【マンション価格別】購入の仲介手数料一覧と計算方法＋注意点

— 2018/12/25
中古マンション

マンションを購入する際に必要になる仲介手数料。その額は購入したマンション価格によって変わります。

ここでは仲介手数料を自分で算出したり確認したりするための計算方法・速算式・早見表をご紹介します。また、仲介手数料の相場について知っておくべきことも解説します。

また、仲介手数料を値引きに関しては、マンション購入の仲介手数料を値引く2つの方法と見えないリスクでご確認ください。

1 1.マンション価格別の仲介手数料一覧と計算方法
2 2.仲介手数料の相場は？
3 まとめ

1.マンション価格別の仲介手数料一覧と計算方法

1-1.仲介手数料の計算方法

仲介手数料には上限額があります。宅地建物取引業法によって、仲介業者は「国土交通大臣の定める」額を超えた報酬を受け取ってはならないと規定されているためで、多くの不動産会社はこの上限額を仲介手数料としています。

計算方法は、不動産の価格によって料率が5％、4％、3％の3段階に分かれているため、少々複雑です。料率は次のようになっています。

・物件価格が200万円以下の部分については、仲介手数料は物件価格の5％以内
・200万円超～400万円以下の部分については、仲介手数料は物件価格の4％以内
・400万円超の部分については、仲介手数料は物件価格の3％以内

そのため例えば物件価格3000万円の場合の仲介手数料は、

200万円×5％＝10万円
200万円×4％＝8万円
2600万円×3％＝78万円

が、かかることになり、合計で、

96万円＋消費税

となります。

ただし、マンションを購入するときの価格は400万円を超えるケースがほとんどです。その場合、仲介手数料は次の速算式で求められます。

仲介手数料＝物件価格×3％＋6万円＋消費税

計算するのが面倒な場合は、上の早見表を見れば目安がわかります。早見表では消費税8％で計算してあります。

1-2.仲介手数料の税金に関する注意点

仲介手数料を求めるときにベースとなる物件価格は、「消費税を含まない売買価格」で計算しなければなりません。マンションの販売価格（表示価格）は税込になっているのが一般的なので、その場合は税抜価格を算出してから仲介手数料を計算します。

さらに、マンションの物件価格は建物価格と土地価格から成っています。土地価格には消費税はかからないので、建物価格からのみ消費税分を差し引いて税抜価格を算出します。ただし、売主が個人の場合は建物にも消費税はかからないことも覚えておいてください。

もう一つ、仲介手数料は課税取引なので、最後に仲介手数料に消費税を上乗せした額が仲介手数料として支払う額になります。

1-3.仲介手数料の支払いタイミング

仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立し、取引が完了して初めて支払う義務が生じます。したがって支払うタイミングは本来であれば契約締結後の物件引渡し時（契約履行時）となります。

ただし、実際には売買契約時に半額、引渡し時に残りの半額を支払うことが多いようです。これは不動産業界の慣例のようなもので、地域などによっても異なります。事前にいつどのように支払うのかを確認しておきましょう。

なお、最近は支払い方法も現金払いや銀行振込のほか、クレジットカード払いや分割払いに対応している不動産会社も見られます。

1-4.契約がダメになった場合はどうなる？

仲介手数料は契約が成立しなければ発生しませんが、一旦契約したものの契約がダメになった場合はどうなるのでしょうか。

まず売買契約自体が「無効」であった場合は、売買契約は成立していないことになるので仲介手数料は発生しません。次に消費者契約法などによって売買契約が「取り消し」された場合も、契約は遡及的に効力を失い初めから存在しなかったことになるので仲介手数料を支払う必要はありません。

問題は契約を「解除」する場合です。解除にはさまざまなケースがあるので一概にこうなるとは言えません。契約解除で満額請求が認められた判例もあれば、減額して支払うのが相当とされた判例もあります。

よくあるのは銀行融資の本審査が通らずに住宅ローンが不成立となり、契約を解除することになるケースです。多くの場合、売買契約には「住宅ローン特約」についての記載があり、この特約が付加されています。住宅ローン特約を付けていれば、住宅ローンの不成立によって契約解除となっても、買主はペナルティなしで契約を白紙にすることができます。仲介手数料を支払う必要もありません。

ほかに手付解除による売買契約の解除というケースもあります。この場合は不動産会社によって見解と対応が分かれます。

手付解除とは、手付金を支払うことで、手付解除期間内であれば売買契約を解除できるようにする取り決めのことです。

買主は契約時に売主に支払った手付金をあきらめて契約を解除でき、売主は契約時に買主から預かった手付金の2倍の額を買主に支払うことで同じように契約を解除できます。

いずれの場合も契約は一旦、成立しているため仲介手数料は支払うべきという考え方もあれば、手付解除は契約書に定められた権利であり、引き渡しが完了していなければ取引は完了していないので仲介手数料は返還すべきという意見もあります。不動産会社がどちらの立場を取るかによって、仲介手数料が戻ってくるかどうかが決まります。

2.仲介手数料の相場は？

仲介手数料には宅建業法によって上限額が決められていると述べました。上限ということは、これよりもオーバーすれば違法ですが、オーバーさえしなければいくらでも問題ないということです。仲介手数料が半額でも、無料でも、法的には何ら問題ありません。

では、仲介手数料の相場はどうかというと、基本的には上限額を設定している不動産会社が最も多くなっています。ただ、もともとの物件価格の水準が高い都市部では割引などで他社との差別化を図っている不動産会社も見られます。また中には仲介手数料を無料としている不動産会社も存在します。

＞＞中古マンションの「仲介手数料無料（半額）には裏がある？」の真相

買主からすれば仲介手数料が無料ならそれに越したことはないと思いがちです。しかし、無料にしている会社の多くは、一社の不動産会社が購入と売却の両方を仲介する「両手取引」を行っています。

両手取引では売主と買主双方から仲介手数料を受け取ることができるため、買主側の手数料を無料としても利益を確保することが可能です。いいかえれば、仲介手数料を無料にするためには両手取引を続けることが前提となります。自社で売却の仲介を行っている物件のみを買主に紹介して、売主から仲介手数料を得るというわけです。

両手取引によって一社の顧客間のみで買主と売主双方とのマッチングを行い、外部からの問い合わせには応じないやり方は、「囲い込み」と呼ばれます。囲い込みはオープンでフェアな取引を阻害するとして問題視されることがあります。

仲介をする不動産会社は付き合いの長い売主と懇意になりやすい傾向もあり、何かトラブルが起きた場合は買主に不利な対応をされやすいかもしれません。

以上から、仲介手数料は上限額と、無料またはそれに近いケースに二極化する傾向にあるといえます。

最近は片手取引を基本とし、上限額の仲介手数料を得る代償として、顧客に代わってあらゆる交渉事を引き受け、親身に相談に乗ってニーズに応えるといったスタンスの「エージェント型」の仲介業務を行う会社が増えてきています。

一方、仲介手数料を無料や大幅に割り引いている会社の中にも、囲い込みには頼らず、独自のビジネスモデルを採用している「ディスカウント型」と呼ばれるような会社も現れているようです。

いずれにしろ、仲介手数料の安い、あるいは無料の不動産会社を選ぶときには、そのサービス内容もしっかりと吟味する必要があります。