住宅ローンの保証料を抑える方法と安心予算の関係

• — 2018/8/29
• 住宅ローン

住宅ローンを借り入れする際に、必ず聞く「保証料」。

金利に上乗せをされたり、一括で払う方法もありますが、実は、支払い方によっても金額に差が出ます。小さくない金額だからこそ、支払額はなるべく減らせると嬉しいですよね。

本記事では、そもそも保証料とは何なのか、役割と意味、さらに保証料を抑える方法などを解説していきます。また、保証料をきっかけに、買うべきではない物件を検討してしまっている可能性はないかチェックする方法もお伝えします。住宅ローンと向き合い始めたタイミングで、ぜひ保証料について知っておきましょう。

1.保証料は銀行を守るための、保証会社に支払うお金

保証料とは、契約者の支払いが滞った際に、銀行が保証会社にローン残債を支払ってもらう仕組みを利用するためのものです。つまり、「もしもの際に保証会社が自分の代わりに返済してくれる」というのは誤解です。

実際は、「銀行が借入額を回収できないことがないように、保証会社が立て替えをする」のが保証です。たとえ保証会社が銀行へ支払いを済ませても、契約者の返済義務が帳消しにはならないのです。

契約者は保証会社に引き続き支払いをしなければいけません。支払いができない場合は、保証会社が契約者に取り立てを行います。それでも支払えなければ、保証会社が抵当権を実行し、物件を競売にかけて資金の回収が行われます。

保証料は融資を受けるための条件となっている場合がほとんどなので、契約者側からしてみれば「どうして支払うのだろう」と疑問に思うかもしれませんが、銀行側がローンを回収できなくなる事態へのリスクヘッジだと考えればわかりやすいでしょう。

また、融資の条件で「連帯保証人をつけること」を提示された場合は、保証会社の保証に加え、連帯保証人を立てる必要がある＝借入額が契約者にとって高額で、返済されない可能性があると危惧されているため、銀行側が安全策を取っていると考えられます。

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保証料の相場は？

• 保証料の支払い方である「一括払い方式(外枠方式)」の場合は、借入金額の1．6％～8％程度が多い傾向です。「金利上乗せタイプ(内枠方式)」の場合は、住宅ローンの金利に対して0.2％程度の上乗せが最近の相場となっています。保証料を決定する条件は銀行や返済年数によっても異なるので、銀行にはじめに確認しておくと安心です。

 

2.保証料が無料の銀行もあるが事務手数料が高い

2-1.保証料が必要な銀行

ほとんどの銀行では保証料の支払いが必要です。一括払い方式、金利上乗せ方式でどちらかの支払い方法で選ぶことができます。

2-2.保証料が必要ない銀行

イオン銀行や住信SBIネット銀行など、一部の銀行では保証料は不要です。保証料は銀行のためのものであるため、自分に必要がない保証料はないに越したことがない、と思ってしまうかもしれませんが、保証料不要を謳っている背景にはもちろんカラクリがあります。

実は、保証料の代わりにおおよそ「借入額×2.16%」の事務手数料が必要になるのです。実質それが保証料のような役割を担っています。請求の名目が違うだけ、と考えて良いでしょう。

また、住信SBIネット銀行の場合は、日本債権回収（JCS）と住宅ローン債権の業務提携をしています。契約者の支払いが滞った場合は、保証料が必要な一般的な銀行と同じように、JCSによって残債の回収手続きが行われます。

3.保証料の支払い方法は２つあり安いのは外枠方式

上記でも何度か説明してきた通り、保証料の支払い方は2種類あります。

3-1.外枠方式とは

外枠方式とは、保証料を現金で一括払いする方式のことです。銀行により定められた利率を借入額にかけた金額が設定されます。

3-2.内枠方式とは

内枠方式とは、金利に上乗せをして保証料を支払うことです。手元から一度に多額の出費を避けたい場合などに利用されます。

3-3.シミュレーション

外枠方式の場合、数十万円以上もの現金を一括払いする必要があるため、心理的に出費を控えたくなる気持ちから、内枠方式の方を選びたくなる方も多いかもしれません。
しかし、ここで注意しなければいけないのは、内枠方式と外枠方式では同じ借入額でも支払額に差が生まれるということです。

例えば3,000万円の借入の場合で考えてみましょう。

りそな銀行の場合、35年間の借入で金利が0.2％だとしたら、借入金利は3106万4748円です。融資額100万円あたりの保証料は20,614円なので、保証料は61万8420円。
総支払額は3168万3,168円です。

一方、内枠方式の場合は同じ条件で金利0.2％が上乗せされますから、総支払額は3210万5,000円です。

差額は42万1832円。外枠方式の方が、数十万もおトクな計算になるのです。決して小さな額では無いことがわかります。

4「一括は厳しいから内枠方式」は根本的に問題アリの可能性

シミュレーションら分かる通り、一括払い方式のほうが総額の保証料がお得になりますが、一時的に手元の出費が大きくなってしまうのは事実です。

そのため、内枠方式を採る場合ももちろんありますが、「現金での支払いが厳しく、貯金残高に余裕がなくなってしまうから内枠方式にしよう」という理由で選択する場合は、そもそも住宅ローンの月々の支払額が高すぎる可能性があります。

住宅ローンを銀行で相談した場合、銀行では「いくら借り入れができるか」で購入予算の提示をされることが多いです。

しかし「借りられる額」と「返せる額」は同じとは限りません。収入の中で返済や支払いをしていくのは住宅ローンだけではないからです。

また、保証料は借入金額や期間などの諸条件を元に各保証会社が取り決めをしていますが、借入金額や返済期間が短いほど保証料は低く抑えられます。

住宅ローンを利用する際は、こうした保証料などの諸費用も含めた返済計画をすることはもちろん大切です。しかし、保証料だけに注目して数十万円を抑えようと色々調べるよりも、住宅ローンの借入金額を大幅に下げる方が、ライフプランは組み立てやすいでしょう。

こうした人生におけるお金の使い方やプランは住宅ローンだけでなく、保険やその他のローン(車や教育など)にも関わるため、ファイナンシャルプランナーなどプロの力を借りながら見直しをするのもひとつの方法です。

住宅を持つことで、支払いに追われ家族旅行を我慢したり、食費を削るなど辛い思いをするのでは本末転倒です。家だけにお金をかけすぎないよう、充分注意しましょう。

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まとめ

住宅ローンの利用には、月々の返済額や総借入額の他にも諸費用が必要なことを忘れないようにしましょう。特に保証料はあまり深く考えず金利上乗せにしてしまっているケースも多く見られます。

支払い方式でこんなにも差が出てしまう保証料。なるべく余分な出費にならないようにしっかりと仕組みを押さえて、銀行やローンの組み方を選ぶようにしてください。