット

新しい持ち家の選択肢「中古住宅+リノベーション」

これまでは建築ラッシュの時代が続き、住宅購入といえば新築という考えが広く浸透していました。しかし時代は変化し、現在は空き家問題が表面化するなど住宅は飽和状態です。

そんな中、かつてはマイナスイメージだった「中古マンション」や「中古戸建て」が、現在はお得にマイホームを持つことができる選択肢として急浮上しています。国土交通省も現状を憂慮し、既存住宅やリフォーム、リノベーションに向けて活性化を促す取り組みを行っているほどです。

<参考>その他:既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み – 国土交通省

そして近年、中古住宅のイメージを一気に変えたのが、「リノベーション」を取り入れる方法です。中古マンション/中古戸建の購入+リノベーションを組み合わせることで、ありふれた間取りや一昔前の住宅も新築同様に魅力のある家に大変身。さらに、新築を購入するよりも価格面でお手頃であることも注目されている理由です。

武蔵浦和の写真

<参考>この事例の詳細ページ(武蔵浦和)

戸建てorマンション、どちらを選ぶ?

中古住宅探しをする場合、選択肢になるのが「戸建て住宅か、マンションか」という点。リノベーションをする前提でも、戸建て住宅とマンション、両者の特徴を押さえた上で選択する必要があります。

■戸建ての特徴
環境次第では増築やエクステリアを充実させるなど、マンションよりも大規模なこだわりを実現できることが戸建て住宅のメリットです。

ただし、一般的には戸建て住宅の場合は木造が多く、建築した年代によっては耐震補強や断熱使用などを現在の建築基準法を満たさなければいけない場合があります。リノベーションの規模にもよりますが、間取りや内装、住宅設備を新しくする以外にハード面での改装費用もかかる場合も少なくないため、予算は多めに見積もっておく方が安心です。

また、解体をしてから補強や補修の必要が出てくることも多く、マンションに比べ、リノベーション工事の規模が大きくなったり期間が長くなったりしてしまう傾向にあります。

■マンションの特徴
マンションは戸建て住宅よりもコンパクトな場合が多いですが、良い立地が選びやすいこと、フラットで暮らしやすい環境が多いことが魅力です。傾向的には戸建てよりも予算面でお手頃な物件も多く、耐震補強などの費用がかからない分、内装などに予算を割くことができます。

専用部分・共用部分があるので改装できる部分とできない部分はありますが、比較的自由な間取りやインテリアを実現しやすいのがマンションの魅力です。

<参考>マンションと一戸建どっちがお得?データで比較し決断できる!

2.中古マンションを持ち家にする魅力

なぜ新築ではなく中古マンション?そのメリット

物件価格の推移

新築マンションは、完成したてが価値のピークとなり、そこから徐々に物件価値は下がり続けます。不動産物件価格推移のデータからみると、築20年前後までは徐々に低下し、そこから相場価格が緩やかに安定するのがわかります。

一定の築年数を超えるまでは、購入後何かあった際に購入時よりも相場の落差が大きいため、残債も残りやすくなります。イメージ的に良いとされる築浅物件ほど、リスクが大きいとも言えるでしょう。

その点、価格が比較的安定する築20年以降の物件がリノベーションもしやすく、経済的にもリスクが小さく済みます。

また、マンションはマーケティング上、立地条件の良い場所から建築され続けているため、新築マンションよりも中古マンションの方が良い場所や環境にある場合が多いことも特徴です。

そのため、希望する居住エリアの物件が新築物件よりも中古物件の方が見つかりやすいという大きなメリットがあります。住環境が良ければ、将来的にも需要面の価値が落ちにくく、暮らしていく上でも快適です。

新築よりも費用が抑えられる

新築、中古に関わらず、住宅購入の際には物件価格+諸費用が必要になります。購入する際の手数料や印紙税、保険、不動産取得税など、物件の高い・安いに関わらずかかる初期費用も忘れてはいけません。

首都圏マンション新築と中古の価格推移

新築マンションは、そもそもの物件価格が中古マンションに比べて高いケースが多く、購入の際、総額の差額は約3,000万円にもなるというデータが出ています。一方中古マンションの場合は、ベースとなる物件自体をお得に購入でき、住みながら年々物件価値が下がる新築マンションと違い物件相場も比較的安定しています。

<参考>マンションは新築と中古どっち?データで検証し迷いがなくなる!

また、リノベーションによって中古マンション自体の価値を高めることができ、好みの間取りや内装を実現した場合でも、総額的に新築物件と同じかそれ以下で満足度の高い家を購入できるケースが多くなります。

3.中古マンションのリノベーションでできること

リフォームとリノベーションの違い

「リノベーション」と言いますが、「リフォーム」ではないの?何が違うの?と疑問に思われる方も多いかもしれません。中古マンションのリノベーションで可能なことをご紹介する前に、「リノベーション」と「リフォーム」の違いについても知っておきましょう。

リフォームとは、「修繕」の意味合いを持ち、古いものを改修したり補修したりすることで「マイナス面を当初の状態まで回復させる」ことにあります。

一方でリノベーションは「修復」や「再生」をする以外にも「改革、刷新」という意味を含みます。補修や修繕以外に、リフォーム以上の空間的価値を高めるのがリノベーションです。

<参考>リノベーションとリフォームの違い

自由な間取りが実現できる

中村橋のリノベーション事例図面
家族が集う大空間と延べ床面積を増やせる大きなロフト

<参考>この事例の詳細ページ(練馬)

東京都代々木上原の中古マンションのリノベーションのビフォーアフター
入浴しながら空を眺められるように浴室を移動

<参考>この事例の詳細ページ(代々木上原)

マンションでは2DK、3LDKなど部屋数で間取りが決まっている場合が多く、似たような間取りが多いと感じている方もいるでしょう。昔と今ではライフスタイルは変化しつつあり、しっかりと区画されたマンションの間取りでは家具が置きにくい、家族の交流が取りにくいなど住みにくい場合も多くあります。

設備の整った新築マンションであっても、間取りの面で納得が行かなければなかなか決められませんよね。しかし、リノベーションなら、躯体(※建物の構造、骨組み)の特徴を生かしながら自分たちの暮らしに合った間取りに変えられます。

<参考>リノベーションで間取りの全面変更!家族にぴったりな間取りとは?

画一的なインテリアから自分たちの好みを実現できる

南町田リノベーション事例4-2
趣味の靴づくり工房がある空間

多くの人のニーズに合うよう、無難な内装で作られることが多いマンション。リノベーションであれば、そうした画一的な内装を自分たち好みのテイストに変えることが可能です。家具や雑貨を置くだけでは実現できない、ハード面からのインテリアプランができるため、どこにもない自分たちのオリジナル空間を作り上げられます。

将来的にも価値のある住まいを残すことができる

ヨーロッパやアメリカなどで受け継がれている「アンティーク」「ヴィンテージ」が価値を持つのは、新しいものにはない時を重ねた風格や味わい深い存在感があるためです。新築や新品の家具や家の場合、できたその時はキレイでも、使っているうちにくすんで見える状態になることも…。

家も同じで、新建材でできた新築マンションは住む前が一番キレイな状態です。一方で、中古マンションは、新築マンションにはないヴィンテージ感のある佇まいや雰囲気を持ち合わされています。また、物件をお得に購入できるとその分リノベーションの予算に回すこともできるので、無垢材や漆喰、ヴィンテージ家具など時を経てさらに趣を増す材料を使うことも可能です。

履き込んだジーンズのような、年月を超えてもなお味わい深く愛着のある家を持つことができるのも、中古マンションをリノベーションする魅力のひとつです。

4.「中古マンション+リノベーション」で注意したいこと

中古マンション購入時の注意点

マンションは「変えられる箇所」と「変えられない箇所」があります。

変えられる箇所

  • 室内(専有部分)

変えられない箇所

  • 建物の構造(耐震性)
  • コンクリートの状況(耐久性)
  • 住んでいる人(隣人)
  • 管理や修繕積立金の計画
  • 眺望や周辺環境…etc

「変えらる箇所」はお金で解決できます。「変えられない箇所」はお金では解決できません。マンションを選ぶとき、室内の設備や間取りなど「変えられる箇所」に惚れて購入を決断すると、”100年も耐えられない建物だった” ”修繕積立金が高額になった”…など、あとで後悔することになるので要注意です。

中古マンション購入するときは、見た目の綺麗さに騙されず、見た目ではわかりにくい「変えられない箇所」で判断するのがおすすめです。

マンションでのリノベーションの注意点

マンションには、居住スペースである部屋など自分たちの所有である「専有部分」、廊下やバルコニーなど全体のものである「共有部分」があります。リノベーションや工事ができるのは「専有部分」に限定されるため、廊下のファサードやバルコニーなどは変えることができません。

また、空調や設備配管をどのように通しているかで、トイレを移動したり自由な位置に水回りの配置を変更したりといったことができない場合もあります。希望がある場合は物件購入の際に構造を確認しておくとよいでしょう。物件探しからリノベーションまでトータルで請け負ってくれる依頼先であれば、その点もアドバイスしてもらうことができます。

<参考>リノベーションでよくある7つの失敗!上手に回避するには?

中古マンション+リノベーションの選択肢に向かない場合

中古マンションをリノベーションするデメリットはどんな部分にあるでしょうか。

中古マンションをリノベーションするには、物件探し、リノベーション業者との打ち合わせ、工事期間など、入居できるまでにある程度の期間が必要になります。購入してすぐに住むことができる新築マンションと比べると打ち合わせや設計などの期間も必要になるので、入居までの期間にゆとりがない場合は、中古マンション(リノベーション済みマンションを含む)や新築マンションがおすすめです。

<参考>見落としチェック用、リノベーションのデメリットまとめ

5.新築と中古マンション、全体の費用の目安

新築購入の場合と、中古マンション購入+リノベーションの価格の比較

新築マンションの価格は、エリアや広さによって異なりますが、東京の場合最低でも3,000万円代後半〜6,000万円代が相場となっています。(※2018年4月時点)

その点中古マンションの場合、1,000万円代〜3,000万円代から選べる物件が多くあります。築年数やエリア、広さによって異なる点を考慮しても、新築物件の最低価格あたりで広さもエリアも満足できる物件を見つけることができれば、暮らしてからの満足度も高いのは一目瞭然ですよね。

参考リンク
【SUUMO】 これから販売予定の東京都の新築マンション・分譲マンション特集

参考リンク
東京都の中古マンションの価格相場一覧(広さ-市区郡)| 中古住宅HOME4U(ホームフォーユー)

リノベーションの費用は規模にもよりますが、800万円代〜1,000万円代を予算と考えたとしても、総額的には新築と同等か、3分の2ほどの価格で自分たちに合った住まいを手に入れることも可能です。

リノベーション費用について

「リノベーションがお得」とは言ってもどのくらいの費用がかかるかの想像はなかなかつきにくいものです。当然のことですが、まず広さ、構造、どの程度の変更をイメージするかで大幅に異なります。

本牧のリノベーション事例01
インナーバルコニーに佇むアンティーク家具たち

キッチンなどの設備機器、フローリングが合板か無垢材か、タイルなど装飾的なもの、造作家具をオーダーするかどうかなど、一つひとつの素材のグレードを求めると当然予算も上がります。

<参考>リノベーションの費用、マンションの場合はいくらかかる?

とは言え、解体をして蓋をあけてから内部の修繕や耐震補強が必要なことがわかる場合もある戸建て住宅と比べると、マンションはそうした想定外の工事は少なく済むのが安心のポイントでもあります。

予算オーバーを防ぐためには、物件を購入する前に自分たちがどのような暮らしがしたいか、理想の暮らしを送るために譲れないポイントなど優先順位を整理しておくことが大切です。

また、リノベーションの内容や予算を把握できれば、どのくらいの価格の物件を購入したら良いかの目安にもなります。リノベーション費用は自分たちで試算するのは難しいため、信頼できるリノベーション会社に相談しながら予算を定めていきましょう。

6.中古マンションのリノベーションを考え始めたら。必要な準備

全体の必要な期間と各依頼先の選び方

いざ中古マンションのリノベーションを検討しようと思っても、まず何から考えたらいいのか戸惑いますよね。必要なステップとしては、以下のような流れになります。

1.物件を選び、購入するまで
2.リノベーションの設計と打ち合わせ
3.着工〜引き渡し
4.引っ越し、入居

セクションが大きく分かれるため、不動産会社やリノベーション会社など異なる分野の依頼先探しが重要になります。物件探しから入居までには、少なくとも半年から1年ほどの期間が必要です。

ローンの申請や設計など、時には並行して進める場合や引き継ぎ事項などが発生します。そのため各分野での連携がしっかりと取れることがとても重要なポイントです。バトンタッチの際にロスがあるほど入居も延びるため、一連の流れを一貫して請け負ってくれる会社であれば、個人で手配をするよりもかなりスムーズに進みます。

また、物件探しが長引くと入居できる時期も後ろ倒しになってしまうため、計画全体がずるずると遅れないためにも「いつ入居したいか」の目標を定めながら行動に移していきましょう。

物件選びの始め方。「こんなはずじゃなかった」を防ぐ選び方

一生のうちでも何度もない大きな買い物になるマイホーム購入。誰もが失敗や後悔をしたくありませんよね。後悔しないためには、何と言っても信頼できる依頼先を見つけることが大切です。

現実的な資金面だけでなく、理想のライフスタイルなどプライベートな面も相談することになるため、フィーリングの合う会社を探しましょう。

<参考>自分にピッタリのリノベーション会社の選び方がわかる6つの手順

リノベーションが前提の物件探しの場合、注意したいのは「不動産会社が売りたい物件」と「リノベーションに適した物件」が異なる場合があることです。

エリアや広さという希望だけでなく、改装がしやすく、将来的にも高い価値を持つ物件というリノベーションに適した目線からの物件探しは、素人ではわからない点が多くあります。経験を積んだプロのアドバイスを受けながら先を見据えた物件を決めましょう。

また、会社によってもさまざまな考え方を持っているため、初期段階ではいくつかの会社に相談してしっかりと比較検討することも重要です。

どんな家に住みたいか。思い通りの家を設計してもらうために

マイホームを思い描くと、きっとどんどん理想が膨らんでいくことでしょう。間取りや内装作りから関われるとなれば、あれもほしい、こんな家に住みたい…とおそらく誰もがワクワクしながらイメージも増えていくのではないでしょうか。

やりたいことや希望が増えると当然予算も膨らみます。家には満足したとしても、後々の支払いがきつくなり生活を大きく圧迫しては元も子もありません。

信頼できる家づくりのプロは、依頼者の思いを聞きながら理想の暮らしができる家を提案し、反映するのが仕事です。限られた予算でどのような希望を取り入れるか、将来の資産性も踏まえながら設計をします。

打ち合わせの様子
フィーリングの合う会社を探そう

依頼する立場としては適切な予算を把握し、何のために家を持ちたいか、という初心をまずは忘れないことが肝心。その上で、立地、広さ、設備やインテリアなど家族にとっての優先順位は何か、幸せで快適に暮らすために譲れない要素を整理し伝えることで、膨らみすぎた希望や予算に迷った場合でも後悔の少ないアドバイスを受けることができるでしょう。

7.これだけは押さえておきたい、家づくりの依頼先の選び方とポイント5つ

家は将来的に資産になる

賃貸マンションと異なり、持ち家は「資産」となります。物件やデザイン、立地など将来的な資産価値を保ちやすい目線から見た物件選びは、経験豊富なプロのアドバイスを頼るのが賢明です。

信頼関係を築ける依頼先かどうか

実際の家づくりはただ希望を話し合うだけでなく、資金やライフスタイル、暮らしについてなどプライベートな内容も打ち明けながら、自分たちにとって最適な住まいを作り上げていくものです。

時には深い話も交えながら、共感をしながらもプロならではの目線に立ってくれる会社に出会うことが家づくりの成功の鍵を握ると言ってもいいほどです。

良いことも悪いことも話すことができ、信頼関係を築ける会社、メリットだけでなくデメリットもはっきりとアドバイスをもらえるような会社を選びましょう。

予算に合わせ、柔軟にデザインをしてもらえるかどうか

何もないところから建築する新築と違い、リノベーションは解体から現状の物件に合わせた臨機応変な対応が必要です。予想外の問題に当たることもあり、新築よりも難しい施工技術を必要とします。

物件の特徴をつかみ、見えないコストも踏まえながら満足度の高い家づくりをするには、経験豊富なプロの力が必要不可欠。もともとの物件をより魅力的に、違和感なく仕上げるには柔軟な発想とデザイン力を持った会社を選ぶことが重要です。

自分たちの優先順位を整理する

後悔したくない気持ちはあっても、物件探しも含め100%希望通りに叶えられることは残念ながらほぼありません。家づくりにおいては、希望の70〜80%が叶えられると住んでからの満足度がかなり高くなると言われています。

予算を有効的に配分するためには、自分たちにとって満足する家や暮らしに欠かせない優先順位や希望をまとめておきましょう。そうすれば、リノベーション会社からもその視点を踏まえ、住み始めてから満足できる家になるよう最適なアドバイスをもらいやすくなります。

実際の見学会や物件、セミナーに足を運び、直接話をしてみよう

これから何十年も住み続ける家づくり。現在はインターネットなどでいくらでも写真が見られますが、実際に空間を体感し、会話などから得られるフィーリングは写真だけではわかりません。

写真は当然ながら良いところや、見栄えのいい部分が強調されます。広さや実際に住んだ際のイメージをつかむには現実の住まいを見るのがいちばんです。家づくりの相談からアフターフォローなど、相談しやすいかどうか、安心できるかどうかを見極めるためにも実際の見学会には積極的に訪れるようにしましょう。

またリノベーション会社によっては、物件購入や資金計画、家づくりについてなどを学べるセミナーを開催しているところもあります。

まずは情報収集が大切
リアルな情報収集が大切

専門的な情報や、インターネットなどではわからない本当の情報を知るにはプロに聞くのが一番です。「なにから始めて良いかわからない」という場合にはこうしたセミナーへ参加し、不安やわからないことはプロに質問してみると良いでしょう。

<参考>リノベーションのセミナーで学ぶべきポイントとセミナーの選び方

8.この記事で伝えたかったこと

人生の中でも大きな買い物であるマイホーム購入。一昔前は、「新しい家を買う」ことがステータスとされていました。しかし、購入方法の選択肢や住まいに求められる個性が尊重される時代であり、中古市場が活発になっている現在では「中古マンション+リノベーション」の選択肢はとても魅力的な存在となっています。

家を持つことは、ただの買い物ではなく人生をより豊かにする「手段」です。家族が幸せな暮らしを築くことができるベースとなる家が、後々に不安や我慢のもとになっては家を手に入れる意味がありませんよね。

新築を購入してさまざまな面にしわ寄せがいく人生より、耐震・耐久性・予算において安心感のある中古物件を選び、残ったお金で旅行や趣味などを楽しんだ方が、人生トータルとしては豊かになるのではないでしょうか。

選び方によっては新築以上の価値を持ち、賢く満足できる家を持つことができる中古マンションのリノベーション。賃貸マンションではつもりがちだったストレスの積み重ねを解消し、家族が健やかに人生を送るための選択肢としてぜひ注目してみてはいかがでしょうか。

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