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いえろは編集部です。
中古マンションの購入を検討しているけれど、後悔したくないと思っている方は多いはず。しかし、現状が賃貸住まいであれば迷っている間にも毎月の家賃はかかってしまいます。
今回はそんな方向けに、中古マンションを購入する際に陥りがちな失敗パターンを紹介します。事前にこれらのパターンを知ることで、後悔を未然に防ぎ、安心かつ迅速に物件を選べるようにしましょう。
目次
【1】 将来、賃貸や売りに出すときにマンションの価値が下がりマイナスに
購入当初は一生住むつもりでも、結婚や転勤などさまざまな理由から家を手放すことはあり得ます。その際に、買った時よりも物件価格が大きく下がっていて後悔するのが一つ目の失敗パターンです。あるいは賃貸に出そうとしたのに、エリアの賃貸相場が毎月の住宅ローンの支払金額よりもかなり低いということも多々あります。
これは特に築浅の中古マンションで起きやすい現象で、立地や環境がよほど恵まれていない限りはどんな物件でも十分にあり得ることです。基本的に中古マンションは購入時から価値が下がり続けていくからです。
この問題に対しては、築20年以降の物件を選ぶことでリスクを下げることができます。前述のとおり中古マンションの価格は年数を経るにつれて下がっていきますが、築20～25年で底値を迎えます。その後は価格が安定するため、値崩れの心配が少ないのです。
【2】 築浅が安心と無理をしたら支払いが苦しくて前より貧困に
2つ目は、家を購入するならこの先一生住める家をと思い、長く住めそうな築浅マンションを背伸びして購入するパターンです。
背伸びしたばかりに毎月の住宅ローンの支払いが苦しくなり、老後の貯金もおぼつかないという失敗につながります。これでは安心して暮らすために購入した家が不安の元凶になってしまい、本末転倒です。
2-1.住宅ローンの返済比率は20%～25%に抑えましょう
このような状態に陥らないために重要なのが、「返済比率」です。返済比率とは、住宅ローン審査の目安とされているもので、年収に対する年間返済額の割合を指します。以下の計算式で返済比率を求めることができます。
返済比率＝年間返済額÷額面年収
返済比率の審査基準はほとんどの金融機関ではおおむね30～35%ですが、20～25%に抑えることをおすすめします。
以下は年収400万円の人の返済比率が20%。25%、30%だった場合の借入総額及び年間返済額上限と毎月返済額上限です。
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返済比率20% |
返済比率25% |
返済比率30% |
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借入総額※ |
2,086万円 |
2,584万円 |
3,114万円 |
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年間返済額上限 |
80万円 |
100万円 |
120万円 |
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毎月返済額上限 |
6.7万円 |
8.3万円 |
10万円 |
※借入期間35年、金利1.8％で計算
7万円と10万円では、毎月の支払額としての負担感が全く違います。
金融機関が貸してくれる額と、自分が無理なく返せる額が等しいとは限らないのです。
もちろん人によって家計事情は異なりますから、自分にとって無理の無い額は自分で求めなければなりません。例えばファイナンシャルプランナーにライフプランの作成を依頼しておけば、仲介業者から無理な買い物をすすめられたりした場合も根拠を持って断ることができます。
＞＞住宅ローン返済比率20％の理由と考え方【年収別の借入額の目安表】
2-2.マンションの寿命は思っているよりも長い
国土交通省の「中古受託流通促進・活用に関する研究会」の報告書によると、鉄筋コンクリート造建物の物理的な寿命は117年と推定されています。一方で、日本人の平均寿命は、厚生労働省が発表した「平成29年簡易生命表の概況」によると、90歳に届いていません。
もし築30年の中古マンションを購入した場合でも、このマンションの残りの寿命は87年です。こうして考えてみると、マンションの寿命は予想以上に長いと感じられませんか？「長く住まう」という視点から言えば、必ずしも新築や築浅にこだわる必要は無いのです。
しかしながら、すべてのマンションが長寿だと考えるのも危険です。長寿命かそうでないかは、管理状態に左右されます。清水寺や法隆寺は木造ですが、きちんとメンテナンスされているからこそ地震などの災害にも耐え、何百年もその姿のまま現在まで残っています。
マンションも同じです。しっかりとした修繕計画があり、大規模修繕などのメンテナンスがきちんと行われているマンションであれば長持ちしますが、そうでなければ寿命よりも早く劣化するでしょう。
＞＞中古マンションは何年住める？「寿命と建て替え」３つのポイント
2-3.建て替えはほぼ起きないので長く住める物件を選ぶこと
中古マンションなら、建て替えの可能性もあるのでは？と思うかもしれませんが、建て替えが実現する可能性は低いと言えます。建て替えには住民の4/5以上の賛成が必要だからです。
特に高齢者が多く住むマンションでは、生活に負担がかかることから、賛同を得ることが難しいのが現状です。
一方で、建物の延命技術は進歩しています。延命技術は今後も発展していくと考えられるので、建て替えに期待するよりは、やはり長く住める物件を選ぶことが重要です。
＞＞中古マンションは何年住める？「寿命と建て替え」３つのポイント
【3】 長く住めないかも。マンション総会に出たら修繕計画がボロボロ
管理状態はマンションの寿命を左右するため、修繕積立金がきちんと管理されているかどうかは重要です。マンションの総会に出て初めて修繕積立金が積み立てられていないことを知るというのも後悔するパターンの一つです。
修繕積立金がなければ、マンション寿命に最も重要な大規模修繕工事はおろか、設備のメンテナンスなどもできません。かと言って、仮に今後積み立てていくということになれば毎月の管理・修繕積立金が上乗せされることになり、それはそれで家計への影響が大きくなります。
3-1.修繕積立金と管理費の合計は2～3万円の範囲
修繕計画が適切に実施されていくために必要な修繕積立金としては、管理費との合計で毎月2～3万円の徴収が妥当な金額です。
修繕積立金が極端に安い物件では積み立てられていない可能性があり、逆に高い物件はこれまでが安くきちんと積み立てられていなかったため軌道修正した可能性があります。
物件を決める際には、これまでのメンテナンス状況を記録した修繕履歴と一緒に、修繕積立金の貯金額も必ず確認しておきましょう。
【番外編】賃貸なら許せた不便が許せなくなる
家を購入するとなると、今まで賃貸物件で借り物だったからこそ許せていたことが気になり始めます。例えばフローリングや壁紙の種類から、お風呂のサイズ、ドアが開く向きまで、長く住むと考えると一つひとつの要素を納得できるものにしたいと思うはずです。
玄関やキッチンは広く、大きなソファを置ける間取りで、友人を呼んで語らえるようなスペースが欲しいなど、さまざまな要望も出てきます。小さな不便も解消した、理想の住まいを求めたくなるのです。
このような場合、なかなかすべての要望を満たす物件をドンピシャで見つけるのは難しいものです。そこで、マンションの購入と同時にリノベーションやリフォームを進めるという手があります。
工事があるので入居まで時間はかかりますが、自分の要望を反映した住まいになります。しかも中身は新品同様で、新しいスタートを切る気持ちで生活を始められるでしょう。
もしリノベーションすることを前提に中古マンションを探すなら、中古マンションをリノベーションするデメリットや落とし穴とは？を参考にしてください。
まとめ
中古マンションを購入後、陥りやすい失敗パターンを紹介しました。失敗を回避するためのポイントをまとめると、築20年以上の管理状態の良い物件を選び、返済比率をしっかりと考えることが大切ということになります。
正しい知識を身につけて、後悔のない物件を選びましょう。
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