購入したマンションも、転勤やライフスタイルの変化などさまざまな理由で止むを得ず手放さなければならない場合があります。また、将来的に売却を考えている方もいるでしょう。
マンションは売り出し始めてから、平均的には3～5ヶ月程度で売るのが目安と言われており、3ヶ月を過ぎても反響や希望がなかった場合は次の対策を採る必要があります。
本記事ではなかなか売れない、どうしたらスムーズに売れるのかと考えている方向けに、その原因と対策をご紹介します。
目次
1.販売価格が高すぎる
マンションの売却価格を決める際は、「この値段で売りたいな」という希望価格を設定したくなるかもしれません。しかし、マンションは築年数や立地、広さなどを基にした相場があります。
一般的に、何か付加価値がない場合、相場価格よりも高く売ることは難しいのが現状です。売り出しから3ヶ月経っても反響がないなら、設定価格が高すぎるケースが考えられます。
スムーズに売れやすい価格を設定するためには、しっかり相場を把握するのが大切です。
不動産屋での査定は相場よりも高い場合があるので、査定価格だけで価格を決定するのも危険です。客観的に相場を確認できるWebサービスなどで、「売れやすい」価格帯はどのくらいかを調べてみましょう。
-
2.管理費や修繕積立金がネック
マンションでは、物件価格の他に管理費・修繕積立金のランニングコストがかかります。管理費・修繕積立費で平均的な金額は両方合わせて月2～3万円前後が目安ですが、マンションによって価格は異なり、ずっと一定ではない場合もあります。
近年のマンションでは初期の費用をお得に見せるため、始めは管理費が安く設定され、築年数が経つごとに値上げをしていく傾向も多く見られます。
通常の清掃や窓口対応以外にも充実したサービスを受けられる場合は別として、合計月3万円を超える管理費がかかる場合は、その分物件価格を低めに設定しないと「維持費が高い」と買い手から敬遠されてしまいます。
ローンを組んで購入される方がほとんどのため、月々の支払額と管理費・修繕積立費を合計して、相場程度の価格になるよう調整してみてください。
3.広告の内容が魅力的でない
価格は相場程度かそれ以下なのに反響がいまいちと感じている場合は、売り出し時の広告や情報を見直しましょう。
家を探している方は、価格はもちろん掲載情報や写真などを見て気になった物件へコンタクトを取ります。まず見られる写真は「明るく」「清潔感がある」ものを選び、物件がイメージしやすいように最低でも10枚は用意するのがおすすめです。写真の質が悪いと、それだけで検討してもらえない可能性があります。
また、交通アクセスや周辺状況などの基本情報をわかりやすく説明するのはもちろん、その他にアピールポイントがあれば記載するなど、+αのメリットがあると目に留めてもらいやすくなります。
「開発が進み、便利な施設が周辺に整っている」「学校や塾などが近く、買い物もしやすいので子育てに負担が少ない」など、住んでいて魅力を感じた情報を加え、物件広告の質を高めてみてください。
4.同じエリアにより条件のいい物件がある
同じエリア内で価格、物件の質などを総合して比較されると、些細な差でも買い手はより好条件の物件へ流れてしまいます。2～3月の不動産が動きやすい時期などは特に競合が多くなる傾向にあり、価格競争も激しくなるでしょう。可能であれば、他に出る物件が少ない時期を狙うのもひとつの方法です。
また、同じマンションで別の部屋が売却に出されている場合は築年数などの条件は同じですから、価格が決め手となる傾向が高まります。交渉によって価格競争になる場合があるため希望額以下になってしまうことも。
急いで売却をしなければいけない場合を除き、市場の様子を見ながら売りに出す時期を調整してみてください。
5.内見の期待に応えられていない
せっかく内覧まで進んだのにその後のコンタクトや申し込みがない場合は、内覧時の対応や見せ方で損をしていないか振り返ってみましょう。
物件の良さを上手に伝えるためには、実際の部屋をより魅力的に見せられるよう、清潔感があり整理整頓されている状態にしておくことが大切です。質疑でもしっかりと物件のアピールポイントを伝えられるようにしておき、良い印象を持ってもらえるようにしましょう。
築年数が20年以上の物件は、リノベーションをしてから販売した方が良いかと考える方もいますが、その年数を狙って探している方はもともと自分たちでリノベーションすることを前提に物件探しをしている方が多いので必須ではありません。その分物件価格で有利になるほうが買い手はつきやすい傾向にあります。
6.不動産会社の営業活動が不十分
相場の価格や物件の条件に申し分がなくても、仲介の不動産会社による営業が不十分で買い手に情報が届きにくくなっているケースがあります。
不動産会社の都合により、情報の発信をセーブしたり、販売物件の囲い込みが行われる場合も残念ながら見受けられるので、販売を任せた後も積極的に連絡を取り販売状況を確認するのが大切です。
不安に思ったら、インターネット上で確認ができる不動産業者間のネットワークサイト「レインズ」の登録状況を見せてもらいましょう。物件が登録されている場合は取引状況や、物件登録情報が確認できます。
また、不動産会社は必ずしも一社に絞る必要はありません。手間を考えて一社に任せるよりも、より好条件や短期間で売却が決まる場合もあるので、複数社への依頼も検討するのがおすすめです。
販売の仕方も複数あるため、以下にご紹介する違いを把握しながらどのようなサポートを受けられるかで売り出し方を検討してみましょう。
6-1.一般媒介
複数の会社からの売り出しが可能で、会社同士で競合させられるのがメリットです。
自身で買い手を見つけることもできます。その分レインズへの登録や、会社から売主への状況報告などは任意のため、会社の方針によって力の入れ方にムラがある傾向です。はじめにこちらで売りに出し、反響状況をみてから他の契約方法へ変更するという手もあります。
6-2.専任媒介
一社に専任で売り出しを任せる方式です。他社への依頼はできなくなりますが、その分販売に力を入れてもらえます。レインズへの登録は7日以内、販売状況は隔週で必ず報告がなされます。
6-3.専属専任媒介
一社へ専任で売り出しを任せるとともに、さらに厚いサポートが受けられる方式です。レインズへの登録も5日以内、販売状況も毎週報告が受けられます。
各方式によって不動産業者との契約金額も異なってきますが、売り出しをかけてからの反響がない場合は任せ方や会社を変えて反応を見てみましょう。会社の大きさやネームバリューだけでなく、信頼できる担当者かどうかも大切な要素となります。
7.業者買取や賃貸を検討
ここまでご紹介した対策や見直しをしても、なお買い手がつかない場合は業者買取を検討する方法もあります。
買取業者は、中古物件を購入してリノベーションし、再販して利益を得ている会社です。購入価格は相場よりも下がる場合が殆どですが、売却の期限が決まっている場合や遠方への引っ越しが決まっている場合など、急いでいる方にとっては確実な手段です。
またどうしても買い手がつかない場合、賃貸として出す方法を考える方もいるでしょう。
しかし買い手がつかない物件はなかなか借り手もつきにくいもの。一時的に家賃収入があるのはメリットですが、その間のローンや税金は持ち主である自分が支払いをしなければなりません。苦肉の策として賃貸に出すよりは、売却をした方が安心度は高まります。
まとめ
なかなか反響も少なく買い手がつかない、また将来売却を考えている方は、これらのポイントをチェックしてみてください。売れない場合は何か原因があるため、確実な売却をしたい場合はただ売れるのを待つのではなく、積極的な対策を練りましょう。
新築物件に価値がある時代とは変わり、堅実な世代が増えている現在は中古物件の価値も見直されています。魅力のある物件であることをしっかりとアピールできれば、より良い条件で売れる確率も上がるはずです。
コメント