マンションを売却する際は、買い手を効率良く探す必要があります。
一般的に不動産会社に売却を依頼することになりますが、その際結ぶのが「媒介契約」です。媒介契約の内容によって、どのような形でマンションを売り出すのか、条件が変わります。
本記事では、聞き慣れない「媒介契約」がどのようなものか、さらに３種類の媒介契約の違い、どんな状況の人にとって適した媒介契約の選び方などをご紹介します。
目次
1.媒介契約とは
不動産会社にマンション売却の仲介を依頼すると、「媒介契約」を取り交わすことになります。媒介契約書には、売り出したい希望価格や成約時に支払う仲介手数料金、契約期間、不動産会社の義務などが記載されています。
つまり、媒介契約の内容によって不動産会社がどのようなサービス内容や条件で売却活動を行うかが決まるのです。
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2.三種類の媒介契約とそれぞれの違い
2-1.媒介契約の違い比較表
媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類から選ぶことができます。それぞれの違いは、複数の不動産会社と媒介契約を結べるか、自分で買い主を探せるか、契約期間、レインズ（指定流通機構）への登録義務、販売状況の報告義務などです。
「一般媒介契約」＞「専任媒介契約」＞「専属専任媒介契約」の順で規定や制限が厳しくなるイメージです。
具体的な違いは、下記の表で確認してみてください。
「レインズ」とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するネットワークシステムのこと。
不動産会社が物件情報を登録したり、登録された物件情報を受け取ることができるシステムで、全国の不動産会社がレインズを利用しています。レインズに登録すれば、より多くの不動産会社に物件情報を見つけてもらいやすくなります。
2-2.一般媒介の特徴
一般媒介は、他の2つの媒介契約に比べると比較的自由度が高いのが最も大きな特徴です。複数社との同時契約が行えるのも一般媒介のみで、売り主が自分で買い手を探して売買契約を結ぶこともできます。
また、一般媒介契約では「明示型」と「非明示型」のいずれかを選ぶことになります。
明示型は依頼主が複数社と契約しているかどうか、どこの会社に依頼をしているのかを不動産会社に伝える方法で、非明示型は逆に複数社に依頼しているかどうか、どこの会社に依頼をしているのかも伝えない方法です。通常は、明示型の一般媒介契約を提示されます。
2-3.専任媒介、専属専任媒介の特徴と違い
媒介契約について、特に専任媒介と専属専任媒介の違いが分かりづらいという声も多くあります。比較表を見てもわかるとおり、この2つの契約は複数社の契約が不可であることや、レインズの登録が必要なこと、報告義務があることなど、日数の規定に違いはあっても内容は非常に似通っています。
注目すべき一番の違いは、売り主が買い主と直接契約ができるかどうかです。専属専任媒介契約は完全に一社の不動産会社に物件の売買を一任すること、専任媒介契約は選べる不動産会社は一社のみですが、自分で買い手を探す余地もある、ということを覚えておきましょう。
3.持っている物件と状況によって合う媒介契約は変わる
実際に選ばれている媒介契約は一般媒介か専任媒介のどちらかが主流で、専属専任媒介はあまり選ばれていない傾向です。
とはいえ、いずれの媒介契約を選ぶべきかは、物件と自分が置かれている状況によって変わります。その具体的ケースを見てみましょう。
3-1.一般媒介契約を選ぶのはどんなケースか？
駅から徒歩3分などの好立地であったり、大きなルーフバルコニー付きなど設備が充実している、あるいは相場よりも割安な物件であるなど、売り出したい物件が周辺の物件よりも有利な条件を持っている場合は、一般媒介契約が向いています。
その理由は、一般媒介の特性を考えることで理解できます。
一般媒介は複数社と契約できるだけに、不動産会社側としては「もしかしてうちで売却できないかもしれない（＝利益にならない）」というリスクを抱えることになります。そのため広告費を惜しんだり、物件に優先順位をつけて販促活動を積極的に行なってくれないことがあるのです。
その点、物件自体が魅力的であれば、業者の優先順位も上がり、さらに複数社から一斉に広く売り出すことで買い手がつきやすくなるのです。
また、一社に任せきるよりも複数の営業マンの話を聞いて参考にしながら売却をしたい方や、物件の囲い込みが怖い場合も一般媒体が向いているでしょう。
ただし、前述の通り各業者の販促活動に大きな期待はできないため、絶対に早期に売却したい…という場合は、力を入れて販売してくれる専任媒介の方が良いケースもあります。
さらに複数社と契約をすると日程調整や担当者との連絡などのやりとりが煩雑になりますから、自分のキャパシティとも相談する必要があるでしょう。
3-2.専任媒介契約、専属専任媒介契約を選ぶのはどんなケースか？
一般媒介契約は、物件そのものの魅力で勝負できる場合が向いていることがわかりました。つまり、専任媒介契約、あるいは専属専任媒介契約に向いている物件は、その逆のイメージで考えるとわかりやすくなります。
周辺のマンションと比べて物件に大きなアドバンテージが無い場合は、マンションをどれだけ魅力的に見せられるか、そしてどれだけ的確な営業をしてもらえるかという不動産会社自体の販売力が求められます。
１社に任せて契約する専任、専属専任媒介契約なら積極的に力を入れて販売活動を行なってくれるので、その点を補ってくれるというわけです。
また、一般媒介との大きな違いが、会社によっては仲介保証や買取保証を設けているという点です。仲介保証とは、マンション売却後に住宅設備などに不備があった場合に、不動産会社側が費用負担をしてくれるというもの。
買取保証は、買い手が見つからなかった場合に、不動産会社が物件を買い取ってくれるというものです。
マンションが売れないと次の住まいを選べない、売ってからのトラブルが心配という方にとっては、専任、専属専任媒介契約の方が安心といえるでしょう。やりとりは一社とするだけなので、売却に手間暇をかけたくないという場合もおすすめです。
とはいえ、専任、専属専任媒介契約であればどこの不動産会社でも良いというわけではありません。人気エリアで無い場合は地域密着型で地元に強い不動産会社を選んだ方が有利ですし、売却期限がシビアな場合は信頼できる会社の見極めが必要です。
一社に全てをお任せするという点では担当者との関係性や相性も重要ですから、一般媒介よりも厳しい目で見定めましょう。
4.媒介契約する不動産会社の選び方
では、不動産会社はどのようなポイントに着目して選べば良いのでしょうか。
第一の目安になるのは査定額です。まずは複数社に査定額を出してもらうことになりますが、相場よりも高額な査定額を出す業者は、媒介契約を結ぶために実態以上の価格を算出していることがあります。
特に不動産知識が無い場合は「こんなに高く売れるなんて！」と査定額を鵜呑みにして業者を選んでしまうことがありますが、よほど物件にアドバンテージが無い限りは相場価格以上の物件は買い手がつきにくく、結局後から売買価格を想定以上に下げることになってしまった、ということになりかねません。
適切な査定額を出しているどうかを確認するには、自分であらかじめWEBサービスなどを活用してエリアのおおよその相場を知っておく必要があります。また、担当者に査定額の根拠もしっかりと聞ききましょう。
また、「どのようにマンションを売却するつもりか」「どこがこのマンションのアピールポイントか？」といった売却戦略も確認しておくと、本当に信頼できる会社かどうかの参考になります。
一般媒介契約の場合は、複数社に依頼できるのでそこまでシビアになる必要はありませんが、査定額や担当者の対応も踏まえつつ、大手や地域密着型、WEB特化型など、できるだけ得意分野の異なる不動産会社に査定や依頼をするようにしましょう。
5.媒介契約の解除と媒介契約期間が過ぎた場合
5-1.媒介契約の解除
売り出し始めたのはいいものの、なかなか買い手が見つからなかったり、依頼した不動産会社が販売に積極的でなく会社を変えたいと思った場合は、契約期間中でも契約解除できます。
解約を伝えるのは電話やメール、書面のいずれも可能ですが、「言った、言わない」のトラブルを防ぐならメールや書面が無難です。
通常は途中解約で費用を請求されることはまずありませんが、契約内容や契約解除の理由によっては極稀に広告費などを依頼主が負担するケースもあるので気をつけましょう。
5-2.媒介契約期間が過ぎたら
契約期間はいずれの契約の場合も3ヶ月が目安です。契約終了時点で契約を更新するか、あるいは終了して別の不動産会社に依頼するなど、売却するための次の手立てを考えましょう。
もし契約終了時点で買い手の問い合わせが来ていたり、内覧することになっているなど販売途中の段階だった場合は、サポートを継続してもらえるのかどうか担当者に確認しましょう。
まとめ
マンション売却時に必要な媒介契約には3種類あり、それぞれ契約内容が異なること、物件や自分の状況に応じた媒介契約を選ぶ必要があることがわかったと思います。
まずは自分の売りたい物件の条件を客観的に見て、一般か専任かを判断すること。そして、エリアの相場を知っておくことで、安心してマンション売却に臨める不動産会社を選ぶようにしてください。
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