中古を買ってリノベーションするメリット、誰が買うと幸せになれる?

古河のリノベーション事例01

一般的にもだいぶ浸透してきたリノベーションという方法。しかし、まだ具体的にどんなメリットがあるのかをしっかり理解していない方もいます。今回は、中古マンションを買ってリノベーションをするメリットと、どんな人に向いているのかについてご説明します。

1.中古を買ってリノベーションする3つのメリット

馬込のリノベーション事例アフター01

中古マンションを購入してリノベーションをするメリットは大きくわけて3つあります。まずはメリットについてそれぞれ見ていきましょう。

1-1.自分たちに合わせて空間を自由に設計できる

今までの住宅は、注文住宅でもない限り、完成した間取りを買うのが一般的でした。せいぜい、和室と洋室の壁をなくして、全部フローリングにする、などの部分的なリフォームに留まっていました。

リノベーションとリフォームの違い。予算や工期を知り賢い選択を!でも取り上げていますが、リノベーションをする場合は、専有部内を一度、コンクリートの箱の状態にします。お風呂もトイレも壁も床も天井も配管も全部とっぱらいます。

解体

そして、新しく住む人のライフスタイルに合わせて、お風呂はここ、トイレはここ、玄関の広さはここからここまで。というように、あらかじめ設計士と打ちあわせて作成した図面をもとに工事をしていきます。

今までは、住む人が家に合わせて暮らしてきましたが、リノベーションをすれば、自分たちに合わせた家が手に入ります。

もっと、収納があればいいのに。部屋はこんなにいらないのに。キッチンの向きが気に入らない。など、細かな不満に悩まされることはなくなるでしょう。

また、お風呂やキッチンを自分の好きなものから選べるというのも他の家の買い方にはないメリットの1つです。

1-2.物件を探しやすくなる

新築で家を買おう、探そうという話になっても、自分たちが希望する場所に建売住宅や新築マンションがなければ、希望する場所に住むことはできません。

もし希望のエリアに物件があったとしても、広さや設備に不満があり、妥協しながらの住宅購入になりがちです。

しかし、リノベーションを前提として、中古マンションから選ぶなら、新築に比べ、数多くの条件から探すことができます。それこそ、駅のすぐ近くだったり、広さにこだわったりと、自分たち家族がこだわっている部分に沿った物件探しをしやすくなります。

1-3.住宅費用を抑えられる

住宅費用に関しても、中古マンションを購入してリノベーションをする場合と、新築を購入する場合では、物件の価格にもよりますが、リノベーションをした方が低い予算で住宅の購入をすることができます。

首都圏マンション新築と中古の価格推移

例えば、上記のグラフは首都圏の新築マンションと築21年〜25年の中古マンションの価格差を表しています。同じ広さにも関わらず、2.5倍程度の価格差があります。リノベーションの費用を加えても、新築マンションを購入するよりも、控えめな予算で住宅の購入ができるのも、この価格差によるものです。

1-4.どんな人に向いてる?

ズバリ、「住宅に予算をかけたくないけど、好みの暮らしがしたい」という方に向いています。ただし、新築マンションに見られる、ぴかぴかのエントランスやコンシェルジュサービスなどへのこだわりがある方には向いていません。

また、次項で触れていきますが、間取りやインテリアへのこだわりが少ない方は、リノベーション済みの中古物件を購入するのもひとつの方法です。

ここまでは、中古マンションを購入してリノベーションをするメリットについてお伝えしてきましたが、ここからは、リノベーションにかかる費用やリノベーション済み物件について、中古マンションの寿命や耐震、建替えについてお伝えしていきます。

2.リノベーション済み物件のメリットとデメリットって?

リノベーション済み物件

あらかじめ、中古物件を不動産会社がリノベーションして販売するケースも増えています。先にお伝えした通り、リノベーション済み物件のメリットは設計をせず、すぐに入居できるところにあります。また、現物の間取りや設備を見て購入することができるので、隅々まで確認することもできます。

ただし、100%自分たちに合う間取りやテイストかというと、それらを探すのはかなり難しいと言えます。あくまで、間取りや内装の雰囲気へのこだわりが少ない方向けです。また、リノベーションの設計や工事にかかる時間を省きたい方向けでもあります。

注意点としては、配管を新品に交換しているかという点です。築20年前後の中古マンションの場合、配管が鉄管の可能性があります。この場合、つなぎ目がサビて、水漏れするリスクがあります。

住みはじめてすぐに水漏れなどということにならないように、リノベーション済み物件を購入する際は、配管の交換まで行ったのかどうかを必ず聞くようにしましょう。

3.リノベーションをするといくら必要?

リノベーションの価格はいくら

物件の購入費とは別に、リノベーションをするとおおよそいくらかかるのか?住宅の購入の中でも予算は一番気になるところです。

リノベーション会社の中には、広さによって金額を設定しているところもあります。
例えば、ゼロリノベの場合は、平米6万円〜+350万円(税別)でリノベーションを依頼することができます。

この場合の金額は、例えば、70㎡の物件を購入した場合、
70×6+350=770万円(税別)
となります。

もちろん、設備のグレードやこだわった素材を使うと予算は上がってしまいます。リノベーション費用についてある程度の予算感を知りたい方は、リノベーション事例を価格順で比較!月々の支払額も大公開で詳しい価格を確認してみてください。

4.中古マンションの寿命って何年?

ビンテージなマンション

中古マンションを購入してリノベーションをするメリットを理解していても、どうしても踏ん切りがつかない方は、マンションの寿命についての心配が強い方なのかもしれません。

中古マンションは何年住める?「寿命と建て替え」3つのポイントでお伝えしていますが、国土交通省がまとめた資料「RC造(コンクリート造)の寿命に係る既往の研究例」のなかで紹介されている資料により、十分に100年以上の耐久性があると考えられています。

ただし、全てのマンションがそうであるとは言えません。しっかりと管理されてきたマンションだけが長寿命と言えます。

マンションの管理・修繕で特に重要なのは、コンクリートの補修です。コンクリート(アルカリ性)は鉄筋や鉄骨が錆びて劣化しないように保護しています。しかし、雨水などによってコンクリートの中性化が進んでしまうと内部の鉄筋部分が錆び(酸化)を引き起こします。そうなってしまったら建物の弱体化がはじまります。

中古マンションを探すときは、そのマンションの修繕履歴や今後の修繕計画がしっかりしているかどうかもチェックしましょう。大規模修繕工事は10年〜15年程度のスパンで行われるものなので、築20年前後のマンションなら、チェックすることが可能です。

5.マンションの建替え問題、最後はどうなる?

マンションの建替え問題

マンションの最後には大きく分けて4つがあります。

1:建替
2:更地後に売却して残ったお金を分配
3:企業などに売却して企業が別の用途として再利用
4:放置

マンションの建替え問題、これから買う人はどう選べば安心できる?で触れていますが、所有者の4/5以上の賛成がなければ1〜3の選択肢は取ることができず、そのまま住んでいくことになるでしょう。

そして、管理があまりされていないマンションに鳴った場合、倒壊の恐れもあるため、行政が介入し、住民の強制退去となる可能性があります。

そうならないためにも、マンションの延命技術が伸びてきています。

三井不動産が老朽化したマンションオーナーに提案した工事として、リファニング工事というものがあります。これは、既存の間取りを解体して、新しい構造を入れたり、鉄筋を保護することで、マンションの寿命を50年ほど延ばせる技術と言われています。

この場合、例えば30歳男性が築30年のマンションを購入し、30年後にこういった工事をすることを考えると、60歳の男性に対し、50年寿命が延びたマンションとなります。

建替え問題を議論するのではなく、延命をしていく方向にシフトしていくと思われます。そのためにも、長寿命マンションを最初に選ぶことが重要です。

まとめ

中古マンションを購入してリノベーションをするメリットは大きく3つある。

・間取りを自由に設計できる
・物件が探しやすくなる
・新築に比べ住宅予算を抑えられる

また、管理されたマンションの寿命は100以上と考えられており、建替え問題も、延命する方向にシフトされていく可能性が高いと考えられる。

住宅予算を抑えて、こだわりの住まいを手に入れたい方は、リノベーションを検討してみてはいかがでしょうか?

まずは、リノベーションでここまで変わる!ビフォーアフター10選で、リノベーションでどれくらい間取りや内装が変わったか確認してみましょう。

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