これだけは知っておきたい!リノベーション3つのメリットとは?

代々木上原のリノベーション事例リビング

リノベーションの事例にはどんなものがあるんだろう?この記事では、リノベーション費用、マンション価格と修繕積立金、管理費も含めた月々の支払い総額やリノベーションでかかった費用、どのような間取りから、どれほどの変化をしたのかなどを大公開していきます。

総支払額月々7.8万円のリノベーション事例

草加のリノベーション事例、全体の雰囲気
 ・リノベーション費用:880万円(税込)
 ・エリア:埼玉県草加
 ・交通:東武スカイツリーライン「谷塚駅」徒歩 6分
 ・専有面積: 77.76 m2
 ・構造:鉄筋コンクリート造 8階建て
 ・築年月: 1982年 4月
 ・家族人数:2人

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ビフォア草加のリノベーション事例ビフォア

草加のリノベーション事例のビフォーアフター図面
中古マンションを買ってリノベーションした理由
お子さまが独立されたご年配の夫婦。一戸建てに住んでいたかが、利便性や足腰のことを考え、駅近くのマンションに住むことを検討。また、将来は、住んでいるところを貸しに出して、老人ホームなどの資金にしたいとのこと。

リノベーション内容
バリアフリーに対応。車椅子での生活を想定したトイレや扉有効幅・通路幅としているご夫婦の寝室を収納家具によって緩やかに仕切る大容量の収納をご希望されていたので、模様替えを必要としないくらい多く配置。あえて造作の収納棚ではなく、コスト削減かつお部屋のレイアウトを自在にするため通販やIKEAの収納家具を配置したお子さまのご家族が泊まりに来た時のために、お布団を敷ける畳スペースを設けた(ダイニングテーブルも伸長式とし最大8名まで着席可能)L字型の建物形状だったためリビングを窓側に寄せると外部の目線が気になるのでリビングを中央に配置。

総支払額月々8.6万円のリノベーション事例

南柏のリノベーション事例全体の雰囲気

 ・リノベーション費用:972万円(税込)
 ・エリア:千葉県南柏
 ・交通:JR常磐線「南柏」徒歩 14分
 ・専有面積: 77.87 m2
 ・構造:鉄骨鉄筋コンクリート造 10階建
 ・築年月: 1997年 1月
 ・家族人数:2人
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南柏のリノベーション事例ビフォア

中古マンションを買ってリノベーションした理由
色んな選択肢があったけれど、間取りを自由にしたいということが自分たちにとって、大切だった。そうなると、注文住宅かリノベーションかということになり、予算など現実的に考えて、中古マンションを買ってリノベーションをすることを選ばれました。また、新しいピカピカのものというのがあんまり自分たちは好きじゃなくて、リノベーションなどの事例に出てくるような雰囲気が好きだったことも、決め手の1つ。とのことでした。
 

リノベーション内容
ユニットバスと洗面を中心とした回遊性のあるプラン。趣味のレコードやCD/雑誌をディスプレイする幅9m(!)の収納棚や、トータルワイド5.2mの造作”二の字”キッチン、広い間口に合わせ窓の外の風景と一体となるだだっ広いLDKなど、色々なこだわりを入れた空間となっています。

 

総支払額月々9.8万円のリノベーション事例

大倉山のリノベーション事例全体風景
 ・リノベーション費用:712万円(税込)
 ・エリア:神奈川県横浜市
 ・交通:東急東横線「大倉山」駅
 ・専有面積:59.94平米
 ・築年月:1988年 6月
 ・家族人数:2人

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大倉山のリノベーション事例ビフォア
 大倉山のリノベーション事例ビフォアアフター図面
中古マンションを買ってリノベーションした理由
自分の好きにできるっていうのと、壁がなくて開放的にしたかったので。あと、そうですね、安くしたかったって気持ちはありますね。とシンプルな理由。また、リノベーションの設計をしているときも、だんだん完成に向かっていっているのが楽しかったと、おっしゃっています。

リノベーション内容
造作キッチンをド真ん中に配置した大きなワンルーム。将来、お子さんが生まれてから個室を作るかもしれないため、ライフスタイルの変化を見据えたシンプルな空間構成となっています。また、一部の壁やキッチンの幕板はDIYにて塗装予定。住みながら仕上げてゆくリノベーション住宅となりました。

総支払額月々10.5万円のリノベーション事例

目黒のリノベーション事例全体風景
 ・リノベーション費用:717万円(税込)
 ・エリア:目黒区下目黒
 ・交通:山手線「目黒」
 ・専有面積:48.31平米
 ・築年月:1977年 8月
 ・家族人数:3人

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目黒のリノベーション事例ビフォア 目黒のリノベーション事例ビフォアアフター図面
中古マンションを買ってリノベーションした理由
旦那さんが忙しく、子供に会えないこともしばしばだったので、事務所の近くに引っ越すことを考えたのが、きっかけ。また、目黒付近だと予算的に新築はありえない価格になってしまうこと、どうせ住むなら好きだと思える住まいにしたいということで、中古マンションを買ってリノベーションをすることに決められました。

リノベーション内容
面積が48㎡と3人家族にとっては若干狭いものの、広々としたルーフバルコニーをリビングと位置付け、室内は広いダイニングキッチンに。また、お子さま用にブランコやロフトのようなスペースを設置。ベッドを置くとスペースが取られるので、日本の文化とも言える布団の上げ下げでなるべくスペースを確保。布団を敷く部分の床を20cm上げベッドとして使うと共に、その下を床下収納スペースとした空間効率を求めたリノベーションとなりました。

総支払額月々11.5万円のリノベーション事例

武蔵浦和のリノベーション事例全体風景
 ・リノベーション費用:1593万円(税込)
 ・エリア:さいたま市南区沼影
 ・交通:JR埼京線「武蔵浦和」
 ・専有面積:96.50平米
 ・築年月:1984年 3月
 ・家族人数:5人

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武蔵浦和のリノベーション事例ビフォア

武蔵浦和のリノベーション事例ビフォアアフター図面
中古マンションを買ってリノベーションした理由
老後に向けて、住宅費のコストを最終的には下げていかないとな、と思っていました。自分達が60歳70歳になったときに、普通に賃貸して15万や20万を払い続けるのは現実的ではないですからね。だったら購入して、60歳や65歳でローンを払い終える方がいいかなと。あと、新築は高くて狭い。ここの家は「96㎡くらい」ですが、もし新築で買ったら「管理費・修繕積立金」で4万・5万くらいはかかると思うんですよ。でも、ここはエレベーターなしの2階なので2万いかないくらい。そこがこのマンションにした一番の決めてですね。とのこと。

リノベーション内容
タイル張りの大きなエントランスホール、動線を大きく変え、大きなバスルームとキッチンスペースを確保。また、各部屋ごとにアクセント壁を設置し、ガラス戸を多用し暗くなりがちな壁構造でも光が回る空間作りをしました。全体的に、マンションで抑えた分の予算を住まいの中身に注ぎ込み、自分たちが本当に納得できるようにしたリノベーションとなりました。

総支払額月々12.2万円のリノベーション事例

根岸のリノベーション事例全体風景

 ・リノベーション費用:1200万円(税込)
 ・エリア:神奈川県横浜市
 ・交通:JR根岸線「根岸駅」
 ・専有面積: 80.85㎡
 ・築年月: 1976年3月
 ・家族人数:2
 根岸のリノベーション事例リビング 根岸のリノベーション事例洗面所 根岸のリノベーション事例キッチン

ビフォア根岸のリノベーション事例ビフォア

リノベーション内容
キッチン、浴室、洗面を繋ぐ8mのL型カウンター。壁構造を利用した光の陰影が美しいヨーロッパのアパルトマンのような空間構成となっています。臨海の立地やマンションの雰囲気に合わせ落ち着いたブルーを基調としたインテリアに加え、リビングには猫が回遊するキャットウオークを付け、自分たちが満足する要素をふんだんに入れたリノベーションとなりました。

総支払額月々16.0万円のリノベーション事例

参宮橋のリノベーション事例全体風景
 ・リノベーション費用:948万円(税込)
 ・エリア:渋谷区代々木
 ・交通:小田急線「参宮橋」
 ・専有面積:49.45平米
 ・築年月:1983年 2月
 ・家族人数:1人

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ビフォア参宮橋のリノベーション事例ビフォア 参宮橋のリノベーション事例ビフォアアフター図面
 中古マンションを買ってリノベーションした理由
この街が好きで住み続けたいな~と考えていたので、だったら購入してしまった方が良いだろうと思ったのがきっかけです。このあたりは家賃が高いので、それであれば買ってしまった方が良いかなと思って。このエリアだと新築の値段が高いという事もあるのですが、みんな同じ間取りで面白みがないんですよね。大正ロマン風の自分なりの個性を生かしたかったので、お金の面もありますがリノベーションの方が良いかなと。

リノベーション内容
全体のテイストは大正ロマンがコンセプト。そのため、天井に日本家屋のような梁を設置。これでぐっと雰囲気が出せるようになっています。また、造作ソファーの布地も大正ロマンを演出しています。中国茶が趣味で、友人をもてなす機会も多いとのことなので、生活感が出ないよう収納物は見えないように工夫。キッチンからは部屋全体が眺められるようにアイランドキッチンに。趣味とライフスタイルが一致した個性的なリノベーションとなりました。

総支払額月々17.3万円のリノベーション事例

代々木上原のリノベーション事例リビング
 ・リノベーション費用:1300万円(税込)
 ・エリア:東京都渋谷区
 ・交通:東京メトロ千代田線・小田急線「代々木上原」駅
 ・専有面積:55.22平米
 ・築年月:1997年 11月
 ・家族人数:2人

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中古マンションを買ってリノベーションした理由
「既製品に合わせるってことがもう嫌だったんで。新築ってパッと見いいんだけど、たいして考えられてないんだよね、間取りが。 前の家に住んでいるときも、必ずどこかに不満があって、なんでこの寸法なんだろう?とか、このカーテンボックス使いづらいとか、なんでスイッチここにあるんだろう?とか、そんなのばっかりだから。ほんとにもう、プランがダメすぎて。賃貸なら割り切って、引っ越せばいいんだからってなるんだけど、引っ越したあと、工夫するのが大変で。収納はめるのとか、どこにスピーカー置くとか、すっごい考えて何回もプラン出して、実際に引っ越したあとも、常に模様替えしながらだったから、ベストが決まるまで結構な時間がかかるし。それを考えると、それはもうやりたくないなっていう。だから、リノベ以外の選択肢はありませんでした。」とのこと。

リノベーション内容
都心で空を見ながらゆったりと入れるガラス張りのバスルームが一番のポイント。お風呂が大好きなため、お風呂ありきで考えられた間取り作りになっています。また、空間効率を考えた壁付けのキッチンは、多用途に使えるカウンターとセットで6メートルに。テレビやテレビ台は置かず、壁付けプロジェクターで大画面で映画を見るスタイル。限られた空間で、自分たちの要望を全て入れこんだこだわりのリノベーションとなっています。

総支払額月々18.1万円のリノベーション事例

練馬のリノベーション事例全体風景
 ・リノベーション費用:1100万円(税込)
 ・エリア:東京都練馬区練馬
 ・交通:西武池袋線「練馬」
 ・専有面積:71.32平米
 ・築年月:2004年 9月
 ・家族人数:3人

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中古マンションを買ってリノベーションした理由
家賃を払って住むよりは、家賃を払って自分の家として将来的にきちんと持った方がいいかな、というのが一番はじまりです。新築も何件か見に行ったんですけど、みんな同じ作りで、それでいて値段も高くて。なんか…良さが分からなかったんです。立地がすごく良いわけでもなく。作りはみんな一緒で。それでいて、こんな値段を出さなきゃいけないんだなというのが、すごく前向きになれなかったんですよね、新築は。やっぱり、自分たちに合った間取りというか満足する家に住みたいというのがありましたね。とのこと。

リノベーション内容
広いリビングに、大きなキッチン、風通しと明るさがコンセプト。回遊性のある間取りで、家族の気配を感じられる作りになっているのもポイントの1つ。壁やドアを明るい色合いにして、楽しげな住まいとなったリノベーションです。

なんでこんなに支払い額が違うの?

実は、月々の支払い額の大半を絞めるのはマンションの価格、修繕積立金、管理費です。実際にちょっと計算してみましょう。

リノベーションの費用はおよそ平米単価で13~20万円程度が相場となっています。例えば、60㎡ならリノベーション費用は780万円〜1200万円程度と計算できます。そして、金利1.3%で35年ローンだとすると、月々は2.3万円(780万)~3.5万円(1200万)程度で、残りはマンション自体に支払っているお金となります。

また、マンションの価格は、エリアや広さや築年数によって大きく変わりますが、大切なのは、自分たちの価値観に合ったマンションを選ぶことです。

 

自分たちの価値観に合ったマンションとは?

自分たちの価値観によってマンション選びは大きく変わります。というのも、駅を優先するのか、駅からの距離を優先するのか、それよりも、マンションの広さを優先するのか、一番優先したいものは人によって異なります。窓からの眺めよりも、エレベーターを使うストレスのない庭つきの1階を選ぶ方もいます。まずは、1つ1つの要素を夫婦で話し合うところから始めましょう。

そして、買ったあと、最後にどうするのか?売るのか、貸すのか、子供に渡すのか、ずっと住むのか?長期的な出口から逆算することもオススメします。もしもそのマンションを最後に手放すことを想定して購入をするのなら、自分たちの趣味趣向よりも、他の人が欲しいと思ってくれる条件のマンションを選ぶ必要があります。すぐに一番の答えが出るとは限りませんが、大きな買い物なので、検討する時間をしっかり持って、情報収集をしましょう。

 

耐震、資産価値、信頼できる中古マンションの条件は?

耐震面で抑える3つのポイント

1、築年数

まずマンションの命である鉄筋コンクリートの寿命ですが、国土交通省がまとめた「RC造(コンクリート)の寿命に関する既往の研究例(29ページ)」によると、117年とされています。もちろんこれはメンテナンスをしっかり行った場合ですが、日本人の平均寿命より長いというのはかなりの安心材料ですよね。また、よく聞くものとして旧耐震と新耐震というものがあります。これは、1981年6月を境いにして、耐震基準が変わり、一般的には新耐震のもののほうが優れているイメージがあるかと思います。しかし、東京カンテイがまとめた資料によると、新耐震と旧耐震で阪神大震災の被害に大差がないことがわかります。それでもやはり心配という方は、1981年6月以降に建てられた物件を探しましょう。
  
  

2、マンションの管理状態

マンションの耐震性能の維持に一番重要なのが、マンションの管理です。外壁や屋上などの経年劣化で雨風が直接コンクリートに触れてしまうと、性能が下がってしまうので、10年から15年に一度、大規模修繕を行うのが一般的です。この計画が行われていなかったり、修繕積立金が集まっていないマンションは長期的に見てリスクが高いと考えられます。しかし、逆に言えば、過去の履歴を見て修繕されているマンションは信頼の目安になります。

 

3、マンション構造

建設省による、阪神大震災最終報告書に鉄筋コンクリートマンションの被害状況がまとめてあります。この報告書を見てわかってくることが2つあります。ひとつは、ピロティー建物の方が、非ピロティー建物よりも大破と倒壊が多いということです。ピロティとは、マンションの1階が一部壁で覆われておらず、柱だけで支えているもので、多くの場合は駐車場として利用されています。確かに、1階がスカスカなのは見た目的にも少し不安があるかもしれません。ただし、海辺や川沿いのマンションは、洪水や津波を想定して、水を流すためにあえて1階をピロティーにしているマンションもあります。もう一つは、ピロティーのあるなしに関わらず、階数が高くなるほど、大破や倒壊したものの比率が増加していることです。これも考えていくと、上階は1階よりも揺れの影響が出やすく、被害も大きくなりやすいからなのかもしれません。心配な方は、1階〜4階くらいを選ぶとリスクを軽減できるかもしれません。
 

資産価値から見る築20年という基準

新築の状態から、マンションの価格がどのように下がっていくか知ってますか?東京カンテイの資料によると、マンションの価格は、20年程度かけてどんどん下がっていきます。そして、それ以上経つと緩やかになり、相場の影響で上り下がりがあるようになります。ここからわかるとおり、10年のマンションを買うと、もし手放すときには損をする、あるいは、ローンだけが残る可能性がとても高くなります。そういった意味で、築20年程度のマンションはそのリスクがかなり低いと言えます。手放す気はなくとも、”もしも”に備えて考えると、下落が収まりやすい築年数の方がお勧めです。

 

物件探しとリノベーションの依頼先はどんな選択肢がある?

 大きく分けて2つのパターンがあります。1つは、物件探しを依頼する会社とリノベーションを依頼する
 建築事務所や会社、工務店などを分けるパターン。
 もうひとつは、物件探しやリノベーション、工事などをワンストップで依頼できる会社を選ぶパターンです。
 

会社を分けるパターンのメリットとデメリット

不動産仲介、つまり物件探しとリノベーションの設計を分けるパターンのメリットは、本当に好きなデザインの設計事務所や会社に依頼できることです。多くの設計事務所は不動産探しはしてくれないでしょう。そのため、気に入った事例などがある設計事務所、会社、工務店などがある場合は、物件探しとリノベーション設計を分けることになります。また、デメリットとしては、連絡窓口や責任の所在が2か所に分かれるところにあります。マンション購入の手続きが終わり設計に入ったら実は間取りの大幅な変更ができなかったり、アスベストの除去費用が必要だったりと、問題を抱えてしまうパターンもあるので、注意が必要です。その場合は、物件探しをリノベーションを前提にして探しているということをしっかりと伝える必要があります。
 

ワンストップの会社に依頼するメリットデメリット

1番のメリットは責任の所在がはっきりしていることです。また、リノベーションを前提とした物件探しが通常業務なので、リノベーションが可能なマンションかなど、チェックすべきポイントがその会社にノウハウとして貯まっていることもメリットの1つです。デメリットとしては、設計の担当者が依頼するまでわかりにくいという点です。この場合、その会社の事例を見て、おおよそのテイストや雰囲気を自分で伝えられるようにしておく必要があります。

 

ワンストップのリノベーション会社はどう選べば良いの?

ワンストップのリノベーション会社には実は2種類あります。1つが、オールワンストップリノベーションをやっている会社。物件探しから施工工事まで、すべてを行っている会社です。そのため、多くの顧客を抱えられないパターンもあります。もう1つが、パーシャルワンストップリノベーションというタイプ。基本的には設計会社が主導し、提携した不動産仲介会社に物件探しを依頼し、提携した工務店に施工を依頼するので、色んな会社をまとめてくれる代理店的なイメージ。コンサルフィーやコーディネート料などが発生するケースもあります。

2つのパターンのメリットや詳しい会社の選び方は、「自分にピッタリのリノベーション会社の選び方がわかる6つの手順」にある通り、どちらのパターンの場合も、その会社のウェブサイトでみるべきポイントがあります。それが、「特徴、サービス、コンセプトをチェックする」です。事例ページから見てしまうと、どの会社がいいかわからなくなってしまうからです。

 

まとめ

 各事例や金額を見ていかがだったでしょうか?

 ・リノベーション費用よりも、マンションの価格の方が、月々の返済額のウウェイトをしめる。
 ・中古マンション選びは管理状態と築年数をチェックする
 ・会社選びは自分たちの求めることによって変わるので、特徴、サービス、コンセプトページで判断する
 

これらのことを意識しながら、理想の住まいを探していきましょう。

毎週末開催!小さいリスクで家を買う方法

ゼロリノベ空間事例

■100年マンションの見分けかた■家の買いどき、たった1つのタイミングとは?■あなたが借りられる住宅ローンはいくらまで?■もしものときに安心な「資産性のある家」の探しかた■あなただけの掘り出し物件が見つかる魔法のシート■将来売る?貸す?ずっと住む?目的別の家の選びかた■愛せるインテリアを予算内で揃えるには?■あなたのイメージするリノベ工事、本当はいくら?…■このほかに「未公開物件」や「設計事例」のお話も盛りあがります。【主催】ゼロリノベ(株式会社grooveagent)