中古マンションの「仲介手数料無料(半額)には裏がある?」の真相

リノベーション事例のインテリア

中古マンションの購入を検討していると、不動産業者によって仲介手数料が無料や半額であることを不思議に思う方も多いのではないでしょうか?

出て行くお金は少ない方がありがたいけれど、「タダより高いものはない」とも言うし、「安いには安いなりの理由があるのでは?」「サービスの質が悪いのでは?」と勘ぐってしまいますよね。

そんな不安を払拭すべく、仲介手数料の相場やカラクリについて解説します。

【1】仲介手数料って誰に支払うの?

そもそも「仲介手数料」とはどういう費用なのでしょうか?「仲介」と呼ばれる通り、このお金は物件を購入する際に利用した不動産仲介業者に支払われます。

もちろん、個人間で直接取引をすればこの仲介手数料は払わずに済みますが、手続きの煩雑さや、トラブルが発生した際に個人間で全て解決しなければならないリスクを考慮する必要があります。

これらの理由から、売主と買主の間に仲介業者が入るのが一般的です。

そのため、物件を売却したい人(売主)が、買い手を見つけてもらうために不動産仲介会社に依頼をして、購入したい人(買主)がその物件を購入します。そして、この2者の仲介をしている不動産仲介会社は、売主と買主の両者から仲介手数料を受け取るのです。

【2】仲介手数料はいくらかかるの?

気になる仲介手数料の金額はどのくらいなのでしょうか?その金額や算出方法など、気になる情報をまとめました。

2-1.仲介手数料はこうやって決まる!

仲介手数料の上限額は、物件価格に対する料率から求めることができます。

仲介手数料の上限額

計算してみよう

2500万円の物件を購入する場合の計算は以下のようになります。

200万円×5%+200万円×4%+2,100万円×3%=81万円
消費税を含む必要があるので、
81万円×消費税8%=6万4,800円
81万円+6万4,800円=87万4,800円

この場合の仲介手数料は上限で87万4,800円となります。

売買価格を3段階の料率に分けるため少しややこしい計算になりますが、中古マンションで200万円以下の物件は稀なので、以下の簡易計算式を覚えておくと便利です。

仲介手数料の簡易計算式

■400万円以上の物件の場合:仲介手数料=物件価格×3%+6万円+消費税
■200~400万円の物件の場合:仲介手数料=物件価格×4%+2万円+消費税

2-2.パッとわかる仲介手数料上限金額一覧表

物件価格から大体の金額の目安が知りたいという場合は、仲介手数料上限金額の一覧表でチェックしてみましょう。

物件価格別の仲介手数料上限

2-3.支払いのタイミングはいつ?支払い方法は?

仲介手数料を支払う義務が発生するのは、契約が成立した時です。そのため、「契約が成立した時に50%を、引渡しが完了した時に残りを支払う」もしくは「引渡しが完了した時に全額支払う」という場合が多いようです。

支払い方法は現金払いや振り込みだけでなく、クレジットカード払いや分割払いに対応している不動産会社もあります。

業者によって支払いのタイミングや支払い方法は異なるので、事前にきちんと確認しておくことをおすすめします。

【3】「仲介手数料無料(半額)には裏がありそう……」

仲介手数料についてわかってきたところで、やはり疑問なのが「仲介手数料無料・半額」の謳い文句。不動産仲介業者がこの仲介手数料で利益を得ているはずなら、怪しいと感じるのも当然です。

3-1.仲介手数料を売り主からもらっている

前述の通り、不動産仲介業者は売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことができます。

これを”両方の手数料”という意味から、不動産用語で「両手」と呼びます。一方で、売主か買主のどちらか一方から受け取る場合を「片手」と言います。

不動産仲介業者にとっては「両手」の方が嬉しいのは当然ですが、「片手」であっても利益を得ることができます。

近年は不動産業界の競争が激化し、差別化を図るためにも、売り主からの仲介手数料のみを得て、買い主が支払う仲介手数料はもらわないという不動産仲介業者が出現し、仲介手数料無料という仕組みが出来上がりました。

しかし、他社が紹介している物件の場合は、売主からの仲介手数料はもらうことができませんので、買主の仲介手数料のみが利益です。その場合、無料ではなく半額という形で提供しているのです。その他にも、店舗数を少なくして人員コストを削減しているケースなどが考えられます。

3-2.別のサービスを有料にしているケースには要注意

しかし、そうはいっても取り分が減るのは業者としては損。安くした分を「事務手数料」などのサービス名目で請求してくる不動産仲介業者もあります。

仲介手数料無料でも、結局有料の時と変わらない合計金額になってしまっては、意味がありませんよね。

こういった業者の場合、「仲介手数料無料」というキャッチコピーを掲げるのはとにかく物件を魅力的に見せて集客することが目的です。

業者のアピールだけに惑わされず、費用項目とその内容などを一つひとつしっかりと確認することが大切です。

【4】仲介手数料割引のメリットとデメリット

このように「仲介手数料無料」は魅力的ではありますが、気をつけなければならないこともあることがわかりました。では、具体的に仲介料が無料・半額になることのメリットとデメリットについて考えてみましょう。

4-1.メリット

仲介手数料が安くなる

言わずもがなですが、仲介手数料が安くなる(無料)になることによって、物件購入の諸費用を抑えることができます。3000万円の物件なら仲介手数料の上限は103万6,800円ですから、その分をインテリアや内装など、他の資金に回すこともできるでしょう。単純に、できるだけ費用を抑えたいという人にとっても大きなメリットです。

4-2.デメリット

結局違う名目で費用がかかる場合が多い

前述した通り、手数料が安くなったとしても、住宅ローン事務手数料など他の名目で本来仲介手数料にかかるのと同じくらいの金額を請求される場合も少なくありません。

強引な営業に当たる可能性も

「仲介手数料無料」を掲げる会社に多く見られるのが、自社で保有しているマンションを紹介する不動産分譲会社です。販売しているのは自社物件で、業者=売り主となるため、仲介手数料がなくても売上が入る仕組みです。

しかし、逆を言えば営業マンは「必ず自社物件を売らなければならない」という状況。結果として強引な営業になったり、他社物件と比較して検討できないケースもあるので、注意しましょう。

まとめ

魅力的な「仲介手数料無料(半額)」の物件。しかし、何も知らずに契約してしまうのは危険ですから、販売のからくりをしっかり把握しておきましょう。

しかし、仲介手数料の有無より大切なのは、その不動産仲介業者の姿勢です。

きちんと適正価格を案内してくれるか、建物調査までしてくれるか。買って終わりではなく、アフターフォローまで対応してくれるかなど、信頼できる業者、担当者を選ぶことを最優先に考えましょう。

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