住宅ローン保証料とは?相場と支払い方、保証料なしの仕組みと選び方

住宅ローンの保証料

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住宅ローン諸費用の大部分を占めるのが保証料。単語のイメージから、「ローンが支払えなくなってしまったときに、肩代わりしてもらうために払うもの」と思っている方も多いかもしれませんが、実際はそうではありません。

また、銀行によって保証料の金額は大きく増減し、支払い方も2種類に分かれます。

この記事では、そもそも保証料を支払う意味、金額の相場、銀行別の金額差、さらに保証料のある銀行とない銀行についてお伝えします。

【1】住宅ローンの保証料とは?

まず、住宅ローンの保証料がそもそもどういうものなのかを把握しておきましょう。

ひと昔前は契約者が連帯保証人を立てるのが一般的で、万が一返済不能に陥った際は連帯保証人が代わりに残債を支払っていました。しかし、頼れる親類がいないなど、誰しもが連帯保証人を立てられる状況にあるとは限りません。
そこで、現在はほとんどの金融機関が連帯保証人を不要とする代わり、住宅ローンを組む際の条件として保証会社との契約を義務付けています。万が一のときローン残債を肩代わりするのが連帯保証人ではなく保証会社になるというわけです。これを「代位弁済」と呼びます。

ここで「万が一のときも保証会社が保証してくれるから安心だ」と勘違いしやすいのですが、この一連の保証は、あくまで保証会社が金融機関に対して行うものに過ぎません。住宅ローン契約者は、返済できなくなった残債を今度は保証会社に対して支払わなければいけないのです。

つまり住宅ローンの保証は、金融機関側が貸し倒れリスクを回避するための対策であり、決して契約者のためのものではない、ということが大前提にあります。

【2】保証料の支払い方法は2つ。相場はこれくらい

数十万円単位の支払いが発生する保証料の支払い方法と金額の相場を一緒に見ていきましょう。保証会社の審査結果によって保証料は変動しますが、一般的には外枠方式で一括払いをした方が安くなります。

2-1.一括で支払う外枠方式

 

銀行名

外枠方式の保証料

借入額3000万円、返済期間35年の場合の目安

みずほ銀行

206,110円~721,470

(借入額1000万円、期間35年、元利金等返済の場合)

618,330円(金利1.275%)

三菱UFJ銀行

191,370

(借入額1,000万円、期間30年、元利均等返済、元金返済据え置きなしの

場合)

618,300円(金利1.56%)

三井住友銀行

20,620円~82,437

(借入額100万円、期間35年、元利金等返済の場合)

618,300円(金利1.75%)

りそな銀行

20,614

(借入額100万円、期間35年の場合)

618,420円(金利1.35%)

※2019年5月時点での金利で計算

2-2 分割で支払う内枠方式

もうひとつは、金利に上乗せして毎月の返済とともに支払う内枠方式です。こちらは元の金利の0.2%上乗せで計算されるのが相場となっています。

銀行名

内枠方式の保証料

借入額3000万円、返済期間35年の場合の目安

みずほ銀行

金利0.2%上乗せ

1,219,260円(金利1.275%+0.2%で計算)

三菱UFJ銀行

金利0.2%上乗せ

953,280円(金利1.56%+0.2%で計算)

三井住友銀行

記載無し

りそな銀行

金利0.2%上乗せ

1,228,757円(金利1.35%+0.2%で計算)

※2019年5月時点での金利で計算
※各金融機関のシミュレーションで計算した結果を表内に記載しています。内枠方式の金額例は外枠方式時の金利から上乗せし、元の金利での総返済額との差額で算出しています。

【3】保証料が必要な銀行と不要な銀行

現在、ほとんどの銀行が保証会社との契約を義務付けていると上述しましたが、最近はネット銀行の台頭とともに保証料不要の金融機関も目にするようになりました。

3-1.保証料が必要な銀行

大手都市銀行をはじめ、店舗を持つ多くの地方銀行は保証料の支払いが必要です。下記の一例を参考にしてみてください。

三菱UFJ銀行
みずほ銀行
三井住友銀行
三井住友信託銀行
りそな銀行
関西アーバン銀行
池田泉州銀行
近畿大阪銀行
紀陽銀行
京都銀行
京葉銀行
南都銀行
足利銀行
関西みらい銀行
常陽銀行
但馬銀行
武蔵野銀行
山梨中央銀行

など

3-2.保証料が不要な銀行

以下は保証料が不要な銀行の参考例です。ネット銀行が多いことが見て取れます。

住信SBIネット銀行
新生銀行
イオン銀行
ソニー銀行
楽天銀行
じぶん銀行
北日本銀行

など

これまで保証料不要と言えばネット銀行がメインでしたが、近年はネット銀行以外でも保証料不要とする金融機関が登場するようになっています。

【4】保証料がなければお得というワケではない理由

本記事でご紹介した保証料の相場のとおり、たとえば3000万円の借入をしたら保証料としては60万円程度必要になるのが一般的です。決して小さくはない金額ですから、保証料が不要ならそちらの金融機関に飛びついてしまいそうになります。

しかし、ここで注意が必要です。保証料を不要としている金融機関は、その多くが通常よりも高額な事務手数料の支払いが必要だからです。
代表的なネット銀行の手数料を見てみましょう。

銀行名

手数料

イオン銀行

①定額型108,000

②定率型:借入額の2.16

住信SBIネット銀行

借入額の2.16

楽天銀行

一律324,000

イオン銀行や住信SBIネット銀行のように保証料が借入額の2.16%となれば、都市銀行の保証料の相場と同程度かそれ以上の費用が必要になります。単純に保証料の有無で金融機関を選ぶのではなく、あらゆる支払いを総合的に見て判断するのが賢明といえるでしょう。

【5】ねらい別の住宅ローン保証料の支払い方

さて、保証料が必要な住宅ローンで借り入れする場合は、外枠方式か内枠方式、いずれかの方法で支払いしなければなりません。額面だけを見ると外枠方式の方が有利になる可能性が高くなりますが、数十万円の現金を一括で支払っていいものかどうか、迷うかもしれません。

そこで、ここでは3パターンで戦略を考えてみましょう。

5-1.戦略1.住宅ローンを早めに返済できそうな場合→内枠方式

手元資金に余裕ができて期間短縮型の繰り上げ返済をすると、返済期間を短くすることができます。その際、短くなった返済期間分は、利息が軽減されることになります。当然保証料として上乗せされていた約0.2%の金利も減ることになりますから、計画的に繰り上げ返済できそうなら、内枠方式がお得になる可能性があります。

外枠の場合でももちろん繰り上げ返済をすればその分の保証料が返戻されますが、手数料などがかかるため戻ってくる金額は少なくなってしまうというデメリットがあります。

5-2.戦略2 住宅ローンの借り換えをする可能性がある場合→内枠方式

借り換えを行うと、外枠方式の場合は返済期間に応じた保証料の返戻が行われます。しかし戦略1と同様に手数料がかかる上、厳密に日割り計算されて返戻されるわけでもありません。内枠方式の方が無駄なく、繰り上げ返済や借り換えに柔軟に対応できると考えられるでしょう。

5-3.戦略3 借り換えも繰り上げ返済もしない、できそうにない場合→外枠方式

上記のいずれにも当てはまらず、最初から決められた額を返済し続ける予定であれば、一番費用を抑えられるのは外枠方式ということになります。

以上、3つの戦略をご紹介しました。

また、本来保証料として支払うつもりで用意した現金を頭金にまわし、内枠方式で保証料を支払えば、借入額を減らせるメリットもあります。

実際に内枠と外枠のどちらがお得になるのかは自己資金をどう使うのかに依存することになるので、自分がどのようにローン返済をしていくのか、保証料の支払い方法も加味しながらしっかりシミュレーションしてみましょう。

まとめ

住宅ローンの保証料は、万が一返済不能に陥った際に金融機関側が貸し倒れリスクを回避するために保証会社に支払うものです。決して残債を肩代わりしてもらえるものではありません。

保証料の支払い方法は現金で一括払いする外枠方式と、金利に上乗せして毎月支払う内枠方式の2種類あります。外枠方式の場合は借入金額の約2%、内枠方式の場合は金利上乗せ0.2%が保証料の相場です。

保証料不要の金融機関も増えてきていますが、その場合は事務手数料が割高になるケースがほとんどなので、注意が必要です。

また、繰り上げ返済や借り換えを行う場合は内枠方式、いずれも行わないのであれば外枠方式で支払うのがおすすめです。

保証料にはまとまった金額が必要になりますから、自分たちの家計の状況に応じてどの金融機関でどんな支払い方法を選ぶのがベストなのかをしっかり吟味しましょう。

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