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中古マンション購入の住宅ローンの組み方は、新築マンションの場合と同じです。ただし、選ぶ物件によっては借入期間や融資金額が制限される場合があります。
これらは物件の担保評価と借りる側の信頼性によって決まるため、「この条件なら必ずこうなる」と言えるものではありません。また、銀行によっても住宅ローンの審査基準には独自の優先順位があり、審査項目も詳しくは開示されていません。
それでも、住宅ローンの審査に落ちてしまうケースはいくつか存在します。本記事では、中古マンション購入のための住宅ローン独自の注意点と、ローン控除についてまとめました。
目次
【1】中古マンションの住宅ローンは新築や戸建と同じ
住宅ローンの借り入れには条件があります。一般的な銀行においては以下のような内容です。
・年齢制限（例：借入時に20歳以上65歳以下、最終返済時80歳未満等）
・継続した安定収入があること
・一定以上の借り入れであること（例：数十万または数百万～1億円以内等）
・一定以上の借入期間であること（例：1年以上～35年以内等）
・団体信用生命保険に加入できること
特に最後の団体信用生命保険は、住宅ローンに詳しくない方は耳慣れないものかもしれません。
団体信用生命保険は通称「団信」とも呼ばれ、多くの場合住宅ローンの借り入れと同時に加入が必須となります。団信は、ローンの返済中に契約者が死亡したり高度障害状態になった場合に、ローンの残債を保険金で支払うことができるというものです。
中古マンションであってもこの条件は変わりません。契約者の健康状態によって加入の可否が左右されるので、重要な項目と言えます。
購入する物件の条件についてはどうでしょうか。例えばフラット35の場合、中古住宅でローンを組むには一定の審査基準をクリアしたことを示す適合証明書の取得が必要です。適合証明書は、専門の検査機関や技術者に調査依頼することで取得できます。
中古マンションの場合の基準項目を一部抜粋して見てみましょう。
・住宅規模：30㎡以上
・構造：耐火構造、準耐火構造、耐久性基準に適合していること
・耐震性：建築確認日が昭和56年6月1日以後であること。同年5月31日以前の場合は、耐震評価基準などに適合していること
・劣化状況：外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと
・長期修繕計画：計画期間が20年以上あること
さらに耐震評価基準については、以下の概要が定められています。
(1) 構造形式がラーメン構造と壁式構造の混用となっていないこと
(2) 平面形状が著しく不整形でないこと
(3) セットバックが大きくないこと
(4) ピロティ部分が偏在していないこと
要件は金融機関によって異なるため、必ず確認しましょう。
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【2】中古マンションの住宅ローン独自の注意点
住宅ローンにおいては、「物件を担保にして借り入れる」ということを覚えておかなければなりません。
物件の担保評価によって融資額が変わることがあるからです。一般的には本人の年収など自分物評価の方が影響力は強いのですが、物件の評価が高ければ高額な融資を受けやすく、評価が低ければ融資額も低くなりやすいと考えて差し支えありません。
また、耐久性によっては借入期間が短くなってしまう可能性があります。【1】でご紹介したように多くの金融機関では最長の借入期間を35年と定めていますが、これより短い借入期間で返済しなければならないかもしれないということです。借入期間30年と20年とでは、当然毎月の返済負担は大きく異なります。
例えば、2,500万円の借り入れを金利1.5％、30年で返済したとすると、毎月の返済額は約86,000円です。これが20年返済となると、毎月約120,000円なので、大きな違いです。
金利があるため、長い目で見れば支払総額は20年の方が少なく済むのですが、問題は毎月の返済を無理なくできるかどうかです。
実際はローン返済に加えて管理費や修繕積立金などの支払いも加わることになりますから、数万円の差だと侮っていると、最悪の場合返済が滞る可能性があります。
＞＞【年収別】住宅ローン目安表！その予算で住めるエリアは？広さは？
【3】中古の住宅ローンが通らないのはどんなとき？
上記に注意点を述べましたが、あくまで住宅ローンに通った場合の話です。
そもそも審査に通らないケースがあるので、簡単にご紹介します。
3-1.物件側の担保評価
【2】でご紹介したのは、物件の担保評価が低かった場合に融資額が減ったり借入期間が短くなってしまうという注意点でしたが、担保評価があまりに低すぎると審査に通らないケースもあります。
金融機関が物件を担保に入れるのは、万が一返済が滞ってしまった場合に担保を売却して残債を回収するためです。違法建築であったり、築年数が古すぎる、借地権付きであるなど、担保としての価値が低いと判断されてしまうと審査に落ちるかもしれません。
3-2.借りる人側の問題
中古物件ゆえに審査に通らないリスクは確かにあるのですが、それよりも重要なのは借りる人の信頼性です。
完済時の年齢や健康状態、年収、勤続年数など審査基準はさまざまで、これらを総合して審査の可否が決定します。
住宅ローンの審査は事前の仮審査とより詳しく審査して借り入れを決定する本審査に分かれています。例えばクレジットカードなどの支払状況に滞納があったり、消費者金融からの借り入れがあった場合は、仮審査の段階で落ちる可能性が非常に高くなります。
＞＞【2019年版】クレジットカードで住宅ローン審査に落ちる理由とは
住宅ローンの事前審査・仮審査、本審査に落ちるポイントなど、全体像についてはこちらの記事でご紹介していますので、確認してみてください。
「住宅ローン事前審査・仮審査とは？落ちる理由や対処法-2019」
「住宅ローン本審査とは？事前との違い・落ちる理由や対処法-2019」
【4】中古マンションも住宅ローン控除の対象！
住宅ローン控除は、住宅購入から10年間（2018年12月11日に13年に延長さされる発表がありました）、ローン残高の1％を所得税から控除してくれる減税制度です。これは新築にしか適用されないというイメージを持っている方もいるかもしれませんが、実は中古住宅でも要件を満たせば利用できます。
条件を要約すると以下のとおりで、これは新築にも適用されます。
・自分が暮らすための住宅であること
・床面積が50㎡以上であること
・借入期間が10年以上であること
・所得金額が3,000万円以下であること
中古住宅の場合はさらに、耐震性能を有していることが条件となります。具体的には、
・RC造の場合は築25年以内であること
または
・耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）、既存住宅売買瑕疵保険への加入のいずれかに適合していること（耐震基準に適合していることが確認できること）
です。
より詳しい内容は「【買う前必読】中古マンションの住宅ローン控除に縛られない買い方」でもご紹介しています。
上記の記事でも言及していますが、住宅ローン控除に適用する物件であることを条件に中古マンションを探すのはおすすめしません。利用できたらラッキーなおまけ程度に考えましょう。
というのも、物件条件にこだわったために、予算オーバーをしてしまう可能性があるからです。「少しくらいなら」と油断していると、無理なく返せる額をあっという間に超過してしまいます。
ここで言う「返せる額」は、銀行が実際に融資してくれる「借りられる額」とは違うものなので注意しましょう。返せる額の目安は年収の5倍です。
「【年収別】住宅ローン目安表！その予算で住めるエリアは？広さは？」
まとめ
新築でも中古でも、利用できる住宅ローンに違いはありません。
ただし、金融機関によっては中古マンションに対して建物の審査基準を設けていることもあるため、適用するかどうかはしっかり確認しましょう。
担保価値も重要で、価値が低いと融資額が減ったり返済期間が短くなってしまったり、そもそも住宅ローン審査に通らないケースもゼロではありません。
また、中古マンションでも条件次第で住宅ローン控除を受けることも可能です。ただし、控除ありきで物件探しをするのではなく、あくまで自分の予算内で購入を決めることが最重要だということは忘れないようにしましょう。
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