絶対失敗したくない！戸建て購入の注意点「注文・建売・中古住宅」

— 2018/8/3
住宅ローン

戸建てを購入する際に気をつけるべきポイントはあらかじめ知っておきたいもの。しかし物件の種類によってチェックすべき点も異なってきます。今回は注文、建売、中古物件のそれぞれの注意点について解説します。

【1】注文住宅の注意点

細部までこだわった造りを実現できる注文住宅。理想の家を建てるためには、いくつか注意しておく点があります。

1-1.「面倒くさい」は禁句

注文住宅に決めた場合、時間、労力、そして家を建てるためのある程度の知識が必要となります。つまり、注文住宅を建てる際に「面倒くさい」は禁句。良い家を建てるためにも勉強は欠かせないのです。

1-2.注文住宅を買ったつもりが結果的に建売住宅！？

注文住宅を選択したはずなのに、建築会社が用意したプランにほんの少し手を加えるだけだった、もしくはフリープランのはずが、買主の意見は反映されず建築会社の指定のプランになってしまった、ということがあります。結果的に建売住宅のような家を買っていた…ということにならないように、業者選びには注意が必要です。

1-3.土地の購入を先走らない

もし気に入った土地を見つけても、先行購入はおすすめできません。土地だけでは住宅ローンを利用できる可能性が低いからです。通常、土地だけのローンは金利が高いのもネックです。土地探しと建築業者探しは同時進行が理想とされています。

1-4.契約の際は書類をきちんと確認

契約の際は下記の書類が必要となりますが、それぞれ注意点があります。

請負契約書
業者と建主との間で業務を行うための書類です。支払いに関する事項はしっかりと確認しておきましょう。
契約約款
工事期間に何らかの問題が起こった場合の施工業者の対応が明記されている規約です。不明点が無いようにしておきましょう。
保証書
住まいには一定の保証が義務化されています。保証事項や免責事項について把握しておきましょう。
設計図書
曖昧な箇所がないかしっかりと確認しましょう。
見積書
曖昧な項目が含まれていないか、今までの打ち合わせ内容を反映しているかきちんと確認しましょう。
工程表
契約後に業者より渡されます。工事の流れや支配条件などの概要は把握しておきましょう。

1-5.注文住宅の諸費用

諸費用は、基本的に現金で支払うことになります。目安は本体工事費と付帯工事費の合計金額の5%～7%程度と言われていますが、余裕を持って10%ほどの資金を用意しておくと安心です。

諸費用には、主に下記の費用が含まれます。

住宅ローン関連費用：保証料、事務手数料、抵当権設定費用、火災保険など
税金関連費用：不動産所得税、印紙税など
登記費用：登記を行い、所有権を得る際の費用
地鎮祭・上棟式費用：神主さんに支払う費用など
引越し費用：入居する際の引越し代

他にも家具や家電を購入する場合や、仮住まいが必要な場合など、それぞれの選択によってかかる諸費用の額も変わってきます。

【2】建売住宅の注意点

既に出来上がっている物件のため、実際の暮らしをイメージしやすい建売住宅。メリットがあればデメリットもあります。

2-1.手抜き工事に気づかない

建売住宅の場合、物件が出来上がっているため、工事がどのように行われていたのかわかりません。欠陥に気付かずに購入し、後になって発覚するということも。対策としては、後に欠陥が発覚した場合に売主に責任を問えるように、売買契約に瑕疵担保について明記してあるかを必ず確認しましょう。

2-2.思いのほか費用がかかる

一見安く見えることも多い建売住宅ですが、必要な機能や設備が十分に揃っていない場合があります。それらを追加で依頼すると、結局予算を大きくオーバーしてしまう可能性も。

売主が多くの物件に採用する共通仕様のことを標準仕様と言いますが、何が標準仕様で何がオプションに当たるのかは業者によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

2-3.住み始めてから問題が表面化

建売住宅の怖いところは、実際に住んでから気になる点が表面化してきても、それを変更することが難しいところにあります。間取りや動線、日当たりなどあらかじめ譲れないところと妥協できる点を決めておいて、優先すべき事項がしっかりと合格ラインを超えているかを事前に判断することが大切です。

2-4.建売り住宅の諸費用で気をつけるべき点

前述した諸費用以外に、建売住宅では物件そのもの以外の項目で過大請求が行われる場合があります。これらは違法ではないのですが、一般的な戸建て購入では請求されないもの、もしくは請求されたとしても大きな額にはならないものです。例えば以下のような項目には注意しましょう。

■住宅ローン代行・斡旋費用
住宅ローンの手続きや、書類を代行した場合の費用として請求される場合があります。大手不動産会社では、このような費用の請求が行われることはほぼありません。請求する場合でも、せいぜい10万円程度までだと考えられますので、高額な請求をしてくる場合は、信頼できない相手かもしれません。

■建築確認費
建築確認は行政手続きの一つであるため必要ですが、費用は売買価格に含まれるのが一般的。もしも別途請求してきたら、それは少しでも物件価格を安く見せておきたいがためでしょう。金額も実費となる10万円程度ならまだしも、高額な値段で請求してくる場合があるため、売買契約をする前にきちんと確認しておきましょう。

■地盤調査費・改良費
建売住宅の場合、地盤調査は売買価格に含まれているべきもの。また、改良工事を行うことを理由に費用を請求されることもあり、注意しなければなりません。

■ライフラインの工事費
本来なら売買価格に含まれている水道などの工事費用が別に請求される場合があります。これも物件価格を下げて安く見せるための手段です。

【3】中古戸建ての注意点

リフォームを前提に物件を探している人から人気の中古物件。他の物件とは注意したい点も少し異なります。

3-1.耐震性

中古住宅を選ぶ場合、耐震性をチェックする上で知っておきたいのが「建設時期」「メンテナンス状況」「地盤」です。

■建築時期
建築時期は、一定の耐震性を備えて建てられている物件かどうか判断する基準になります。1981年と2000年に耐震基準の改定があったため、購入するのであればこれ以降に建てられた物件を選んだ方が良いでしょう。1981年以前に建てられたものでも、耐震診断や耐震補強が行われているのであれば安心です。

■メンテナンス状況
「家暦書」があれば見せてもらい、メンテナンスの時期や内容を確認しておきましょう。

■地盤
軟弱な地盤ではないか、液状化しやすいなどの特徴はないか、過去の地震被害はどのようであったかなどをチェックしましょう。自治体によってはハザードマップを公開しているので、確認をおすすめします。

3-2.耐久性

木造住宅ならば、柱や土台などの木材が良い状態かどうかを確認します。他にも、風通しを左右する換気口がきちんと備えられているか、床下に防腐処理がされているか、床や壁に点検口が設けられているかもチェックしましょう。

3-3.快適性

快適な住まいの条件として、建物の断熱性は重要です。無断熱もしくは断熱が不十分な中古物件もあるので、しっかりと確認しましょう。結露やカビが発生している物件は要注意です。

3-4.リフォームのしやすさ

中古物件を探している人の中には、リフォームを考えている人も多いはずです。リフォームしやすい工法で建てられているかどうかに加え、確認しておきたいのは、違法建築物でないか、もしくは完了検査を受けていない物件ではないかという点です。もしこれらに該当すると、最悪の場合リフォームができない可能性もあるので、必ず仲介業者に確認しましょう。

3-5.中古戸建ての諸費用

中古物件を購入する場合の諸経費の内訳は、注文住宅とさほど変わりませ。物件価格の10%程と想定しておくと良いでしょう。3,000万円の物件であれば300万円ほど用意しておけば安心です。

【4】共通する注意点

注文住宅、建売住宅、中古戸建てにはそれぞれの特徴があり、注意したい箇所も異なります。しかしどの物件でも共通してチェックしておきたい点があります。

4-1.住宅を長持ちさせる点検口

住宅を長持ちさせるために必須と言っても良い「点検口」。これはどんな物件であっても必ず確認しておきたいポイントです。点検口が設けられていれば、適切なメンテナンスができるため、維持しやすく長持ちする物件であると考えられます。逆に点検口がなければ、劣化や異常に気付きにくく、結果的に良い状態を維持しにくい物件になってしまいます。