中古マンションの耐震はコレを確認。耐震基準や築年数より大事なこと

— 2019/8/17
中古マンション

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中古マンションの耐震は大丈夫なのか？と思っている方は多いのではないでしょうか。結論を先に言ってしまえば、マンションの耐震性能は今までどのように建物が管理されてきたかによって大きく変わります。

新耐震基準や旧耐震基準の違い、適合証明の有無など、物件を選ぶときに気になる要素はいろいろとあるでしょう。しかし、何よりもまずは「今までどのように管理されてきたか」のチェックから始めてください。その理由について説明していきます。

1 【1】新耐震基準と旧耐震基準の違いと大地震での差はどの程度だったか
2 【2】新築マンションと比べて中古マンションの耐震はどう？
3 【3】構造的に地震に弱い中古マンションはあるの？
4 【4】今までの大規模修繕工事の履歴とこれからの計画をチェック
5 まとめ

【1】新耐震基準と旧耐震基準の違いと大地震での差はどの程度だったか

新耐震か旧耐震かというのは中古マンション購入時の安全性を語るとき、よく引き合いに出されるポイントです。

そもそも耐震基準は建築物が最低限の耐震能力を持っていることを保証する基準で、建築基準法によって定められています。建築基準法は1950年に制定され、その後、大地震が起きるたびに少しずつ内容が見直されてきました。

中でも大きな変化があったのが、1981年6月1日の改正です。1978年の宮城沖地震で多くの被害が出たことを受けて、大幅に基準が引き上げられました。そのため1981年6月1日より前の基準を旧耐震基準、1981年6月1日以降の基準を新耐震基準と呼んでいます。

新耐震基準では、震度5程度の中地震では「軽微なひび割れにとどまる」と同時に、震度6強～7程度の揺れでも「建物が倒壊・崩壊しないこと」を前提に基準が設定されています。旧耐震基準では中地震でも倒壊しないことが基準となっていました。

実際に新耐震基準が定められた後に発生した大地震で、マンションの建物被害はどうだったかというデータもあります。東京カンテイ「東日本大震災宮城県マンション被害状況報告」がそれです。

阪神大震災では、旧耐震基準のマンションが大破した割合は3.4％、中破した割合は3.1％でした。これに対し、新耐震基準のマンションが大破した割合は0.3％、中破した割合は1.3％です（兵庫県内）。

東日本大震災では、旧耐震基準のマンションが大破した割合は0.4％、中破した割合は1.3％でした。これに対し、新耐震基準のマンションが大破した割合は0％、中破した割合は1.0％です（宮城県内）。

新耐震基準のマンションの方が、旧耐震基準のマンションよりも被害が少ないのは確かです。しかし、その差はそれほど大きくなかったとも言える結果です。

新耐震基準の方が安心ですが、旧耐震基準のマンションが特別危険なわけでもないという事実は押さえておくべきでしょう。

【2】新築マンションと比べて中古マンションの耐震はどう？

中古マンションは新築マンションよりも耐震性能が低い、危なそうというイメージを持っているなら、これも少し考えを改めた方がいいかもしれません。

確かに、新築マンションはコンクリートの劣化などがないので、現時点においては耐震性能が高いとは言えます。しかし、購入して住めばいずれ建物は劣化していきます。マンションの耐震性能は何十年という長いスパンで考えるべきです。

そもそも鉄筋コンクリートの寿命は、国土交通省がまとめた「RC造（コンクリート）の寿命に関する既往の研究例（29ページ）」によれば、117年とされています。これはしっかりとしたメンテナンスを欠かさなかった場合の年数です。

どういうことかと言えば、鉄筋コンクリートの劣化は主にコンクリートのひび割れなどによって水分が内部に入り込み、鉄筋が錆びて膨張し、コンクリートとの付着力が低下することで進行します。またコンクリートは本来アルカリ性なのですが、年月を経ると空気中の二酸化炭素などと反応して徐々に中性化していきます。するとコンクリートのアルカリ性で守られていた鉄筋が錆びて、やはり劣化が進みます。

こうした劣化を防ぐために行われるのが大規模修繕工事です。建物の劣化診断調査を行い、外壁の補修、塗装、屋上やバルコニーの防水工事などをすることで鉄筋コンクリート内部への雨の侵入を防ぎます。
例えば壁などに損傷部があった場合は、鉄筋の錆を除去して防錆剤を塗布、あるいはコンクリートに中性化防止剤を塗布して、ポリマーセメントモルタルなどでひび割れや欠損箇所を埋め戻すといった処置を行います。

新築も数年経てば中古マンションになります。繰り返しますが、耐震性能を最も左右するのは建物がしっかりと管理され、メンテナンスが行われているかどうかです。新築といっても今後どう管理されていくかはわからない以上、新築か中古かだけで耐震について判断するのはあまり意味のあることではありません。

【3】構造的に地震に弱い中古マンションはあるの？

もう一つ気になるのが、同じ鉄筋コンクリートのマンションでも、構造的に地震に強いマンションと弱いマンションがあるのではないか、ということです。

この点については、建設省による「阪神大震災最終報告書」が参考になります。報告書を見てわかるのは2点です。

ひとつは、ピロティ形式のマンションは、そうでないマンションよりも大破・倒壊が多いということです。ピロティとは建物の1階部分を駐車場やエントランスホールとして活用するために、壁をなくして柱だけで支える空間のことです。ピロティ形式は壁がない分、強度が足りず、大地震が起きると1階の柱が壊れて倒壊する確率が高くなります。

中にはピロティ形式でも耐震性能を強化していたり、海辺や川沿いの立地のため、洪水や津波を想定してあえてピロティにしているマンションもあります。しかし、一般的にピロティ形式が構造的に地震に弱いことは認識しておくべきです。

ふたつめは、階数の高いマンションほど大破・倒壊が多いことです。低層マンションが地震に強いのは、4階建て以下の低層マンションの多くは壁式構造で建築されていることが関係しています。壁を厚く頑丈に作る壁式構造は揺れに強く、たとえ旧耐震基準であっても倒壊しにくいとされています。付け加えるなら、建物形状も凹凸が少ない箱型などシンプルであるほど耐震性能が高くなります。

近年、建設されたタワーマンションを含む高層マンションは、通常の基準以上の耐震・免震構造が採用されていることが多く、地震で倒壊する危険性は少ないでしょう。しかし、逆に言えば十分な地震対策が採られていない高層マンションは、低層、中層のマンションよりリスクが高いことになります。また大破や倒壊はしなくても、高層マンションの上階は地震の際に大きく揺れるので、家具が倒れるなどの危険に十分注意する必要があります。

【4】今までの大規模修繕工事の履歴とこれからの計画をチェック

上述したように、マンションの耐震性能を気にするなら、必ずチェックしておくべきなのがマンションの管理・メンテナンス面です。

とくに中古マンションの場合は過去の大規模修繕工事の履歴を調べておいてください。また、今後の大規模修繕工事の計画についても把握しておきましょう。

おすすめしたいのは、中古マンションの購入を決める前の段階で、仲介不動産会社かそのマンションの管理会社に過去の修繕履歴を書面で発行してもらうことです。修繕履歴が入手できたら、いつ、どんな工事をしたかをよくチェックしましょう。また、十分な修繕積立金の残高があるのなら次の工事にも期待できます。

そして同様に、長期修繕計画書についてもチェックをしてください。長期修繕計画書は、管理会社によっては現在の区分所有者宛にしか郵送できないと言われることもあります。しかし、その場合は不動産会社を経由すれば入手できるはずです。この書類を見れば今後の大規模修繕工事の計画についても確認することができます。いつ、どのような工事が行われる予定なのかを確認しましょう。