中古マンションの価格は今後どうなる?安心に住むための選び方

住むためのマンションの購入。新築マンションの価格高騰から、中古マンションの購入を検討する方も増えました。そんな中古マンションの価格ですが、今後は上がるのか下がるのか、また、いつ購入を検討すべきか、どんな中古マンションを選べばよいのかについてなども含めてお伝えしていきます。

1.実は、価格が今後上がるか下がるかは誰にもわからない

ネットを使えば、様々な情報が出てくるかと思います。オリンピックの前がいい。後がいい。待つほうがいい。今買ったほうがいい。情報が多すぎて、なにを信じていいかわからなくなるほどです。

実際問題として、株と同じで、未来のことを予測しきることは不可能です。なぜなら、自分たちを取り巻く環境は刻一刻と変化し続けていくからです。マンションにおいても、海外の投資家や不動産デベロッパーの思惑はたまた政府の掲げる今後の方針など、様々な要因によって、マンションの相場は上下していきます。

では、そんな中で、何か指針になるようなものはないのか?それは、健康であることです。

 

2.マンションの購入タイミングは”健康”が指針

未来が誰にもわからない上で、指針になるのが、自分の健康であるとお伝えしました。これについて詳しく触れていきます。

2-1.健康とマンション購入の関係

多くの方の場合、中古マンションの購入時には、ローンを組むことを想定しているかと思います。そのローンですが、「団体信用保険(生命保険)の加入」が住宅ローンを組む条件の1つということをご存知でしょうか?

団体信用保険とは

団体信用生命保険は残された家族の経済的な負担減と、銀行の債権回収リスクを同時に行う仕組みです。債務者(住宅ローンを借りる方)が住宅ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合、住宅ローンを支払えなくなり家族は大変なことになります。そのときに、ローン残債を死亡保険でまかない全額返済するという仕組みです。

団体信用保険の図解

ほとんどの民間金融機関の借入条件に、団体信用保険の加入が含まれています。それはつまり、健康ではないと判断された場合、ローンを組むことができないということです。

諸費用があり、ローンが組めそうな年収があっても、「1年前に手術した」「こんな持病がある」…など、健康面に問題があって住宅ローンを借りられない人もいます。

フラット35の場合、団体信用保険の加入は任意です。フラット35は銀行とは違って、国の独立行政法人なので「契約者が死亡することで融資した金額が返ってこないリスク」を考えていません。それよりは団信加入を顧客の選択によって選べるようにしているのです。しかし、利用できる建物は限られているため物件の選択肢は少なくなります。

年齢が上がるにつれて、健康へのリスクはどうしてもあがっていきます。マンション購入のための諸費用(物件価格の10%前後)が用意できるのであれば、健康であるとわかっている内に、マンションの購入をするのが良いと考えられます。

2-2.未来で価格が下がっても得できない理由

例えば、オリンピック後に、500万円程度、中古マンションの相場が下がることがわかっていたとします。東京オリンピックは、2020年7月24日〜2020年8月9日を予定しています。中古マンションの購入は、およそ、2020年の12月ごろと想定します。この記事を書いている32ヶ月後ですね。

現在の家賃が15万円前後だった場合、15×32=480万円

480万円が家賃として消えていきます。そうすると、実質20万円程度しか値下がりの利益はありません。また、未来については、最初にお伝えしたとおり、誰にもわかりません。これは、あなたが健康であるかどうかも含め、誰にもわからないという意味でもあります。

こうした家賃として出て行く金額を逆算してみることで、本当に得できるのかどうか、冷静に判断することができます。

2-3.投資目的で買うのと住む目的で買うのはゴールが違う

投資の目的は、差額分によって利益を得ることです。そして、住むことの目的は、長く安心して暮らせることです。差額で得することではありません。

人生の中でも1番高い買い物となりがちなため、どうしても得したい、あるいは、損したくないという気持ちが強く出てきてしまいますが、金額の損得だけで決めるのは投資を目的とした場合です。住む場合は、長期的に安心して暮らせることをゴールと考えることで、金額以外の様々な条件や、自分たちのタイミングをしっかりと決めていくことができます。

住むことを目的としていった場合、今後の中古マンションを取り巻く環境はどうなっていくのか。マンション住民が減っていくことや、建替え問題など、長期的に安心して暮らすためには、どういったマンションを選んでいけばいいのか。次項ではそれらについて触れていきます。

 

3.人口減少でマンションに空き部屋が増えるリスクへの対処

人口推移のグラフ

内閣府の発表している将来推計人口では、平成38(2026)年に人口1億2,000万人を下回った後も減少を続け、平成60(2048)年には1億人を割って9,913万人となり、平成72(2060)年には8,674万人になると推計されています。

新築マンションは未だ増えており、なおかつ、今ある中古マンションが急に減ることも考えられないため、将来的には中古マンションの空き部屋が増加すると考えられます。

空き部屋が増加すると、マンションを修繕するための修繕積立金が貯まらず、大規模修繕工事費用が不足するため、マンション住民が費用を負担する場合もあります。また、事前に住人による話し合いが行われ、合意した場合です。こういった状態になってくると長期的に見て、安心して暮らせるとは言いにくい物件となるでしょう。

ただし、全てのマンションがそうなるとは言えません。一般的に、利便性のあるところに人は集まります。それは、現在でも同じく、都心に人は集まります。その中でも、駅の近くほど、様々な商業施設やマンションが集まっていることは明らかです。

そのため、人口が減っていったときのリスクを考えると、なるべく利便性のあるエリアを選んでいくことで、将来的なリスクを軽減することができます。また、戸数の多いマンションを選ぶことで、一戸あたりの負担を分散させることも可能なので、少なくとも30戸以上の物件を選んでいくことをおすすめします。

 

4.中古マンションの建替え問題の今後

話題になっているマンションの建替え問題ですが、これから中古マンションを購入する人たちは、どのようにとらえていけばいいのか?いきなり結論ですが、自分の寿命より長生きなマンションを選ぶことで、こういった問題に大きく関わることを回避することが可能です。

まずは、マンションの最後がどうなっていくかについてですが、大きく分けて、4つの終わり方があります。

1:建替
2:更地後に売却して残ったお金を分配
3:企業などに売却して企業が別の用途として再利用
4:放置

マンションの建替え実施状況

ただし、1〜3の選択肢を選ぶには、所有者の4/5以上の賛成が必要になります。上の図は、平成25年に国土交通省が発表しているマンションの建替え実施状況の資料です。建替え準備中も含め、230件程度となっており、平成29年現在、築50年超のマンションが全国で5万戸に達しているとも言われています。また、震度7の大地震にも耐えると考えられている現在の耐震基準が定められる前に建築された、いわゆる「旧耐震」のマンションは全国に106万戸存在します。

これらのことから、現状だと、建替えが実施される可能性がほとんどのマンションに存在しないことがわかります。

では最後はどうなっていくか。これについてはまだ答えはありません。しかし、予測は可能です。

築古のマンションの場合、いずれは、住人が減っていきます。すると、管理費や修繕積立金を貯めるのも難しくなっていきます。最後には事実上管理自体がされなくなっていくでしょう。

そうなると、マンションは老朽化の一途をたどります。
周りが開けた土地でもない限り、ある日突然、倒壊する恐れのあるマンションは、行政としては見過ごせません。近隣住民への危険も考えると、マンション住民の強制退去、そしてマンションの解体となる可能性がとても高いと思われます。どちらにしろ、建替えが行われようと、行われなかろうと、そのマンションから、最後は出ることになる可能性が高いでしょう。

今後としては、マンションの建替えが事実上困難であるため、マンションの延命技術の発展が予想されます。例えば、三井不動産が老朽化したマンションオーナーに提案した工事として、リファニング工事というものがあります。これは、既存の間取りを解体して、新しい構造を入れたり、鉄筋を保護することで、マンションの寿命を50年ほど延ばせる技術と言われています。

しかし、できれば、大規模な工事にはあまり関わりたくないものです。そのため、最初の時点で、長寿命となるマンションを選ぶことで、建替え問題や、延命工事と、深く関わる可能性を抑えることができます。より詳しい内容が確認したい方は、マンションの建替え問題、これから買う人はどう選べば安心できる?でチェックしてみてください。

では、どんなマンションを選べばリスクが低いのかについて、次項でお伝えしていきます。

5.安心な中古マンションの選び方

最初にお伝えした、人口減少、そして、建替え問題についてもふまえた上で、リスクが低いと言えるマンションの条件は、戸数がある程度多く、利便性の高い立地にある築20年以上のマンションと言えます。

戸数や利便性は、空き部屋のリスクヘッジですが、築20年以上を条件としているのは、理由が2つあります。

長寿命になるかどうかは15年〜20年でわかる

大規模修繕工事は、10年〜15年に一度行われます。そして、マンションの寿命を決めるのは、管理状態です。どう管理されてきたかによって、マンションの寿命は決まります。そして、これらの判断材料が、大規模修繕工事の履歴です。

逆に言えば、築浅のマンションの場合、今後どのように管理されるか判断することができません。管理がうまくなされず、築30年程度の時点で、先の短いマンションとなってしまう可能性があります。

そういったマンションを選ばないためにも、一回以上、大規模修繕工事を行っているマンションを選ぶことがベターだと言えます。

築20年で価格下落がゆるやかになる

物件価格の推移

上の図は、新築時からどのように価格が下落していくかを表しています。およそ20年前後で、価格の下落がゆるやかになり、それ以降は相場の変動によって上下を繰り返しています。

築浅マンションを購入した場合、どうしても住んでいる間に価値が下がりやすいため、もしも自分たちに何かがあり、物件を手放すことになった場合、どうしてもローンが多く残る可能性が高くなります。20年以降のマンションであれば、価格の下落もゆるやかなため、残債も抑えることができます。

以上の2つの理由から、ちゃんと管理された築20年を経過したマンションをおすすめします。

まとめ

・マンションの価格が今後どうなるかは、誰にもわからない
・タイミングは、健康である内
・投資と住む家は考え方が違う
・人口が減ってもリスクが低いエリアは利便性のある都心
・建替え問題に対しては、長寿命マンションを選ぶ
・安心な中古マンションは、利便性があって、ちゃんと管理された築20年程度のマンション

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